"공공이 왜 직접 나서나"..2·4 부동산 대책 일문일답

남산에서 바라본 서울이 아파트로 가득 차 있다. /연합뉴스

정부는 2025년까지 4년간 전국에 83만6000가구의 주택을 공급하겠다는 방안을 4일 발표했다.

국토교통부는 "이례적인 초저금리와 가구 분화 상황에서 시장 과열을 안정시키기 위해 마련한 특단의 대책"이라며 "취약 계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택 공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다"고 강조했다. 다음은 국토부가 마련한 이번 공급대책 관련 일문일답.

▶그간 공급이 충분하다고 했는데 이번 대책을 발표하는 이유는

"그간 공급 기반 확충에도 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기는 한계가 있는 상황이다. 실수요 보호와 투기수요 근절 등의 정책 기조를 유지하면서 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하기 위해 이번 대책을 발표했다."

▶그간 획기적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는

"이미 12·16대책, 5·6대책, 8·4 공급대책 등을 통해 도심 내 유휴부지를 활용하는 공급 방안을 제시한 바 있다. 다만, 그간의 공급 방안은 국·공유지 활용이 중심적이었으며 역세권·준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실이다. 이번 대책은 현재의 이례적인 초저금리와 가구 분화 상황에서 시장 과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책이다."

▶기존 공급 정책과 차별화하는 또 다른 점은

"취약 계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택 공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다. 공공 주도의 개발 절차로 사업을 신속히 진행할 수 있으며, 토지주에게 충분한 인센티브를 제공하면서도 개발이익 공유를 통해 세입자·상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등이 가능한 것이 특징이다."

▶민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고 공공이 나서는 이유는

"정비사업은 도시계획·주거 환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 그간 소유주 중심의 조합 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다. 투기수요 유입에 따른 집값 상승 우려, 개발이익 환수 수단 부재로 지난 20년간 역대 어느 정부도 근본적인 공급 확대 방안을 마련하지 못했다."

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’을 하고 있다. /뉴스1

▶수용 방식의 사업 추진은 사유 재산에 대한 지나친 침해 아닌가

"토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3, 면적 1/2)을 충족하는 경우에만 공공이 시행한다. 또 기존 택지 사업은 수용 시 동의 요건을 따로 규정하지 않았지만, 이번에는 도심 내 사업임을 고려해 동의 요건을 도입했다. 이번 수용 방식의 패스트트랙 사업 추진을 원하지 않으면 기존 방식의 사업 추진도 가능하다."

▶물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요되는데, 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌지

"시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 주택을 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대한다."

▶개발 사업으로 집값 상승이 우려되는데

"개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있다. 그러나 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입 계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선 공급권을 부여하지 않고 현금 청산할 계획이다. 시장 상황을 면밀히 모니터링해서 과열 우려 시에는 토지거래허가구역 지정, 개발 대상 지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것이다."

▶다수 개발 사업의 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중되지 않을까

"제도 초기에는 사업지별 이주 시기를 조정하고, 인근 매입 임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비를 시행할 계획이다. 제도 정착기에는 개발 사업간 순차 연계를 통한 임시 거주지를 마련할 예정이다."

▶도심 내 공급 물량 실현 가능성을 높이기 위해 토지주 동의를 촉진할 방안은.

"이번 대책을 통한 물량의 50% 이상은 정비사업과 역세권·준공업지역·저층 주거지 등의 도심 내 가용부지 활용을 통해 공급한다. 정비사업은 종전 방식보다 조합원에게 추가 수익을 보장하고, 사업 불확실성을 줄이는 등의 다양한 참여 유인 방안이 포함됐다."

▶규제 완화로 개발 이익이 사유화되는 것은 아닌지.

