[2·4 공급대책]공공정비사업, '종상향' 또는 '용적률 120% 상향' 적용

앞으로 5년간 서울 9.3만 공급 계획
조합원 수익률 최대 30% 확대 전망

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(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 정부가 공공이 직접시행하는 정비사업을 통해 앞으로 5년간 서울지역 9만3000가구, 전국 13만6000가구를 공급하기로 했다. 5년간 평균 서울 1만9000가구, 전국 2만7000가구 분량이다.

이를 통해 정비사업의 소요 시간은 민간사업 평균 13년에서 공공사업의 경우 최단 5년으로 단축되고, 조합원의 수익률은 기존의 30%까지 늘어날 전망이다.

4일 국토교통부는 이러한 내용이 담긴 '공공주도 3080+'을 발표했다. 변창흠 장관 취임 후 첫 번째 부동산 대책이고, 정부 출범 이후론 25번째다.

한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 추진력을 잃고 장기화·고착화한 사업장에 직접 참여해 사업 속도를 획기적으로 끌어올리고 이를 통해 신속히 주택을 공급한다는 계획이다.

특히 조합들의 참여 활성화를 위해 다양한 인센티브를 제시한다. 우선 공공정비사업으로 선정될 경우, 사업지의 용도지역을 1단계 종상향하거나 법적상한 용적률의 120% 상향을 적용하기로 했다.

입지 여건 상 종상향이나 법적 상한 용적률 적용이 곤란할 경우에도 종전 가구수의 1.5배(재개발은 1.3배) 이상을 보장하고 필요하면 층수 제한도 완화하기로 했다. 공공정비사업 추진의 장애물로 불렸던 기부채납도 주택법령에 따라 재건축은 9%, 재개발은 15% 이내로 규정하도록 했다.

또 Δ재건축 초과이익 부담금 미부과 Δ현물선납 시 양도세 비과세 Δ재건축 조합원 2년 거주 미적용 등도 적용하기로 했다. 정부는 이를 통해 조합원의 수익률이 기존 정비계획보다 10~30% 포인트(p)까지 늘어날 것으로 기대했다.

정부는 재초환 미부과와 관련해서는 "재건축 초과이익 부담금은 개발이익 사유화 방지가 목적인데, 공공 직접시행 방식은 개발이익이 공공으로 귀속되므로 부담금을 미부과할 것"이라고 밝혔다.

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공공성 제고를 위해서는 투기수요 유입 방지를 위해 공기업의 단독시행 신청 단계에서 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 대책발표일 이후 조합원의 지위를 양수한 경우에는 아파트 우선공급권을 미부여한다.

전체적으로 사업지의 주택 비율을 조합원 분양을 포함한 공공분양이 70~80%, 공공임대와 공공자가 비율을 20~30%로 맞추기로 했다

아울러 Δ기존 조합원의 추가 수익률 선보장 후 공공 지원 Δ생활 SOC 확충 등을 통해 개발이익을 공유하기로 했다.

한편 사업은 조합원의 과반수가 동의하면 공기업이 지방자치단체에 사업을 신청할 수 있다. 공기업은 정비계획 변경을 신청하고, 이후 조합원 3분의 2가 동의하면 공기업이 단독으로 사업을 시행하는 방식이다.

다만, 조합원 동의 과정에서 사업이 늘어지는 것을 대비해 1년 내 조합원의 동의를 얻지 못하면 단독 시행 신청은 자동으로 취소되도록 했다.

사업 추진이 확정되면 사업자인 공기업은 단독 시행자가 돼 현물선납 및 수용방식으로 부지를 확보한다.

그동안은 정비사업 시 관리처분 방식만 허용해 조합원이 입주 시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 직접 분담해왔다.

하지만 조합원에게 우선공급권을 부여하고, 장래에 부담할 아파트값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식을 도입해 사업 리스크를 시행 공기업이 부담하도록 바꾼다.

지자체의 인허가도 통합심의를 통해 민간보다 신속하게 받을 수 있도록 했다.

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