[2·4 공급대책]"압도적 물량 공급"..집값 상승·시차 우려에 정부 답은?

[Q&A]"개발 사업에 집값 상승?..투기수요 차단 위한 대책 마련"
"주민에게 종전보다 더 많은 인센티브..신뢰 생기면 시장 안정"

서울 종로구 창신동 낙산마을에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 2021.1.31/뉴스1 © News1 박정호 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 정부가 4일 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표하고 2025년까지 서울 32만3000가구를 포함해 총 83만6000가구의 신규 부지를 확보하겠다고 밝혔다.

국토교통부는 이날 본격적인 도심 공급방안 발표와 관련해 "이례적인 초저금리와 가구분화 상황에서 시장과열을 안정시키고, 도심내 공급을 대폭 확대하기 위해 마련된 특단의 대책"이라고 말했다.

공공이 직접 시행하는 새로운 모델 적용으로 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있다는 것이 국토부의 설명이다.

국토부는 "수용방식을 활용하되, 종전 방식보다 주민에게 더 많은 인센티브를 제공해 참여 유인을 높였다"며 "개발이익 공유를 통해 세입자·상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등도 가능하다"고 했다.

실제 공급에는 시차가 있어 즉시 대응이 어려울 것이란 우려엔 "압도적 물량이 공급될 예정"이라며 "시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것"이라고 판단했다.

개발 사업에 따른 집값 상승에 대해서도 대책을 마련해뒀다는 점을 분명히 했다.

국토부는 "투기수요 차단을 위해 발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산할 계획"이라며 "과열 우려 시에는 토지거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 것"이라고 단언했다.

다음은 정부가 공개한 대책 관련 주요 질의응답.

- 그간 공급이 충분하다고 했는데, 공급대책을 발표하는 이유는 무엇인가 ▶ 현 정부 들어 주택 공급은 전국 역대 최고 수준이다. 그러나 그간 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에는 한계가 있는 상황이다. 이에 실수요 보호·투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하며 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하고자 이번 대책을 발표하게 됐다.

- 그간 본격적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는 무엇인가 ▶ 이미 앞선 대책을 통해 도심 내 유휴부지를 활용하는 공급 방안을 제시했다. 다만 그동안은 국·공유지 활용이 중심적고 역세권·준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실이다. 이번 대책은 시장 과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하고자 마련된 특단의 대책으로, 취약계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다. 공공 주도의 개발 절차로 사업을 신속히 진행할 수 있으며, 토지주에게 충분한 인센티브를 제공하면서도 개발이익 공유를 통해 세입자·상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등이 가능하다고 본다.

- 민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고, 공공이 나서는 이유는 무엇인가 ▶ 정비 사업은 공공성이 강한 사업이지만 소유주 중심으로 진행되며 개발 이익이 사유화돼 과도한 투자 대상으로 활용됐다. 규제 완화 시 투기 수요 유입으로 집값 상승이 우려되지만 개발이익을 환수할 수 있는 수단이 마련되지 못했다. 하지만 이번 대책으로 공공이 직접 시행하는 새로운 모델이 적용되면, 투기수요 유입 억제가 가능하며 사업의 신속한 진행과 세입자·상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있을 것으로 보인다.

- 수용방식의 사업 추진은 사유재산에 대한 지나친 침해가 아닌가 ▶ 특단의 대책으로 수용방식을 활용하되 정당한 보상을 하기로 했다. 종전 방식보다 조합원에게 추가수익을 보장했고 사업 불확실성을 줄이는 등 다양한 참여 유인을 제공했다. 또한 토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 2/3, 면적 1/2)을 충족하는 경우에 한해 공공이 사업을 시행하기로 했다.

- 대책 물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요되는 만큼 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것이 아닌가 ▶ 압도적 물량이 공급될 예정이다. 시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대한다. 금번 대책을 통해 단기 공급이 가능한 비주거 리모델링, 신축 매입약정 등도 추가 확보한 만큼, 후속조치에 만전을 기하겠다.

- 개발 사업으로 인해 집값 상승이 우려된다 ▶ 개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있으나, 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 미 부여하고 현금청산할 계획이다. 상황을 면밀히 모니터링해 과열 우려 시에는 토지거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지를 철저히 차단할 예정이다.

- 다수 개발사업의 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중되지 않을까 ▶ 제도 초기에는 사업지별 이주시기를 조정하고, 사업지 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비를 할 예정이다. 정착기에는 초기 사업을 통해 건설된 공공임대·공공자가 중 일부를 후행 사업의 임시 거주지로 활용할 계획이다.

- 도심 내 공급물량의 실현 가능성을 높이기 위한 토지주의 동의를 촉진할 방안은 무엇인가 ▶ 종전 방식보다 주민에게 더 많은 인센티브를 제공하고, 사업속도도 빨라져 토지주의 참여유인이 충분할 것으로 기대한다. 정비 사업은 다양한 참여 유인을 포함했고, 비(非)정비사업은 이주대책 등 충분한 보호대책을 마련하고 도시·건축 규제 완화 등을 포함해 실질적으로 작동 가능하도록 했다.

