[인터뷰투데이] '변창흠표' 첫 공급 대책 발표..집값 잡을까

■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커

■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

전국에 주택 82만 가구를 공급하는 방안을 추진하는 등 혁신적인 주택 마련 대책을 약속했습니다. 변창흠 국토부 장관이 취임 이후 처음 내놓는 대책인 만큼 어떤 내용이 포함될지 관심이 쏠렸었는데요.

시장의 반응은 어떨지 전망해 보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 자세히 짚어보겠습니다. 변창흠 장관 취임 이후에 처음 부동산 대책을 내놓은 건데요.

변 장관이 관련 내용을 발표하면서 부동산 대책이 몇 번째 나온 거냐, 이걸 세지 말고 주택공급으로 정부가 내놓은 대책이니까 이걸 살펴봐 달라, 이렇게 얘기를 했어요.

그러니까 지금까지는 정부가 주택이 부족하다라는 데 동의하지 않았는데 이제 공급이 필요하다는 것으로 선회한 것으로 봐야죠?

[권대중]

그렇습니다. 세지 말라고 했지만 25번째 대책입니다. 너무 늦었습니다. 이미 3년 반 동안 주택가격은 1.5배에서 2배 정도 오른 상태고요.

또 전월세가격도 덩달아 많이 오른 상태에서 이번에 내놓은 대책, 서울에만 32만 3000호. 상당히 획기적인 공급량입니다. 계획은 상당히 좋습니다. 그런데 문제는 실천이 중요합니다.

정부가 지금 패스트트랙을 통해서 5년 내에 공급하겠다고 했는데 2025년도까지 공급하겠다고 했죠. 그런데 벌써 2021년도입니다. 5년 내에 될지 4년 내에 될지는 미지수입니다.

그러나 이번 공급 대책은 획기적인 것은 사실입니다. 그런데 어디에 어떻게 공급하겠다는 구체적인 내용은 없습니다, 아직은.

[앵커]

어쨌든 지금 변 장관의 첫 번째 정책이어서 상당히 관심을 모았는데 5가지 원칙을 제시했거든요. 어떤 건지 좀 정리를 해 주시죠.

[권대중]

그 5가지 원칙 중에는 일단 지금까지 나왔던 내용들인데요. 주민들 중심으로 재건축, 재개발을 해야 되는데 주민 참여보다는 공공주도형으로 가는 것 같습니다.

그래서 공공주도와 민간협력 패스트트랙으로 가고 두 번째는 도심 내 가용 토지를 활용하겠다는 겁니다. 가용 토지가 사실은 별로 없습니다.

그런데 이걸 최대한 활용하겠다는 거고 세 번째는 지역형 SOC 사업, 소위 말하는 생활인프라를 확충해서 품질 높은 주택을 공급하겠다.

고밀 개발하게 되면 아무래도 품질이 떨어질 수밖에 없거든요. 그리고 네 번째는 국민이 원하는 지역에 분양주택을, 원하는 주택을 공급하겠다.

그리고 마지막은 개발이익을 공유하고 투기를 차단하겠다는 건데요. 개발이익을 공유하겠다는 게 초과이익환수제에도 물리지 않고 또 2년 거주조건도 재건축에서 없애겠다고 했는데 어떻게 공급할지는 안 나와 있습니다.

[앵커]

어쨌든 부동산 문제로 문재인 대통령이 국민께 사과까지 한 상황인데 말이죠. 공급대책, 처음에 말씀하실 때 너무 늦었다고 얘기는 했습니다마는 지금 현재 사실 좀 잠잠하던 주택가격이 다시 또 움직이고 있는 상황이죠?

[권대중]

구정이 지나면 이사철입니다. 전월세가격이 움직이면 매매가격도 오르거든요. 1월달 말 기준으로 한국부동산원의 자료를 보면 서울이 0.4% 올랐습니다. 그리고 수도권도 0.8% 올랐습니다.

지속적으로 주택가격이 오르고 있는 것은 결국에는 공급이 부족하고 수요가 많은 거거든요.

그래서 이런 걸 차단하기 위해서 공급을 늘리는 건데 문제는 어디에 어떻게 하겠다는 게 없기 때문에 아마도 개발 가능성 있는 지역에는 투기세력이 들어오거나 주택가격이 올라갈 가능성이 높습니다.

