[뉴스앤이슈] 2·4 부동산 대책..부동산 시장 안정화할까?

■ 진행 : 김정아 앵커, 박광렬 앵커

■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장, 이광수 / 미래에셋대우 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

정부가 약속한 대로 대규모의 주택공급을 골자로 하는 특단의 부동산 시장 안정화 대책을 발표했습니다. 총 83만여 호의 주택을 공급하겠다는 내용인데요. 이번 대책이 가중되는 전세난과 부동산 시장의 과열을 해소할지에 관심이 모이고 있습니다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 이광수 미래에셋대우 연구위원과 함께 자세히 분석해 보겠습니다. 두 분 어서 오세요. 안녕하십니까.

문재인 정부 들어서 굳이 세자면 25번째, 그리고 변창흠 장관이 장관으로 온 이후에 첫 번째 부동산 대책이 발표가 됐습니다.

오늘 내용을 보면 공공주도 3080. 일단 공급물량이 어마어마하던데요. 일단 오늘 발표 어떻게 보셨습니까?

[김규정]

말씀하신 것처럼 서울에 새로 32만 호를 짓고 전국적으로 지방광역도시까지 포함해서 80만 호 이상을 새로 공급하는 계획이어서 물량적으로 일단 임팩트가 있다고 보여지고요.

제가 주목해 본 부분은 오히려 기존의 규제일변도의 정책에서 이번 공급대책에서는 재건축 규제를 완화한다든가 청약제도를 조정한다든가 하는 방식으로 종전의 규제보다는 완화하면서 공급을 늘리는 방식으로 변화한 것이 눈에 띄었습니다.

그래서 여전히 현실화하는 과정이나 공급까지 걸리는 시간에 대해서는 걱정하시는 목소리들이 많지만 그래도 종전 대책에 비해서는 많은 변화가 있었던 게 아닌가라고 판단이 됩니다.

[앵커]

종전 대책에 비해서는 여러 가지 면에서 많은 변화가 있었다고 보셨는데 이광수 위원님께서는 어떻게 보십니까?

[이광수]

일관되게 제가 정책을 보면서 가지고 있는 생각이 있는데요. 되게 열심히 하는데 잘하지는 못하고 있다. 그래서 이번 정책도 저는 마찬가지 평가를 내리고 싶고요.

[앵커]

오늘 여러 가지 대책을 종합적으로 많이 내렸는데요. 너무 평가가 박하신 것 아닙니까?

[이광수]

열심히 하는 거죠, 이렇게 많이 낸 건. 그런데 과연 이게 시장에 제대로 먹힐 수 있는가도 저희가 진단해 봐야 할 문제고요. 관건은 열심히 하는 게 중요한 게 아니라 시장에 안정화를 내세울 수 있는 정책이냐라는 판단이 중요하잖아요. 그런 측면에서 여러 가지 고려할 측면이 많다는 생각입니다.

[앵커]

거의 40페이지짜리 자료를 내서 저도 읽어보느라 굉장히 시간이 많이 걸렸는데 일단 공급대책 특징을 먼저 시청자분들께 드려야 될 것 같아요. 일단 민간이 아닌 공공이 주도한다. 그 가운데 역세권 그리고 준공업지역 이런 곳에 대한 공공주택 재개발 사업. 이 부분 어떻게 설명을 해 주시겠습니까?

[김규정]

일단 이번 대책에서 공급하는 방식이 세 가지가 대표적인 주축인데요. 하나는 재건축을 통해서 공급하는 정비사업. 그리고 방금 질문하신 역세권이나 도심의 준공업지 혹은 저층 저밀도 주거지역을 고밀개발해서 주택공급을 하는 부분, 그리고 소규모 정비사업까지.

크게 세 가지 축으로 발표가 됐는데 그중에서 역세권 주변에 저밀도로 사용되고 있는 낡은 주거지역이나 현재 도시에서 기능이 별로 필요 없는 준공업지 같은 것을 주택공급지로 부지확보를 해서 공급하는 계획들이 방금 물어보신 도심의 복합사업 관련된 부분입니다.

그런데 종전하고 사실 크게 다를 거 없다고 생각하실 수 있어요. 종전에도 역세권 공급이나 고밀개발 얘기는 서울시 중심으로도 많았었기 때문에.

다만 이번에 조금 추가가 된 것은 민관 협업으로 패스트트랙이라는 사업기간을 대폭 단축할 수 있는 인허가 간소화라든가 이런 부분들을 들여서 최대한 5년 내에 실제로 역세권 주변에 아파트 공급이 공공분양되도록 하겠다라는 게 눈에 띄는 변화점이고요.

물론 그 부분에서는 현실적으로 그게 가능하냐는 질문들은 계속 나옵니다마는 어쨌든 발표된 계획상으로는 5년 내에 역세권에 고밀개발하는 아파트를 공공분양하는 형태로 빠르게 짓겠다는 것. 그리고 공공분양이기 때문에 아무래도 민간사업 단독 아파트보다는 분양가가 저렴할 거라는 포인트를 줘서 발표가 됐습니다.

