주택/상가 리모델링을 위한 전문가의 조언은?

특집 - 도심 주택의 재활용

신축 주택이 넘쳐나는 시대, 수십 년 된 건물을 고치고 일과 일상을 녹여내 주택에서의 즐거움을 새롭게 찾은 사람들이 있다. 각자의 색을 입힌 리모델링을 통하여 워라밸을 실현 중인 세 가족의 흥미진진한 이야기와 함께 그 과정에서 주의해야 할 점, 꼭 알아야 할 다양한 정보까지 두루 살펴본다.

주택-상가 리모델링, 꼼꼼하되 여유 있게 접근하라

비싸지는 건축 환경, 격변하는 제도, 그리고 초유의 코로나19 충격. 주거와 수익 모두 살려야 하는 주택-상가 리모델링에 묘안은 없을까? 어려워 보이는 리모델링 시장이지만, 두 마리 토끼를 잡을 가능성은 있다.

30년 이상 된 노후 건물 비율은 2005년에는 29.0%, 2019년 37.8%까지 증가해 전반적인 리모델링 수요가 높아지고 있고, 도심 노후 주택 리모델링으로 주거성과 함께 수익성을 높이는 모델도 지난 3~4년 간 사례를 착실히 늘려갔다. 하지만, 코로나19와 제도의 격변으로 리모델링도 앞날을 예상하기 어려운 상황. 리모델링 분야에서 활동해온 부경종합건설의 이남경 대표와 함께 리모델링 상황과 조언을 들어본다.

interviewee 이남경 부경종합건설 대표이사
https://blog.naver.com/nkworld2009

요즘 주택 리모델링 공사 현황을 어떻게 느끼고 있나
의외로 수요가 늘고 있다. 코로나19 유행이 장기화되면서 사람들도 점차 익숙해지고, 백신 등 희망적인 소식도 이어지면서, 그간 대기 중인 많은 프로젝트들이 더 이상 기다리지 못하는 상황에 이르렀기 때문이다. 코로나19 상황이 호전된 후 회복되는 미래 임대수요를 잡기 위해 건축주들이 지금 공사를 늘리고 있는 것도 영향을 줬다. 또한, 순수 임대용보다는 저층에 건축주의 가게, 중간층에 전세 주거세대 등을 넣고, 윗층에 건축주 가족이 머무는 형태로 건축비 부담을 던 상가주택형 리모델링이 많아졌다.

공사 환경도 여러모로 변화가 많은 것 같다
코로나19로 인한 자재비 상승, 공기 지연, 안전문제 부각으로 인한 안전관리비 상승이 가장 큰 변화라고 본다. 우선 자재측면에서는 작년 초부터 시작된 가격 불안정이 공급이 재개된 지금까지도 이어지고 있고, 요즘은 특히 국제 운송비가 많이 올랐다. 안전 측면에서는 최근 제정된 중대재해기업처벌법이나 작년 도입된 건축물관리법, 철거 감리제 도입 등 리모델링에 직·간접적으로 영향을 주는 제도들이 여럿 등장했다. 이 제도들은 대체로는 피할 수 있는 방법들이 많지 않아 지속적으로 현장에 영향을 줄 것으로 보인다.

건축비용은 얼마나 올랐고, 또 오를까
프로젝트마다 상당히 다르지만, 거칠게 계산해서 시공비로 8%, 자재비까지 반영해 약 15% 정도 올랐다고 봐야할 것 같다. 3년 뒤 중대재해법 확대적용 등 비용이 더 오를 요소들도 있지만, 한편으론 코로나19 관련 상황의 유동성이 커 단언하기는 어렵다.