지난번에 발표했던 재개발사업지구가 있거든요. 공공재개발 8군데도 이미 가격이 많이 올랐어요. 그래서 정부가 지구 지정하듯이 사업을 확정짓는 순간 그 뒤로 매매하는 것은 입주권을 주지 않겠다, 이렇게 발표를 했습니다.

[앵커]

앞서서 저희가 취재기자를 통해서 발표 내용을 정리해 봤습니다마는 공공이 주도해서 고밀도 재개발하는 것이 핵심 내용 아니겠습니까? 공공주도 재개발, 재건축 같은 경우에는 그동안 적용됐었던 규제가 풀리는 거죠?

[권대중]

그렇죠. 햇수로 아마 재작년이 되겠네요. 2019년도 12월 30일날 재건축 초과이익환수제가 합헌됐습니다. 그런데 적용된 사례는 많지 않아요.

그런데 이걸 안 받는 거죠. 재건축 초과이익환수제를 폐지하고 그 시기만큼은. 그리고 또 하나 이전 거주조건은 금년도 1월 1일부터 시행되는 겁니다.

관리처분단계에서 분양할 당시에 거꾸로 2년 거주조건을 없애는 거죠. 공공이 주도하는 경우입니다. 그런데 문제는 그다음에 그 반대급부는 발표하지 않았어요.

이렇게 재건축 초과이익환수제도 안 받고 2년 거주조건도 없는 대신에 무엇을 바라느냐? 그건 없는데 역세권 개발이나 그런 개발 자체를 정비사업법으로 하는 게 아니고 공공주택특별법으로 개발하겠다고 했거든요.

공공주택특별법으로 개발하게 되면 전체 물량의 기존 신도시까지는 50%까지도 임대주택을 만들 수 있고요. 아마도 늘어나는 양의 한 50%까지는 임대주택이나 또는 기부채납 받아서 공공주택으로 분양하지 않겠나 생각이 들어요.

반대급부 없이 정부가 이렇게 완화해 주지는 않을 것으로 봐요.

[앵커]

반대급부는 개발하는 입장에서 이익이 충분히 있어야 되는 것 아니겠습니까? 그러니까 용적률 완화해 주고 일조권이나 이런 것들도 주차장 같은 것도 완화해 주는 것으로 일단 보도가 됐거든요.

[권대중]

그래서 공공이 주도하는 경우에는 조합 결성을 안 합니다. 주민대표회의만 해서 동의받고 사업을 취해야 되기 때문에 일사천리로 빨리 진행될 수는 있어요.

[앵커]

별도의 조합이 필요 없군요?

[권대중]

조합이 필요 없습니다, 공공이 진행하는 경우는. 그래서 사업이 빨리 진행된다는 얘기인데 공공이 주도하는 경우는 아마 종전 자산을 등가교환방식으로 종전 자산으로 교환하는 방식으로 갈 것 같아요. 그래서 문제는.

[앵커]

구체적으로 어떻게?

[권대중]

제가 만약 5억짜리 주택을 갖고 있다면 5억짜리로 새걸로 받는 식으로 이렇게 갈 것 같아요. 그러니까 평가한 금액을 용적률 올리는 건 공공이 가져가고 개발이익의 추가부담금 정도는 나오지 않는 정도로 이렇게 아마 개발이익을 상기하지 않겠나. 그런 생각이 드는데요.

문제는 이렇게 공공이 개발하는 경우에 기간은 짧아지지만 주민들의 합의가 문제입니다. 지금까지는 조합 결성할 때 5분의 4 이상의 동의를 받아야 됩니다. 그런데 이걸 3분의 2로 낮춘다는 것이거든요.

도시 및 주거환경정비법상 조합 결성 조건이 5분의 4, 80% 이상인데 서울시 같은 경우는 박원순 시장 당시에 30%만 반대하면 재개발, 재건축사업 조합을 해제했거든요.

그런데 이번에 3분의 2로 낮추면 66%만 받으면 일단 사업을 추진할 수 있어서 반대하는 35% 정도, 소위 34~35% 정도가 권리침해를 받을 수 있습니다.

그런 문제가 있을 수 있고요. 또 한 가지는 이렇게 법으로 도시건축계획정비법으로 갈 수 없다 보니까 국토부가 지방자치단체의 권한을 위임받아서 이렇게 같이 공동으로 추진하는 방안도 아마 강구하는 것 같습니다.