[앵커]

조금 전에 이광수 연구위원께서 열심히는 하고 있는데 잘하지는 못하고 있다. 이런 얘기해 주셨는데. 그동안 정부 대책은 억제, 규제책 위주였지 않습니까?

그런데 오늘 대책은 확실하게 공급에 방점이 찍혀서 기존에 발표된 3기 신도시까지 하면 200만 호 정도 공급물량이 나온 겁니다. 대규모 공급정책으로 변환이 크게 되는 건데요. 이 부분은 어떻게 보십니까?

[이광수]

저희가 두 가지를 지적해야 되는데요. 과연 그동안 정책이 실패했느냐에 대한 문제점을 지적해 봐야 됩니다. 그러니까 뭐냐 하면 사실 자꾸 전문가라든가 언론이나 아니면 정부에서 스스로도 어떤 얘기를 하냐면 투자나 투기수요 억제가 잘 안 먹혔다.

그래서 시장이 올랐다 이렇게 판단하잖아요. 그런데 솔직히 저희가 판단해야 될 게 뭐냐 하면 그동안 투기나 투자수요를 억제하기 위한 정책이 없었어요. 어떤 정책이 있었습니까? 보유세나 양도세 완화한 건 올해 6월 이후예요.

제대로 시장에 먹히지도 않았는데 왜 그걸 미리 판단하냐는 거죠. 그런 측면에서 시간이 정책이라는 것에서 항상 필요한 그런 지점이고요.

두 번째는 그러다 보니까 그 정책을 했는데 안 먹혀. 그래서 이번에는 공급정책으로 전환했어. 그 정책이 효과도 발휘하기 전인데. 그런데 공급정책이 나오니까 사실 여기에 대해서 시장의 반응을 좀 봐야겠지만 저는 우려하는 지점이 이겁니다.

이런 정책이 여러 가지 중복됐을 때 과연 5년이나 6년 후에 과연 시장은 어떻게 될 것인가. 그러니까 예를 들어서 살 사람은 없는데 역세권에 공급만 엄청 많아요. 그럼 다 누가 삽니까?

그런 차원에서 저희가 이게 주택정책이나 부동산시장은 굉장히 장기적인 안목이 필요한데 그런 측면에서 너무 급하다. 그러니까 여러 가지가 복합적으로 했어야 되거든요.

그래서 저는 일단 지금의 공급정책으로 선회된 가장 큰 이유는 사실 지난해 말부터 주택시장을 움직이는 수요 자체가 바뀌었어요.

왜냐하면 그동안은 투자나 투기수요자에서 지금은 실수요자, 일종의 패닉수요로 바뀌었단 말이죠. 그 이유는 뭐냐 하면 전세가가 오르기 때문입니다.

전월세, 임대차보호법 때문에. 그러다 보니까 몰리다 보니까 그런 무주택자들이 몰려서 집을 사고 있잖아요. 그래서 이번 정책의 핵심은 이런 무주택자의 심리를 안정시킬 수 있는 정책이어야 해요. 그렇죠?

[앵커]

이렇게 공급을 많이 한다고 하면 좀 안정이 되지 않을까요?

[이광수]

그렇죠. 그래서 제가 80만 호 나왔을 때 좋겠다, 안정화할 수 있겠다 하고 세부내용을 봤더니 시간이 오래 걸리는 거예요. 그러니까 이렇게 패닉수요나실수요층의 수요를 이렇게 분출되는 불안한 수요를 억제하기 위해서는 좀 기다려, 심리적으로 안정시키기 위해서는 두 가지 특성을 갖고 있어야 돼요.

첫 번째는 질이 좋아야 됩니다, 위치가요. 두 번째는 속도가 빨라야 돼요. 그래야 되잖아요. 그런데 그런 측면에서 위치 측면에서 사실 이게 역세권 개발이다, 이런 얘기를 하는 건데 속도 측면에서 아쉬운 측면이 있습니다.

그래서 저는 과연 이게 가보시면 알겠지만 역세권에 권리관계도 굉장히 복잡하고 그리고 사업시행하기에 노력이 엄청나게 필요하단 말이죠. 일부 민간 건설사들도 쉽게 손 대지 못하는 부분인데 그걸 공공이 어떻게 할 것인가, 앞으로 관건이라는 겁니다.

[앵커]

지금 추가로 짧게 제가 여쭤보면 집값이 잡히겠네 이런 시그널을 줘야 되는데 그러려면 시간이 중요하다고 했고 그런데 정부에서는 그런 걸 강조하고 있어요.