도심 주택 리모델링, 어떤 주택을 골라야 할까
의뢰 오는 현장 상당수가 골목 안쪽에 위치한 경우가 많다. 이런 집들은 저렴해도, 공사 장비 진입이 어려워지는 등 공사비가 훨씬 커지게 된다. 최소한 4m 도로는 끼고 있는 주택을 구할 것을 권한다. 당장 주택 가격은 더 비싸게 느껴지더라도, 시공에서 절약되는 비용이 상당하고, 추후 매매에도 더 유리하다. 또한, 증축을 고려한다면 해당 건물 대지의 용적률과 건폐율, 일조사선도 봐야한다. 이는 주변 건축사사무소나 시공사를 찾아 정확한 검토를 거치도록 한다. 한편, 주택을 선정했다면 100mm 관으로 바닥을 뚫어 기초 상황을 볼 것을 권한다. 동네 설비업체에서도 3만원이면 확인할 수 있다. 바닥 기초는 구조보강으로 H빔을 세울 때 반드시 400mm 이상 두께가 나와야 하는데, 지어진 시기에 따라 기초가 부실한 주택이 종종 발견된다. 이를 모르고 있다가 기초 보강을 ‘추가공사’로 잡게 되면 이 비용만 3천만~4천만원에 달하는 만큼 건축주 부담을 키울 수 있어 파악해둬야 한다.

상업공간과 주거공간은 리모델링 때도 상황이 많이 다른가
기본적인 공사비에서도 차이가 상당하다. 상업공간은 임차인이 인테리어를 따로 하는 특성상 인테리어 공사비를 산정하지 않기 때문이다. 시공비를 산정할 때도 주거 면적과 상가 면적, 주차장 면적은 다 따로 계산한다. 주거공간은 건축주의 취향이 가장 큰 변수다보니 마감 자재비가 많이 들어가는 편이다. 또한, 주거공간에 수입자재를 사용하게 되면 자재 특성에 맞춘 전문 기술자를 별도로 섭외하기도 하는데, 이 경우 인건비도 다소 높게 잡힌다.

마지막으로 후회하지 않을 상가주택 리모델링 팁을 더 전한다면
주거공간의 경우 시공사와 계약 시 원하는 자재와 공사 스펙을 완전히 못 박고, 시공과정에서는 그 스펙대로 진행했는지 아닌지로 밀고 당기는 게 비전문가로서 대응에 도 수월하다. 시공사가 건축주의 설계 변경을 말없이 다 받아준다는 것은 추가공사 비용으로 좋지 않게 돌아올 가능성이 크다. 상가공간의 경우 여기에 ‘8개월 어치의 이자’를 여유자금으로 확보하기를 권한다. 상가 임대는 주거 임대보다 원하는 조건의 임대인을 구하는 게 오래 걸릴 수 있는데, 자칫 급하게 구하다가 맞지 않는 임대인과 최대 10년까지 함께 해야 할 수 있다. 8개월 어치의 이자는 예상치 못한 공기 지연에 대비하면서 좀 더 넓은 시야로 임대인을 맞이할 여유를 줄 수 있어 꼭 권하고 있다.

수익형 주택 리모델링 사례

CASE 1. 성수동 상가주택

변경 전 : 1층 상가 / 2·3·4층 주택
변경 후 : 1~2층 » 상가 / 3층 » 주택 2세대(전세) / 4층 » 셰어하우스
공사비용 : 4억5천만원(인입비 별도)
수익 : 상가 월세 각 월 350만원, 주택 전세 각 2억5천만원

주안점 : 지상물 하중이 있는 상태에서 1, 2층 H빔 보강공사를 진행해 구조기술사 협업이 긴밀하게 필요했다. 또한, 기초 매트 강도가 약해 구간별 해체 및 신설을 진행했다.

CASE 2. 연남동 상가주택

변경 전 : 다가구 주택
변경 후 : 지하 1층~지상 2층 » 상가 6세대 / 3층 » 복층 사무소
공사비용 : 2억8천만원(인입비 별도)
수익 : 상가 월세 각 월 80만원, 복층 사무실 각 120만원

주안점 : 계단실을 중앙으로 변경하면서 건물을 반파했고, 새 계단을 철근콘크리트로 시공했다. 건물 수평증축부 및 내벽에도 H빔 보강과 철근콘크리트 합벽공법을 진행했다.

구성_ 신기영

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