[앵커]

지금 보면 역세권 개발, 저층 주거지도 공공이 주도를 하는 거고 그리고 재건축, 재개발도 속도를 내겠다라고 했는데 이 부분도 사실 많은 관심이거든요.

사실 그동안에는 재건축이나 재개발이 집값을 상승시키는 요인이다라고 꼽아왔었잖아요. 그런데 이번에는 어떻게 추진하겠다는 건가요?

[권대중]

우선은 공공재개발은 이미 추진되고 있습니다. 지난번에 발표했고요. 3월 말쯤 아마 또 그 이상 발표할 것 같습니다. 이런 지역은 이미 지구 지정된 날 이후부터는 거래하더라도 입주권이 없습니다.

재개발, 재건축 같은 경우는 대부분 아파트단지기 때문에 중산층 이상이에요. 그래서 민간사업자 방식으로 가기 때문에 주민이 원하지 않으면 못 갈 수 있거든요.

그런데 못 가는 이유 중에 하나가 고밀로 되어 있는 경우, 이미 고밀로 되어 있는 경우는 추가 용적률을 주지 않으면 추가 부담금이 나와서 재건축을 할 수가 없어요.

여기에 정부가 용적률을 올려주고 그만큼 수익을 개선해 주는 대가로 재건축을 추진하면서 공공이 참여하겠다는 얘기거든요. 그렇게 되면 늘어나는 용적률의 일정 부분은 정부가 주도하는 대로 분양주택이나 임대주택이나 토지임대부주택이나 환매조건부 또는 또는 지분형주택을 공급에 포함시킬 가능성도 있습니다.

[앵커]

주택 공급의 주요 대책 방안으로 고밀개발을 하는데 어디를 하느냐 이건 아직 나와 있지 않다고 지적하셨는데 말이죠. 역세권, 준공업지역 또 저층의 주택밀집지를 얘기했는데 그럼 이 가운데서 어느 곳이 대상이 될 수 있느냐. 이건 추정해 봐야 되는 단계가 되네요?

[권대중]

우선 재개발, 재건축 사업지구는 서울에 다 합쳐서 350군데, 90군데 정도가 돼요. 합쳐서 많은데 다 대상이 될 수 있고요. 준공업지역의 용적률을 올리는 건 세대수가 한 6000가구 정도밖에 안 되기 때문에 서울의 준공업 지역이 영등포나 구로구밖에 없습니다.

그런 지역이 될 것 같고요. 저층 주거지역은 어떻게 될지 모르겠어요. 저층 주거지역 중에서도 특히 다세대주택인 경우에는 서울시 같은 경우는 신축한 지 15년만 넘으면 노후불량주택으로 분류돼서 재개발, 재건축을 할 수가 있어요.

이런 밀집지역을 아마 선택할 텐데 이번에 서울지역에 32만 3000호가 어디에 어떻게 하겠다는 거, 방법은 있지만 어디에 한다는 게 없기 때문에 향후에 아마 발표가 되면 그 주변 지역은 집값이 오르지 않겠나. 현재 어디라고 발표 안 했기 때문에 전반적으로 집값이 오를 가능성이 없지 않아 있습니다.

[앵커]

당정이 주택공급대책을 내놓으면서 시장에 쇼크를 줄 만한 공급 수준이다, 이렇게 얘기를 했거든요. 그러면서 했었던 얘기가 단기간으로 공급이 늘어나는 것은 아니기 때문에 시장이 과열된다면 추가대책도 내놓는다고 했어요. 어떤 식으로 대응하게 될까요?

[권대중]

우선은 아마도 공급물량이 한 번에 입주물량으로 들어오지도 않을 거고요. 또 차근차근 연차별로 시작이 될 텐데 입주물량으로 들어오기 전까지는 주택가격은 올라갈 수밖에 없어요.

그런데 이전에 발표했던 정부가 지금까지 3기 신도시를 비롯해서 127만 가구 플러스 알파가 있습니다. 이걸 금년에 3만 가구, 3만 6000가구인가요? 미리 조기에 선분양합니다.

이걸 포함해서 연차적으로 분양하면 시장이 안정화될 거라고 정부가 보고는 있습니다. 문제는 입주시점까지는 가격이 오르면 정부가 또 한 번의 규제대책을 내놓을 가능성도 있습니다.