민간으로 13년 걸릴 게 공공으로 5년밖에 걸리지 않을 거다. 규제를 상당 부분 완화하니까 인허가 절차도 그렇고. 그런데 그 인허가를 받기까지, 그러니까 사업시행을 하려면 동의를 얻어야 되는데 주민 동의 같은 게 기준을 낮추기는 했지만 이게 쉽게 될 수 있겠습니까?

[이광수]

그러니까 기준을 낮추는 자체가 일단 긍정적으로 작용할 수 있는데요. 속도를 빨리 할 수 있는데 기준은 뭐냐 하면 우리는 지금 패닉수요를 억제하기 위한 공급이어야 되잖아요.

그분들이 재개발이 13년 걸릴 것 같아서 집을 사고 있는 게 아니란 말이죠. 13년을 5년으로 낮추는 건 의미가 없어요, 그래서. 당장 2, 3년 후에 공급을 할 수 있는 좋은 지역에. 이거여야죠. 그게 13년에서 5년 줄였다고 해서 영향을 미칠 것 같지 않다는 겁니다.

그러니까 대상을 정확하게 내가 타깃을 뭘하고 정책을 할 것인지를 해야지 재개발 조합원들한테 좋겠죠. 13년에서 5년으로 당기니까. 그런데 지금 패닉수요하고 있는 분들한테 과연 그게 먹힐 거냐. 그런 측면에서 저는 약간 회의적이라고 봅니다.

[앵커]

그러니까 집값 상승이 최근 집값 상승은 패닉수요 때문인데.

[이광수]

그러니까 집값이 오른 이유가 재개발이 늦어졌기 때문이 아니잖아요.

[앵커]

원인분석을 해 보자면.

[이광수]

그런데 왜 그걸 당긴다고 해서 집값이 어떻게 안정됩니까? 제가 화내는 게 아니고요. 원인파악을 정확히 하자는 거예요.

[앵커]

알겠습니다. 원인을 일단 패닉수요를 잠재워야 되는데 여기는 좀 못 미친다 이렇게 보시는 것 같습니다. 그러니까 이 패닉수요를 억제해야 되는데 부족하다고 보시는 것 중에서 오늘 공급물량을 굉장히 많이 발표를 했습니다마는 정확하게 어떻게 해야 되냐. 구체적으로 어디에 어떻게 공급되느냐 이런 부분은 오늘 발표는 당장 안 됐어요.

[김규정]

그런데 이게 LH나 SH 같은 공공이 시행자로 주도를 하기는 하지만 실제 시공은 민간건설사가 하게 되는 거기는 하고요. 실제로 사업을 처음에 지구지정이라든가 컨설팅 요청을 하는 것들은 결국 토지 소유자나 아니면 그들과 협업을 하는 시공사나 디벨로퍼나 이런 분들이 되기 때문에 실제 LH가 막 나서서 사업을 해 주는 건 아니거든요. 그래서 시장의 참여가 중요하다는 부분에서 이게 얼마나 현실화될 건가라는 걱정은 저도 하기는 하는데 그러다 보니까 오히려 대상지가 어디어디다 이런 리스트나 지역이 안 나온 게 아닌가 싶어요.

이게 역세권이나 아니면 도심의 재건축정비구역들이 원하면 공공사업을 선택해서 빠르게 할 수 있고 인센티브 주고 재건축 같은 경우에는 지금 초과이익환수제도 저희 예상보다는 과감하게 빼준다고 했고 동의도 줄여주고 이런 것들을 줘서 다양한 선택지 중에 민간 임대를 지어야 되기는 하지만 이런 방식도 선택할 수 있다는 선택지를 줬다는 부분에서는 조금 기대할 요소들이 있다고 보여지는 부분들이 있고요. 그래서 얼마나 참여할 건지가 아직 불확실해 보이기는 하지만 역세권 주거지라든가 아니면 재건축 정비사업지들이 사실 뻔하기 때문에. 서울 수도권이나 부산 같은 대도시들의 주요지역이 뻔하기 때문에 대상은 오히려 그래서 나오지 않은 게 아닌가라는 생각이 들고요.

결국에는 아까도 이 위원님도 말씀해 주셨지만 실제로 이게 얼마나 빨리 계획처럼 나와서 영향을 미칠까라는 부분이에요. 그 부분에서는 다들 여전히 걱정이 많기는 합니다. 아무리 계획대로 빨리 돼도 5년에서 7년 정도 걸리는 거니까 당장의 전세불안이나 패닉바잉 몰리는 분들한테는 먼 얘기일 수도 있는데 일단 패닉바잉 수요 같은 경우에는 요즘 실제로 30대가 전세나 아니면 청약가점제에서 배척되는 문제 때문에 무리해서 집을 사기도 하잖아요. 그분들한테 직접적으로 나온 이번의 변화는 청약제도, 공공분양에서 가점제나 특공제에 해당이 되지 않더라도 3년간 무주택 세대주 구성원이었으면 경쟁을 통해서 추첨으로 당첨될 수도 있는 물량을 새로 신설했다는 게 그나마 주목할 부분입니다.

