정부 '재초환' 배제 작심카드, 재건축아파트들 "좋긴한데.."

서울 아파트 전경 /사진=김창현 기자

정부가 재건축·재개발 사업의 규제를 파격적으로 완화하는 마지막 카드로, 공공이 주도할 경우 재건축 초과 이익 환수제(재초환)를 적용하지 않겠다고 밝히자 시장이 고민에 빠졌다. 검토할 만한 유인이 된다는 의견과 분양가 상한제 폐지 없이는 소용이 없을 거란 의견이 뒤섞인다.

정부는 4일 대도시권 주택공급 확대 방안을 통해 공공 주도 시 재초환을 적용하지 않기로 했다. 3분의 2만 동의하면 조합을 설립할 수 있고, 기부채납 비율도 기존 20~25%에서 15% 이하로 낮춘다. 분양권을 받을 수 있는 조건으로 조합원 의무 거주 2년도 적용하지 않는다.

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"정부 발표 매력적…공공 주도, 분양가상한제 그대로면 이점 없어"

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정부의 파격적인 제안에 일부 재건축 사업장은 긍정적으로 검토해보겠다는 입장을 내비쳤다.

김성진 서울 서초구 신반포19차 재건축 조합장은 "기존에 적용했던 공공재건축 혜택보다 이번에 발표한 대책이 훨씬 전향적"이라며 "주위에 일반 아파트보다는 가치가 떨어지겠지만 양도세 면제, 재초환 미적용 등은 매력적인 부분"이라고 말했다.

그러면서 "당장 결정하긴 어렵겠지만 (공공재건축 추진 여부를) 검토할 필요성은 생겼다"고 했다.

공공이 여전히 주도하고, 분양가 상한제를 유지하는 이상 별다른 이점이 없다는 의견도 나온다.

익명을 요구한 서울 강남권의 한 재건축 조합 관계자는 "분양가 상한제를 그대로 유지하면 집값을 낮춰 팔 것이고, 조합원 이익이 남지 않을 것"이라며 "정부에서 걷어 갈 이익이 없는데 재초환을 폐지시키는 게 무슨 소용인가"라고 반문했다.

이어 "재건축 사업지 마다 특성이 다 달라 그에 맞는 인센티브를 내놔야 반응이 있을 것"이라며 "이번 대책에서 우리 사업지에 이득이 되는 부분은 없다고 판단한다"고 했다.

재초환은 정부가 재건축 추진위원회 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원 이상을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 환수하게 된다.

또 다른 서울 내 재건축 조합 관계자도 "재초환을 폐지하는 대신 공공이 개입하겠다는 것인데, A 대신 B를 뺏어가겠다는 셈"이라며 "결국 '공공'이 관여하는 순간 잃는 부분이 생기는 건 매한가지"라고 밝혔다.

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표하고 있다. / 사진=사진공동취재단

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시장 움직임은 분양가상한제 유지 여부가 '관건'

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전문가들은 정부 제안에 시장이 움직일 가능성이 있다면서도, 분양가상한제 유지 여부가 관건이 될 것으로 예상한다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "재건축 사업지에 재초환은 대못 같은 규제다보니 해결해준다 하면 공공으로 넘어갈 사업지가 있을 것으로 본다"며 "다만 분양가 상한제 내용은 언급돼 있지 않아 상황을 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "중요한 건 분양가상한제인데 이번 대책에서는 이 부분은 건드리지 않았다"며 "분양가에 따라 조합원의 이익이 달라지는데, 이익이 없거나 낮다면 시장에서 크게 반응하기는 어려울 것"이라고 밝혔다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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