- 조합원, 토지소유주에게 주어지는 혜택은 무엇인가 ▶ 조합원·토지주에게는 조합방식 등으로 사업을 추진할 때보다 10∼30%p(예시) 높은 수익률을 보장하고 신규 주택도 우선공급한다. 도시‧건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세, 시공 브랜드 선정권한 부여 등의 다양한 혜택이 부여된다. 신속한 인허가를 통해 이주를 5년까지 단축할 예정이다. 아울러 현물선납 방식을 도입해 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하도록 했다.

- 규제완화로 개발이익이 사유화되는 것은 아닌가 ▶ 소유자로 구성된 조합이 사업시행자가 돼 개발이익을 독점하는 기존의 정비사업과는 사업방식이 다르다. 소유자에게 적정한 수익을 보장하고, 개발 이익의 나머지 부분은 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활SOC 확충 등 사업성이 낮은 구역 등에 재투자 하게 된다.

- 민간 건설사, 디벨로퍼 등은 어떤 역할을 담당하고, 사업 참여 기회가 제공되는가 ▶ 압도적 물량 공급이 예정되므로, 민간 건설사와 디벨로퍼의 사업기회가 확대된다. 민간기업은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여 사업을 제안할 수 있으며, 설계․시공에 민관협업으로 참여할 수 있다. 도심공공주택 복합사업과 소규모 정비 등 일부사업에서는 민간기업이 직접 공동출자 또는 사업비 부담 등을 통해 공동시행하는 방식도 추진한다. 소규모 재개발, 소규모 주택정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행된다.

- 공공주도 개발 사업에 따라 강화되는 원주민 및 세입자보호방안은 무엇인가 ▶ 토지 소유자에게 신축 아파트 우선공급권을 부여해 재정착을 유도한다. 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택을 공급하고, 전세금 반환의 부담이 높은 집주인에는 대출을 지원하는 등 특수상황 소유자에게도 맞춤 지원에 나선다. 세입자에게는 건설 후 공급되는 공공임대 및 공공자가주택 공급을, 영세상인에게도 신축 아파트·상가에서의 재정착도 지원할 예정이다.

- 공공임대주택 공급이 후퇴한다는 우려가 있는데 어떻게 생각하는가 ▶ 공공임대 공급정책은 정부의 핵심 정책으로, 안정적인 주거권 보장을 위해 차질 없이 추진 중이다. 금번 대책은 공공분양이 중심이나, 규제 완화로 추가되는 용적률을 통해 종전 대비 1.5배(재개발은 1.3배) 주택 수 증가를 보장해 임대공급 총량은 기존 공급방식 대비 증가할 전망이다.

- 각종 신규사업의 도입으로 난개발이 발생할 우려는 없는가 ▶ 금번 대책을 통해 발표된 새로운 사업 구조는 모두 국토부 또는 지자체가 지구를 지정하고 공공이 직접 시행하거나, 선(先)계획 하에 민간사업이 활성화될 수 있도록 지원하는 구조로 난개발 예방이 가능하다. 적절한 계획개발 수단이 없어 난개발 우려가 큰 해제구역, 소규모 상·공업지역 등에 대한 정비수단이 마련된 만큼 보다 체계적인 도시관리가 이루어 질 수 있을 것으로 기대한다.

-이번 대책에 따라 신규 주택공급이 늘어남에 따라 공공 시행사의 부채 증가 등 부담이 커지는 것 아닌가 ▶ 사업에 동의하는 토지등소유자는 현물선납을 하고, 새로 공급되는 아파트 우선분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 타 사업 대비 적을 것으로 보인다. 이외에 세입자‧상인 보호, 수용 시 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하나 분양수익 등을 통해 보전할 수 있어 공기업이 지게 되는 부채 부담은 크지 않을 것으로 판단하고 있다. 공공시행자의 부채 부담 완화를 위해 사업비 보증(HUG)을 지원하고, 민간 시공사의 역량을 적극 활용하는 방안 등을 검토하겠다.

- 도시계획 권한은 지자체 소관사항이라 서울시와 협력을 충분히 확보해야 하는데 어떻게 대비했는가 ▶ 사업 계획 승인 등 인허가권을 지자체가 행사하도록 돼있고, 국토부가 지구 지정 시에도 지자체 의견을 충분히 반영할 계획이다. 지자체의 도시계획권한은 충분히 보호된다. 서울시와 협력해 대책을 마련했으며 대책 발표 이후에도 긴밀히 공조하겠다.

- 비수도권 지역에 대해서는 특별한 대책이 있는가 ▶ 금번 대책에서는 주택공급 방안을 5대 광역시 중심으로 지방에서도 시행해 22만호의 주택을 공급하고자 했다. 다음에 발표할 주거뉴딜 구상에서는 주택과 사회서비스, 혁신공간, 일자리를 연계한 다기능 임대주택을 주로 비수도권 지역에서 공급할 예정으로, 지역균형발전에도 기여할 수 있을 것으로 기대한다.

seunghee@news1.kr