그래서 전체 물량 중에 15% 정도를. 이게 임대를 뺀 공공분양 중에 15% 정도를 3년 동안 무주택자였으면 추첨을 통해서 받아갈 수 있게 하겠다는 부분. 전에는 그 부분이 거의 없고 공공의 85%가 특별공급이었기 때문에. 신혼부부라든가 생애최초 이런 순위가 안 되면 받아갈 수가 없었거든요. 그 부분에서는 약간 이 사업이 실체화되는 주요 지역에 그래도 분양을 조금 해 볼 수 있지 않을까라는 기대가 조금은 생겼다고 생각이 되고요.

[앵커]

이광수 연구위원님, 청약제도 자격 완화를 조금 눈여겨볼 필요가 있다고 얘기해 주셨는데. 청약제도 자격이 조금 완화되면 불안심리, 집을 살 수 있는 길이 있겠구나 이렇게 생각할 수 있지 않을까요?

[이광수]

그렇죠. 소장님 말씀하신 대로 최근에 청약이 너무 받기 힘드니까 그분들이 아예 그냥 포기하고 그냥 사는 게 낫겠다, 이런 수요들이 있거든요. 그래서 분명 이 제도는 저도 긍정적인 변화로 보고 있습니다. 그런데 나오는 게 좋아야 될 거 아니에요, 많고. 청약할 게. 청약할 곳 없는데 제도만 바꾸면 뭐가 의미가 있습니까? 그런 차원에서 근원적으로. 그러니까 내가 청약은 자격이 생겼는데 청약할 아파트가 없어요. 그런 차원에서 이 시간이나 속도가 사실은 중요하다고 보는 거죠 , 그런 차원에서.

[김규정]

중요할 수밖에 없고 그래서 사실 시장에서 오히려 이게 LH나 SH 같은 공공 주도로 3080이라는 타이틀로 나오기는 했지만 실제로 시장을 움직이는 소유자들의 관심을 끌어낼 수 있는 민간건설업체나 아니면 종전에 시행이나 기획 같은 걸 했던 디벨로퍼들이나 이런 분들의 역할이 소위 좀 더 커지지 않을까 싶거든요. 결국 그런 분들이 전체적인 사업에 대한 이런 것들을 자극해서 신청을 해야 사업이 지구지정이 되면서 시작되기 때문에 오히려 그런 역할들이 중요해진 상황입니다. 만약에 그런 것들이 없다면 말씀하신 것처럼 신청 자체도 없을 거고 지구지정 이후에 공급 이런 단계로 갈 수가 없기 때문에 오히려 주택공급시장에서 그 업종의 분들이 굉장히 역할을 해 줘야지 솔직히 민관 합작의 패스트트랙이 발현될 수 있는 거라서 그 부분을 주목해야 될 것 같습니다.

[이광수]

맞습니다. 소장님 말씀하신 대로 향후에 이걸 어떻게 실행하느냐가 관건인데요. 저도 건설사를 오래 다녔지만 건설사가 이런 재건축, 재개발하는 데 굉장히 시간이 오래 걸려요. 인센티브를 주는데도. 예를 들어서 한 해에 1만 가구에서 이 정도 공급할 때 영업인력이 100~200명 이렇게 필요해요, 순수 영업인력만. 그런데 이게 몇십 명 가구 분양하려니까 공기업 인력이라든가 훈련된 인력들이 과연 있을 것인가, 예를 들면. 그런 것처럼 이런 공급을 숫자로 얘기하는데 과연 실행이 될 것인가는 우리가 고민할 측면이 있다는 거죠. 그래서 저는 도심의 가장 큰 문제는 물론 노후화된 주택이 많고 땅이 없다는 게 문제인데요.

사실 유휴토지를 많이 발굴해낼 수 있거든요. 그런데 그런 정책이 이번에안 나왔어요. 그게 저는 의아스러워요. 그러니까 빈 땅이 그렇게 많은데. 그래서 여기서 예를 들어서 주택공급 계획 중에서 공공택지를 마련해서 26만 3000가구 하겠다. 그러니까 구체적으로 지역은 나와 있지 않은데 이런 식의 공급방식이 사실 필요합니다, 서울 시내에.

[앵커]

그럼 이광수 연구위원이 보시는 빈 땅, 나대지. 주목해서 봐야 될 대책에 포함됐으면 좋겠는 부지는 있습니까?

[이광수]

그러니까 26만 3000호 보면 서울은 0이에요. 제가 빵이 방송 용어가 아닌가요? 어쨌든...

[앵커]

서울에 없다.

[이광수]

0.0. 왜 없습니까? 서울에 쓸 수 있는 땅이 얼마나 많은데.

[앵커]

예를 들면 용산공원 이런 곳을 말씀하시는 건가요?