그 규제대책이라는 것은 지금 현재 조정대상지역이나 또는 투기과열지구까지 대출을 규제하거나 그럴 수 있는데 그것 이외에 특별하게 주택거래허가제를 도입하지 않는 한 또 재건축, 재개발사업이나 개발되는 데 입주권을 주지 않는 그런 대책 외에는 없다고 봐요, 저는.

[앵커]

홍남기 부총리는 토지거래허가제도 언급을 했거든요. 그런 정도의 대책이 나온다면 지금 공급을 늘린다고 발표를 했습니다마는 주택가격이 오를 위험성이 있지 않습니까?

토지거래허가제 같은 경우가 시장을 안정시킬 수 있을 만한 대책이 될 수 있나요?

[권대중]

지난번에 강남 4개 동을 토지거래허가지구를 지정했잖아요. 그런데 최고가 쳤습니다. 규제한다고 해도 수요가 오르면 가격은 오를 수밖에 없거든요.

그런데 아마도 토지거래허가제도를 도입하게 되면 이게 거의 주택거래허가제랑 동일하거든요. 허가받지 않으면 거래할 수가 없으니까요.

건물에 딸려 있는 토지지분도 토지거래를 허가받아야 되니까요. 이렇게 되면 시장은 더 경직되겠지만 거래되는 건수는 줄어들 수 있지만 거래되는 것은 가격이 더 오를 가능성도 없지 않아 있습니다.

[앵커]

집값이 안정보다는 다소 오를 가능성이, 그러니까 당분간은 오를 수밖에 없는 그런 상황이 됐는데 집값이 오르는 만큼 서민들도 상당히 부담 아니겠습니까?

거기다가 앞서 말씀하신 것처럼 설이 지나고 나면 이사철인데. 물론 집을 사고파는 사람들도 있겠지만 전세로 이동을 하려고 하는 사람들에게 상당히 부담이 될 수밖에 없거든요.

이게 결국은 매매값과 전셋값이 같이 움직일 수밖에 없는 상황인데 전세는 어떻게 대란을 잡을 수가 있을까요? [권대중] 거래시장이 정상화되어야 전월세시장이 안정화됩니다.

그런데 거래시장이 불안정하면 결국에 전월세시장도 불안정하거든요. 2017년도 12월 13일부터 정부가 임대주택등록 활성화 방안으로 지난해 6월 말까지 임대주택 등록한 가구 수가 4년 8년짜리거든요.

이게 160만 7000가구나 됩니다. 이게 시장에 나올 수가 없어요, 지금. 지난번 6.17 대책에서 반만 지나면 팔 수 있게 했지만 임대사업자등록을 낸 사람들은 기간이 끝까지 가야만 세제혜택이 많아요.

보유기간도 세제혜택이 있으니까. 이게 시장에 나올 수 있도록 정부가 유도해야 되고요. 그렇게 하려면 지금도 임대주택에 등록하지 않은 다주택자가 많아요.

그런 사람들이 시장에 물건을 내놓을 수 있도록 한시적으로 양도세를 완화해서 팔게 해야 되는데 정부가 그걸 안 하고 있거든요. 그렇게 되면 결국에 신축해서 공급하는 기간은 아무리 빨라도 2년 반, 3년이 걸려요.

그때까지는 전월세시장도 매매시장이 불안하기 때문에 같이 불안할 수밖에 없다. 그런 생각이 듭니다.

[앵커]

그러니까 앞으로 2, 3년 정도는 시장 불안이 계속될 것으로 예상을 할 수 있을 텐데 어쨌든 시장에 공급이 늘어나야 될 텐데 기존 주택이 나올 수 있는 길을 지금 현재는 정부가 막아놓고 있다, 이렇게 봐야 되는 거죠?

[권대중]

그렇죠. 그런데 임대주택 등록을 한 게 2018년도, 2019년도 했거든요. 17년 12월 13일날 발표했으니까요. 2018년 4월 말까지 했는데 그 4년짜리 주택은 내년 말부터 나옵니다.

내년 말, 후년부터 시중에 물량으로 나올 가능성이 높아요. 왜 그런가 하면 4년, 8년은 향후에 없어지고 10년 임대로 바뀝니다. 그러면 임대사업자를 낸 사람들이 짧은 기간 갖고 있다가 길게 못 가거든요.

[앵커]

알겠습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.

[권대중]

고맙습니다.

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