"개발 이익은 토지 등 소유자에게 적정한 수익(기존 기대수익률 + 10∼30%포인트)을 보장한다. 나머지는 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활SOC 확충, 사업성 낮은 구역 등에 재투자한다. 토지 등의 소유자로 구성된 조합이 사업 시행자가 돼 개발 이익을 독점하는 기존의 정비사업과는 다르다. 또 공공이 민간과 공동으로 시행하는 경우에도 민간 사업자는 민간 출자 비율 제한, 수익률(IRR) 제한 등을 통해 제한된 수익만 허용한다."

▶민간 건설사·디벨로퍼는 어떤 역할을 담당하나

"이번 대책에 따라 압도적 물량의 주택이 공급될 예정이므로 민간 건설사와 디벨로퍼의 사업 기회가 확대된다고 볼 수 있다. 특히 종전의 공공주도 사업과 달리, 이번 대책에는 다양한 민간참여 방안을 포함했다. 민간기업은 저개발 된 도심 내 우수 입지를 발굴해 사업을 제안할 수 있으며 설계·시공에 참여(민관 협업)할 수 있다. 특히 새로 도입되는 소규모 재개발, 소규모 주택 정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행되는 만큼, 앞으로 활발한 민간 참여가 기대된다.

▶공공주도 개발 사업에 따라 강화되는 원주민·세입자 보호 방안은.
 
"토지 소유자에게 신축 아파트 우선 공급권을 부여해 재정착 유도할 것이다. 장래 부담할 신축 아파트값을 기존 소유 자산으로 현물 선납한 뒤 정산하는 방식(양도세 비과세)을 도입한다. 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공 자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담 높은 집주인에는 대출 지원 등의 맞춤형 지원도 병행한다."

▶공공임대주택 공급이 후퇴할 우려가 있는데

"이번 대책은 시장에 내 집 마련을 원하는 수요자가 많은 점을 고려해 공공분양이 중심이지만 공공임대주택도 공공자가주택과 혼합해 공급할 예정이다. 추가되는 용적률을 통해 종전 가구 수 대비 1.5배(재개발은 1.3배) 주택 증가를 보장, 임대주택 공급 총량은 기존 공급방식 대비 증가할 전망이다."

▶각종 신규 사업 도입으로 난개발이 발생할 우려는 없는지

"이번 대책을 통해 발표된 새로운 사업 구조는 모두 국토부나 지자체가 지구를 지정해 공공이 직접 시행하거나 선계획 하에 민간사업이 활성화될 수 있도록 지원하는 구조라 난개발 예방이 가능하다."

▶신규 주택공급이 늘어나 공공시행사(LH·SH)의 부채 증가 부담이 커지는 것 아닌가

"이번 공급 모델에서는 사업에 동의하는 토지 등 소유자는 현물 선납을 하고 새로 공급되는 아파트를 우선 분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 다른 사업 대비 적을 것으로 판단한다. 세입자·상인 보호, 수용 시 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하지만, 분양수익 등을 통해 보전할 수 있어 공기업이 지게 되는 부채 부담은 크지 않을 것이다."

▶도시계획 권한은 지자체 소관인데 서울시와의 협력 방안은.

"이번 대책에서 제시된 사업은 사업 전반에 지자체가 참여하도록 설계돼 지자체의 도시계획 권한은 충분히 보호된다. 서울시와 협력해 대책을 마련했으며 대책 발표 이후에도 서울시와 긴밀히 공조해 사업 성과를 조기에 가시화하겠다."

▶수도권에 주로 주택이 공급되는데 비수도권에 대한 특별 대책은 무엇인지.

"이번 대책은 수도권 지역 주택 공급에 역점을 뒀다. 서울을 비롯한 수도권 지역에서 주택공급 부족에 대한 우려로 발생하는 불안 심리 확산을 극복하기 위해서다. 다만 그동안 서울이나 수도권 지역에 한정해 시행했던 다양한 주택공급 방안을 5대 광역시 중심으로 시행해 22만호의 주택을 공급한다. 또 추후 발표할 주거 뉴딜 구상에서는 주택과 사회서비스, 혁신공간, 일자리를 연계한 다기능 임대주택을 주로 비수도권 지역에 공급할 예정이다."

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com 

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