[이광수]

그렇습니다. 그리고 저는 그린벨트도 그린하지 않은 그린이 얼마나 많은데 그런 걸 풀... 그런 땅을 활용하지 않고 자꾸 안으로 밀려드니까 집값이 오히려 부정적 영향을 미치는 거예요. 그리고 한계를 계속 노출하는 거죠. 공급을 할 수 없다는 한계. 그러니까 그렇게 창의적으로 혁신적인 공급. 저는 파괴적 공급이라는 용어를 쓰는데 그런 공급이 필요하다. 그런데 안 하더라고요. 저거 왜 안 하는지 모르겠습니다.

[앵커]

오늘 발표된 공급은 역세권이라든가 도심의 저층 주거지를 재개발하고 재건축해서 이 규제도 완화해서 빨리 공급을 하겠다는 건데 지금 아쉬운 점은 빈 땅, 정말 많이 규제 없이 지을 수 있는 땅에 대한 서울 안에서의 이런 대책이 빠졌다 이런 지적이시거든요.

[김규정]

지금 계획에는 말씀하신 것처럼 차후에 지정 발표하겠다고 한 신규 택지들도 서울은 계획이 없기는 해요. 그래서 서울에서 현재 기능을 안 하고 있는 그린벨트나 이런 것들 좀 더 논의가 될 것으로 보이는데 현재는 좀 빠져서 저도 좀 아쉽기는 하고요. 다만 그런 부분은 있을 것 같아요. 저희가 서울에 그린벨트 정도로 어떻게 외곽에서 예측할 수 있는 인프라나 이런 것들 새로 완전히 구비해야 되는 신도시들이 서울 접경지역 신도시에서 이미 2기와 3기가 진행이 되고 있는 상황이다 보니까 이번에는 도심에 이미 인프라가 어느 정도 있는 곳에 노후한 주거지를 정비사업과 겸해서 공급을 하자라는 부분이어서 그 부분에서 시장에서 계속 요구가 있었던 재건축이라든가 역세권을 효율 있게 땅을 많이 지어서 쓸 수 있게 하자라는 부분에 집중해서 나온 걸로 판단이 되고요.

다만 그런데 저는 오히려 이런 앞서 말씀하신 현실화 걱정이나 이런 것보다도 이게 기존의 역세권이나 재건축이나 다 저는 필요하다고 보는 입장이어서 찬성하는 편이기는 한데 기존에 있던 주거지들을 멸실하고 이주하고 개발하는 사업들이 주효하다 보니까 이게 한꺼번에 이렇게 다 할 수는 없거든요. 순환정비라고 해서 이주지역도 마련해야 되고 순차적으로 할 수밖에 없다 보니까 정부가 생각하는 대로 패스트트랙 5년 내, 길어야 7년 내 이렇게 빨리 공급이 앞당겨서 될 수 있을까라는 걱정들이 되기는 합니다. 그리고 그런 개발이 되는 동안 저희가 그동안 겪었던 단기적인 개발호재 가격 부작용이나 투기수요 유입이라든가 이런 걸 얼마나 잘 막을 수 있을 건가. 이번에 정부가 대책 발표 이후에 새로 집을 산 사람들은 아예 우선분양권을 주지 않겠다는 이런 대제도 내놓기는 했습니다마는 이걸...

[앵커]

투기를 원천차단한다는 입장이죠.

[김규정]

그동안 그런 원칙이 없어서 안 된 건 아니고 현실적으로 완벽하게 차단이 안 되기 때문에 그런 부분들을 어떻게 현실적으로 잘 해내가냐라는 부분도 남지 않을까 싶습니다. 저는 이번 내용이 어느 정도 재건축 소유자들의 관심이나 역세권 주변의 토지소유자들, 개발자들의 관심을 끄는 데는 가능하겠다는 생각인데 현실화와 이주 멸실 전세가격 문제, 순환정비의 속도 문제 이런 것들은 지적하신 것처럼 계속 걸림돌이 될 수밖에 없지 않을까 싶습니다.

[이광수]

그런데 말씀하신 대로 흥미로운 건 이런 발표가 나올 걸 예상해서 이미 빌라가 오르고 있어요. 그러니까 시장의 참여자들은 굉장히 빠르게 움직여요. 왜냐하면 돈을 움직이잖아요. 그래서 저는 이게 긍정적인 효과보다 이런 개발호재에는 부정적인 영향이 훨씬 더 클 겁니다. 그래서 이런 정책은 사실은 속도가 굉장히 필요해요. 예를 들어서 오늘 국토교통부 장관님께서 발표하시는데 예를 들어요. 뉴욕의 허드슨 야드라든가 아니면 싱가포르의 마르야베이 샌즈 이런 얘기를 드는데.

[앵커]

우리나라도 정릉마루 예를 들었죠.

