83만호 공급 계획 "규제 완화는 긍정적이지만 재산권 등 논란 우려"

전문가들 "재산권 논란 여지와 풍선효과, 지나친 속도전 등 우려도"

'공공 주도'의 큰 틀 아래 서울에만 '분당신도시 3개' '강남3구 아파트 수'에 맞먹는 주택 32만 3천 호를 공급하는 등 전국적으로 83만 6천 호를 공급하겠다는 정부의 계획이 나왔다.

전문가들은 "시장 요구가 반영된 점은 긍정적"이라면서도 "구체적인 실행 방안이 드러나 있지 않고, 오히려 지나친 '속도전'이 우려스럽다"고 평가했다.

정부는 4일 관계부처 합동으로 2025년까지 서울 32만 3천호 포함 수도권 61만 6천 호, 지방 22만 호 주택을 추가 공급하는 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

큰 틀은 '공공이 주도하는 충분하고 신속한 공급'이다. 재개발·재건축의 경우 '공공 직접시행 정비사업'으로 사업성을 개선하면서 추가 이익은 생활SOC와 공공임대 등에 공적으로 활용하겠다는 것이다.

역세권과 준공업지, 저층주거지를 대상으로 하는 '도심공공주택복합사업'과 소규모재개발사업으로 30만 6천 호 공급이 계획돼 있다. 이 과정에서 역세권 용적률 완화(700%)와 각종 도시·건축규제 완화, 세제 등에서 혜택이 적용될 예정이다.

◇"각종 규제 완화 포함…시장 요구 반영은 긍정적"

전문가들이나 업계 관계자들은 우선 이러한 정책에 시장이 요구하는 부분이 반영된 점을 긍정적으로 평가했다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "재건축초과이익환수제 면제나 종 상향, 패스트트랙을 통한 절차 단축 등 여러 규제 완화가 대거 담겨 있는 대책"이라며 "실제 추진된다면 공급량 확대 면에서는 큰 효과를 낼 것"이라고 밝혔다.

도시와경제 송승현 대표는 "분양주택 중심의 공급, 규제 혁신과 인센티브 내용 등을 봤을 때 시장의 요구가 상당 부분 반영돼 있고, 도시를 바라보는 관점에서 기존과 차별되는 부분이 보인다"고 평가했다.

대한건설정책연구원 이은형 책임연구원 역시 "최근 몇 년 간 국내 도시재생에서 재건축과 재개발은 사실상 배제됐는데, 이러한 사업이 도시재생사업의 범주에 들어갔다는 점은 매우 긍정적"이라고 말했다.

◇사실상 청산·수용 방식 개발에 논란 여지도…"'속도전'이 전부 아니다"

하지만 재산권 문제와 얽힌 구체적인 실행력, 일부 풍선효과에는 우려 섞인 지적이 나온다.

이번 계획에서 13만 6천 호 공급이 예정된 '공공직접시행 정비사업'은 주민 동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 새로운 제도다.

이 과정에서 조합원(또는 토지주) 과반의 요청에 조합 총회, 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용돼 사업 기간이 기존 13년 이상에서 5년 이내로 대폭 단축된다는 게 당국의 설명이다.

윤 연구원은 "사실상 '청산' 대상이 되는 이들에게는 재산권 침해 논란이 있을 수 있고, 법제화 과정에서도 상당한 진통이 예상된다"며 "또 이것이 오히려 주변 아파트 선호로 대체돼 풍선효과를 낼 우려도 있다"고 설명했다.

'속도감'을 지나치게 강조하느라 '장기적 시각'이 부족하다는 점도 문제로 지적된다.

이 연구원은 "일조권 등의 규제 완화는 주택 공급 자체에는 긍정적이지만, 주거지역 고층화는 사실 쾌적한 주거 환경을 저해할 가능성이 있다"며 "'통합심의' 구상과 층수 제한 완화 등 방침이 '빠른 승인'을 전제로 했다가는 더 큰 문제를 낳을 수 있다"고 말했다.

그러면서 "현재는 오히려 속도를 조절해 단기적 성과보다는 장기공급계획을 세워 차근차근 이행하는 게 최선"이라며 "첫 번째 사업지에서 발생한 민원과 문제점 등을 다음 사업지에서 반영하고, 이를 또 다음 사업지에 반영하는 식으로 템포를 조절한 선순환이 필요하다"고 말했다.

'무주택자'의 주택 마련을 위한 뚜렷한 지침은 나오지 않은 점도 아쉬운 대목으로 꼽힌다.

송 대표는 "무주택자에게 좋은 품질의 저렴한 주택이 공급될 수 있는지는 여전히 의문인데, 이런 문제들을 남은 임기 내 해결하기는 어려울 것으로 보인다"며 "시장에 긍정적 시그널을 지속적으로 주지 못한다면 토지 가격만 상승시키는 부작용도 발생할 수 있다"고 지적했다.

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[CBS노컷뉴스 김명지 기자] divine@cbs.co.kr