정부 주도 공급시대 개막..확보 물량 최대 80% 공공분양

공공 개입 절차 간소화·개발이익 공유 추진
도심공공주택 복합사업 등 3년간 30만6000호
내집마련 기회확대 일반공급↑·추첨제 도입
공공택지 신규지정 26만여가구는 추후발표

정부는 2025년까지 서울 32만3000가구 등 총 83만6000가구가 들어설 신규 부지를 확보하겠다는 계획을 발표했다. [헤럴드경제DB]

정부가 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’은 공공이 개발사업을 주도해 절차 간소화와 규제 완화를 보장하되, 이익을 공유한다는 내용이 핵심이다. 목표치인 83만6000가구를 달성하기 위해 새롭게 마련된 모델이 ‘도심 공공주택 복합사업’, ‘공공 직접시행 정비사업’ 등이다.

이번 대책으로 확보된 물량의 70~80% 이상 공공분양으로 공급해 무주택 실수요자의 실질적인 ‘내 집 마련’을 돕는다는 점도 강조됐다.

정부는 이날 2025년까지 서울 32만3000가구, 인천·경기 29만3000가구, 5대 광역시 22만가구 등 총 83만6000가구가 들어설 신규 부지를 확보하겠다는 계획을 발표했다. 도심 내 신규사업과 신규 공공택지 지정을 통해 각각 확보되는 물량은 57만3000가구, 26만3000가구다.

입지요건 검증과 지리정보시스템(GIS) 분석을 통해 사업 가능한 부지를 확인하고, 정부·민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 이 같은 물량을 산출했다는 게 정부의 설명이다.

정부는 우선 3년간 한시적으로 ‘도심 공공주택 복합사업’을 벌이고 ‘소규모 재개발’을 진행해 약 30만6000가구를 공급하기로 했다.

도심 공공주택 복합사업은 공공주택특별법을 활용해 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등이 직접 사업을 맡아 속도감 있게 사업을 추진하는 것으로, 역세권·준공업지역(5000㎡이상)과 저층주거지(1만㎡ 이상)를 대상으로 한다.

국토교통부와 지자체의 검토를 거쳐 예정지구로 지정되고, 1년 이내에 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업 추진이 확정된다. 공기업의 부지확보 및 지자체의 통합심의 등을 거쳐 착공하는 공공주도 ‘패스트 트랙’ 방식이 적용된다.

이 사업이 추진되는 지역은 입지별 특성에 따라 주거상업고밀지구(역세권), 주거산업융합지구(준공업지역), 주택공급활성화지구(저층주거지) 등으로 조성된다.

이들 사업에는 법정상한을 초과하는 용적률 인센티브가 주어지고 특별건축지역으로 지정돼 일조권이나 높이제한 등 각종 도시규제가 완화된다. 역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률이 올라간다. 기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장한다. 보장된 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 생활 SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 쓰인다.

만약 역세권·준공업지역이 소규모 입지(5000㎡ 미만)라면 새롭게 도입된 ‘소규모 재개발’이 적용될 수 있다. 지자체가 구역을 지정하고 토지주가 정비사업을 시행할 때 사업 활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시·건축규제 완화, 세제혜택 등을 지원한다.

정부는 또 기존 정비구역에서 공공 직접시행 정비사업’을 추진해 13만6000가구를 공급한다는 계획이다. 조합원 과반수 요청으로 LH, SH 등이 정비사업 시행을 맡게 된다. 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등으로 사업기간이 기존 13년 이상에서 5년 이내로 대폭 단축될 수 있다고 정부는 설명했다.

민간의 참여를 독려하고자 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등의 혜택을 주기로 했다. 기존 정비사업장에 대해서는 기선정 업체 승계, 매몰비용 보전 등도 지원한다.

도시재생사업 방식 개선을 통해선 3만가구를 공급한다. 공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구’를 신설해 도시재생 지구 내 신규 주택 공급을 활성화하는 방안이다. 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 ‘주거재생 특화형 뉴딜사업’도 신설하고 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내의 사업지를 선정한다는 방침이다.

이번 대책에는 전국 15~20곳에서 공공택지 신규지정을 통해 26만3000가구를 공급하는 내용도 담겼다. 구체적인 입지는 아직 공개되지 않았다. 변창흠 국토부 장관은 이날 브리핑에서 “입지 대부분이 확정된 상태지만 미세하게 구역을 조정하거나 마지막으로 지자체와 완벽한 합의가 필요하다”면서 “협의가 완료되는 대로 2~3차례에 나눠 발표할 것”이라고 설명했다.

지난해 11월 내놓은 전세대책의 연장선으로 도심 내 단기 입주 가능한 물량도 확충한다. 도심 내 공실 호텔·오피스를 청년주택 등으로 리모델링하기 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원과 세제혜택 등도 강화한다.

정부는 이번 대책으로 나오는 물량의 70~80% 이상은 공공분양 아파트로 공급한다는 계획이다. 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급하기로 했다. 기부채납 주택이 공공임대 위주라는 인식을 깨고 주민의 만족도를 높이는 동시에 수요자에게도 선택권을 넓혀주겠다는 취지다.

이번 대책으로 공급되는 물량에 대해서는 일반공급 비율(15→50%)을 상향하는 조치도 이뤄진다. 그간 저축 총액 순으로만 공급됐던 일반공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입해 내 집 마련 기회를 확대하기로 했다.

양영경 기자

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