[이광수]

그렇습니다. 뉴욕과 싱가포르가 큰 차이가 있는데요. 똑같이 도심을 개발하고 노후지역을 개발하는 건데 뉴욕의 개발은 뭐냐 하면 무려 거의 10년, 15년 이렇게 걸립니다. 그런데 싱가포르 5년 만에 해내요. 같은 공공개발인데도 불구하고, 도심개발인데도 불구하고. 이 차이는 어디에서 만드냐면 단순하게 콘셉트가 아니고요. 이렇게 만들 거다, 모델링이 아니고 실행력이거든요. 굉장히 빠른 실행력. 그리고 굉장히 강한 규제, 정책. 그리고 이런 액션플랜. 그런 게 과연 80만 호 정책을 발표했는지. 그런 지점에서 의문이라는 거죠. 뭐냐 하면 소프트웨어는 똑같은데 이런 하드웨어를 만들겠다는 게 사실 어떻게 그게 구현이 될 겁니까? 그래서 저는 좋다, 하면 좋다. 그런데 이걸 어떻게 빨리 부작용 없이 하느냐가 앞으로의 관건인데 그런 측면에서 우리가 준비가 아직까지 검증은 사실 안 된 거 아니냐, 이런 생각이 드는 것 같습니다.

[앵커]

오늘 변창흠 장관 발 첫 대책이니까요. 앞으로 추가대책 좀 지켜봐야 될 것 같고요.

[앵커]

이제 현실적으로 가능한지 부분에 대해서 보겠습니다. 사실 지금 나온 83만 호가 상당수는 희망적인 부분이 있거든요. 시장에서 응답을 해야 나올 수 있는 물량인데. 그러려면 개발 예정지역에 세입자도 있을 것이고 지금 대부분 노후한 지역에는 그 지역에서 오랫동안 터를 잡고 살아오신 상인분들도 있고 공장주분들도 있고. 그 지역 주인이 아니라 세를 들어서 하시는 분들도 있고 할 텐데 이런 이전대책을 정부가 이번 발표 내용에 마련을 하기는 했어요. 이사비도 지원하고 하겠다. 영업비용도 지원하고 손실비용도. 그런데 이게 과연 빠르게 속도 강조하셨으니까 빠르게 진행될 수 있을까요?

[이광수]

힘들죠. 그럼 그렇게 잘했으면 그동안 젠트리피케이션이나 아니면 세입자들이 몰려나가는 상황을 왜 방지 못했습니까, 현실적으로? 지금 역세권이나 이런 데 가보면 토지 소유자들이 거기에서 살지 않아요. 그런 쪽방촌이나 이렇게 집을 갖고 계신 분들이 살 리가 없잖아요. 다 세입자들이 살기 때문에 이분들은 사실 권리관계도 되게 복잡하고 또 뭘 주면 더 달라고 할 거고. 이렇단 말이죠. 그런 차원에서 세입자 보호하는 게 과연 쉬울 거냐라는 측면에서 좀 고민이 되는 거죠.

그래서 저는 이랬으면 좋겠습니다. 저희가 비판만 할 수 없으니까 대안을 해야죠. 뭐냐 하면 롤모델링을 해서 어떤 사업지를 통해서 빨리 추진해 보는 거예요. 그리고 세입자도 보호해 주고, 한두 개를 지정해서. 그래서 특별지구를 지정해서 빨리 해 보는 거죠. 그래서 이런 것들을 시장에서 구체적으로 보여주는 겁니다. 자, 우리 할 수 있다. 그리고 이렇게 공급도 늘어날 수 있고 이런 곳에 청약을 받을 수 있습니다. 그래서 이렇게 80만 가구가 중요한 게 아니라 비단 5000가구를 하든 3000가구를 하든 속도 있게 했으면 좋겠다. 그게 관건인 것 같아요. 그래서 앞으로 나올 정책은 구체적으로 계획을 채워서 지금 시장 참여자나 전문가들이나 보시는 분들이 다 알고 계세요. 이게 과연 구체적으로 실행력 있는지. 많은 게 중요한 게 아니잖아요. 그런 차원에서 앞으로 나올 정책은 저희가 관심 있게 봐야 됩니다. 이렇게 구체적으로 이루어지는가에 대해서.

[앵커]

롤모델을 삼을 수 있는 곳을 먼저 빨리 추진을 해 보고 따라가는 게 방법이다.

[이광수]

그렇습니다. 그래서 민간도 같이 해 보고 그래서 빨리 추진해서 무주택자한테 분양기회도 주면서 잘 봐, 기다리면 3년 동안 한 사람들 청약 받을 수 있잖아. 그런 신뢰를 줘야죠. 그냥 양이 중요한 게 아니에요, 지금. 제가 500만 곳 분양한다고 하죠, 뭐. 1만 가구를 해도 실제로 내가 당장 살 수 있는, 분양받을 수 있는 걸 해야 된다는 겁니다.

