입주 당기고 용적률 높인다지만.. 지나친 개입에 민간 호응 의문

또… : 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안 브리핑’에서 문재인 정부 들어와 25번째로 내놓은 ‘2·4주택공급대책’을 발표하고 있다. 사진공동취재단

■ 2·4 대책 주요내용

민간 재개발·재건축 규제 완화

조합원 과반 요청으로 사업착수

토지소유자에 높은 수익률 보장

물량폭탄에 자산가치 급락 우려

정부가 발표한 ‘2·4주택공급대책’의 핵심은 공공기관이 정비사업을 추진할 경우 기존 민간 재개발·재건축에 부과되던 규제를 대폭 완화해 사업추진 기간을 크게 줄이고, 수익성까지 보장하겠다는 데 있다. 충분한 공급을 통해 수요를 안심시키기 위한 정책 의지는 읽히지만, 여전히 민간 자율이 아닌 공공개입을 통해 시장을 통제하겠다는 부분은 한계로 지적된다.

4일 국토교통부는 이번 대책을 통해 ‘도심 공공주택 복합사업’과 ‘공공 직접시행 정비사업’을 제시했다. 이 두 제도를 통해 사업제안에서 입주까지 평균 13년이 걸리던 정비사업을 5년까지 앞당길 계획이다. 3년 한시로 도입될 도심 공공주택 복합사업은 역세권·준공업지·저층주거지 등을 단기간에 정비하기 위한 제도다. 토지주·민간기업·지자체가 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등에 개발을 제안하면, 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)된다. 예정지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등이 패스트트랙으로 이뤄진다.

이 경우 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성이 확보돼 토지소유자에겐 기존 사업추진 방식 대비 최대 30%포인트 이상 높은 수익률을 보장한다. 역세권(5000㎡ 이상)은 용적률을 상향(최대 700%)하고 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀 개발이 추진된다. 준공업지역(5000㎡ 이상)은 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로, 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 건축·도시규제를 완화한 ‘주택공급활성화지구’ 등으로 패스트트랙이 적용된다. 또 다른 정비사업 방식인 ‘공공 직접시행 정비사업’을 통해서도 약 13만6000가구를 공급한다. 이 방식 역시 주민 동의를 거쳐 LH·SH 등이 재개발·재건축을 직접 시행해 사업을 신속히 추진한다. 조합원 과반수 요청만으로 정비사업에 착수할 수 있고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략 등으로 사업기간이 5년 이내로 단축된다. 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용 등의 인센티브는 물론, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되는 장점이 있다.

이 같은 제도 도입을 통해 정부는 지금의 매매수요를 분산시켜 시장 안정화와 동시에 수요자가 원하는 분양아파트를 충분한 물량으로 공급할 수 있다고 강조하고 있다. 하지만 민간의 자율성을 배제하고 공공이 모든 이해관계를 책임지고 사업을 추진하는 방식에 토지주와 조합원이 얼마나 호응할지 미지수다. 정부가 지역 정비사업을 주도하는 데 대해서도 지나친 개입이란 지적이 나온다. 이와 함께 정부의 기대대로 계획한 물량이 2025년까지 공급될 경우 이 같은 물량 폭탄으로 인해 부동산 자산가치의 폭락도 우려되는 부분이다. 기준금리 인상 시기까지 겹칠 경우 국민경제 전반에 악영향을 끼칠 수 있다는 부정적인 분석도 제기된다. 사업 예정지의 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10∼20% 상승 시 대상 지역에서 제외될 수도 있다는 불안정성도 걸리는 부분이다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com

[ 문화닷컴 | 네이버 뉴스 채널 구독 | 모바일 웹 | 슬기로운 문화생활 ]