[앵커]

살고 싶은 집. 양질의 주택을 공급하는 것도 핵심인데요. 그러려면 앞서 말씀하신 듯이 민간업체들도 들어와야 이게 가능한 구조로 돌아갈 텐데요. 오늘 여기에 대해서 민간업체 이익은 어떻게 보장하는 걸로 발표가 된 겁니까?

[김규정]

실제로 민간업체들 같은 경우는 시공이나 초반의 컨설팅이나 사업기획 이런 역할로 참여할 수가 있게 되는데요. LH가 종전에 조합 같은 시행역할을 갖고 가기 때문에 그 둘 간의 합이 어떻게 잘 맞느냐가 관건일 것 같기는 합니다. 그런데 이런 걸로 사업수익을 낼 수 있는 주택전문 시공업체나 이런 데들에서 참여 유도가 유도가 되어야 가능할 것 같고요. 실제로 역세권 주택 같은 경우에는 말씀하신 것처럼 세입자라든가 이런 조합원 수가 많아서 그동안에도 적체된 경우가 많기 때문에 난항이 예상되기는 해요. 그런데 지적하신 것처럼 시범선례를 빨리 만들어서 시행력을 보여줘야 이게 신뢰를 가지고 계속 지속될 수 있는 사업으로 갈 수 있는 거기는 할 것 같고요.

이주문제가 오히려 아까도 말씀드렸지만 걱정인데 국토부 얘기로는 이주물량 임대 이런 걸 3기 신도시 쪽에서 대거 지어지는, 신규 택지에서 대거 지어지는 공공임대 같은 걸로 활용을 해서 분산시키겠다고 하는데 이게 예를 들면 서울에 사시던 분들이 주거지역을 다 바꿔서 경기로 나가고 이런 게 쉬운 건 아니기 때문에. 그리고 3기 신도시 공공임대가 5년 내에 패스트트랙 하는 물량에 맞춰서 임대가 그렇게 빨리 지어지지 않을 거거든요. 그래서 그런 것들을 맞출 수 있을까라는 측면에서는 지금 전세임대 수급 문제를 푸는 게 제가 볼 때도 필요해 보여요.

그래서 아까도 잠깐 말씀하셨지만 저희가 임대차 2법 시행된 이후에 매물 잠김이라든가 이런 것들이 계속 한동안 지속될 수밖에 없는데 그러다 보니까 저는 계약갱신청구권 자체는 번복하지 못하더라도 적어도 가격상한제나 이런 시장을 왜곡시키는 부분들은 현실적으로 대응할 수 있게 조정을 해서 전세매물 잠김이나 이런 것들이 시장 본래 기능으로 자정적으로 돌아갈 수 있게 하는 부분들이 필요하지 않나. 그리고 민간임대 쪽 확보가 되어야 이분들을 이주시키면서 사업이 실제로 될 것 같거든요. 그래서 그 부분 저희가 다시 규제로 막았던 것들을 같이 검토를 해 줬으면 하는 바람입니다.

[앵커]

부작용 없고 현실성 있는 정책을 위해서 저희가 여러 가지 대안을 얘기하고 있는데 진보정당이나 시민단체에서 나온 이야기가 이게 정부는 공급 확대가 집값 안정, 이렇게 이어지기를 기대하는데 공급 확대되면 투기수요. 집 사면 돈 버는구나. 이런 생각을 하고 집값재상승, 보상금 같은 것도 시중에 많이 풀릴 테니까 이런 점을 우려하고 있습니다. 그래서 정부가 여러 가지 대책을 내놨어요. 토지거래허가구역도 설정하고 발표 뒤에 진입하는 분들은 신규 집도 주지 않게 했는데 지금 이걸로 충분하다고 보십니까? 어떻습니까?

[김규정]

그게 100% 작동한다고 보기는 어려우니까요. 실제로 이게 리포트상에서는 대책 이후에 새로 지분 투자하시는 분들은 분양권리를 안 주겠다고 했지만 사실은 예정지구 지정이라든가 재건축이 공공에 참여한다고 의사를 밝히는 시점 이후부터 현실적으로는 적용이 될 거라서 그 중간에 들어오시는 분들이 생길 수밖에 없거든요. 그리고 그분들 중에서 사업이 실제로 될 때까지 상당기간 실거주하신 분들을 무조건 집을 안 줄 수는 없기 때문에 그런 부분들에서 여전히 투자형 수요 유입이나 가격 단기 상승을 100% 억제할 수는 없다고 보여지는 부분입니다. 그래서 그걸 최소화하는 게 결국에는 행정능력이기 때문에 그것들이 요구가 되는 상황이기는 하고요.

보상금 부분은 오히려 저는 그린벨트나 신규 택지보다는 덜 풀리거든요. 아무래도 기존 지분 소유자들이 대부분 신규 아파트 분양권을 가지고 가시거나 입주권을 가지고 가시기 때문에 완전히 요즘 100%가 많아지기도 하거니와 현금보상금으로 다른 자산 투자나 이런 걸로 확장되는 부분은 오히려 덜할 수 있지 않겠나라는 부분이어서 저는 그런 긍정적인 부분을 조금 조명을 하면서 말씀하신 것처럼 저희 서울이나 경기 주요 역세권 도심에서 진짜 쓸 만한 시범사업들이 빨리 단기간에 돼서 실제화되는 걸 보여줘야 사람들이 믿고 기다릴 수 있을 거잖아요. 지금 이미 1년 남짓 남았는데 다음 정부에서는 그다음에서는 이게 계속되는 사업인 거야라고 묻는 분들 굉장히 많잖아요. 그래서 이것들에 대해서 어떻게 보장을 해 주느냐. 지속하게 이 정책갈져갈 수 있겠느냐에 대한 물음에 답을 줘야 된다고 판단됩니다.

[앵커]

서울, 수도권, 지방도 마찬가지고 오름세가 계속되는 상황이고요. 오늘 홍남기 부총리 표현대로 공급쇼크의 수준의 공급책은 발표됐는데 현실화가 될 것인가, 말 것인가. 이게 숙제로 남은 상황입니다. 이제 설 지나면 본격적인 이사철인데요. 앞서 전세매물 잠김 풀 수 있는 대책들도 같이 고민을 해야 된다. 이런 얘기도 해 주셨는데요. 앞으로 정부가 부동산 시장 안정화시키기 위해서 어떤 대책들을 고민하고 내놔야 된다고 보시는지요.

[이광수]

일단 공급정책이 필요했습니다. 왜냐하면 말씀드렸듯이 시장이 움직이는 수요 자체가 아까 무주택자를 중심으로 해서 패닉한 수요이기 때문에. 그런데 그 단초 자체가 사실 임대차보호법에서 출발했기 때문에. 사실 정부의 입법 때문에 된 거잖아요. 전적으로 책임져야 될 문제였죠. 그런데 그게 심리의 문제여서 물론 당장 전세에서 쫓겨났어요, 이런 분들도 계시겠지만 심리적으로 불안한 마음에 수요하는 게 있기 때문에 심리를 최대한 안정시킬 수 있는 공급이 필요했습니다, 이번에. 그래서 그런 공급 차원에서 미진하다. 그러니까 이런 공급, 심리를 안정시킬 수 있는 공급은 다시 한 번 말씀드리지만 이건 양의 문제가 아니고 질과 속도의 문제다라는 거죠. 그런 측면에서 좀 미흡하다는 거고요. 앞으로 추후에 질과 속도를 맞출 수 있는 공급을 할 필요가 있다는 거예요.

아까 소장님 말씀하셨듯이 민간업체를 어떻게 끌어들이냐 하면 행정은 창의력이 필요한 거예요. 그래야 시장을 조율할 수 있죠. 건설사들이 안 한다고 합니다. 그러면 이렇게 하는 거예요. 3기 신도시 토지를 줄 때 토지에 공사료 줄 때 재개발 사업 참여하면 3기 신도시 참여하게 해 줄게. 이렇게 엮으면 됩니다. 그러면 안 할 건설사 없어요. 다 합니다. 제가 건설사 알잖아요, 잘. 다 할 거예요. 이것처럼 창의력을 발휘해야 돼요. 뭐든지 창의력으로 할 수 있어요. 그런 차원에서 속도나 질이 좋아질 수 있다. 그런 측면에서 앞으로의 정책을 잘 보실 필요가 있고요.

또 하나 뭐냐 하면 자산시장은 시간의 문제지 항상 변화하게 되어 있습니다. 그런데 한국의 부동산 시장은 이미 변화하기 시작했어요. 그게 어떤 정책이 나오든. 왜냐하면 가격이 올랐고 투자수요가 줄고 있고 세금부담이 커졌기 때문에 앞으로 시장이 안정될 가능성이 있습니다. 그런데 속도죠, 제가 생각하기에. 그런 속도를 정부가 혹시 이런 개발사업 때문에 노이즈를 일으켜서 속도를 늦추고 있는 거예요. 늦출 수도 있다는 거예요. 그 지점이 제가 가장 우려하는 겁니다.

[앵커]

알겠습니다. 물량도 중요하지만 질과 속도를 보완할 창의적인 방법이 필요하다. 이런 조언까지 해 주셨고요.

오늘 발표된 정부의 부동산 대책 관련해서 오늘 두 분과 함께 분석해 봤습니다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 그리고 이광수 미래에셋대우연구위원 두 분과 함께했습니다. 고맙습니다.

[저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지]

▶ 이 시각 코로나19 확진자 현황을 확인하세요.

▶ 대한민국 대표 뉴스 채널 YTN 생방송보기

▶ 네이버에서 YTN 뉴스 채널 구독하기