'변창흠표 주택' 85만호?.."현실성·디테일이 관전포인트"

서울 32.5만호, 전국 85만호 대규모 공급 예고
고밀개발 중심 공공 분양·임대 주 이룰 듯
민간 재개발·재건축 법령도 개정키로
그린벨트 해제·4기신도시는 이번 정책서 제외

[이데일리 정두리 기자] 정부가 ‘대도시권 주택 공급 확대 방안’을 오늘(4일) 발표한다. 문재인 정부가 발표하는 25번째 부동산 대책이자 변창흠 국토교통부 장관 취임 이후 첫 대책이 시장 기대치에 부응할지 관심이 쏠린다.

이번 주택 공급 방안은 문재인 대통령이 예고한대로 ‘시장 예상을 뛰어 넘는’ 역대 최대 규모의 공급 대책이 될 전망이다. 당 안팎에서는 서울에서만 최대 32만5000호를 공급하고, 전국 대도시를 합치면 85만호를 넘는 획기적 대책이 나올 것이란 관측이다.

고밀 개발 전국 85만호 대책 ‘예고’…관건은 ‘속도’

변창흠 국토교통부 장관은 4일 취임 후 첫 부동산 공급 대책을 확정·발표한다. 변 장관이 취임 이후 고밀개발을 통한 공급을 지속적으로 강조해온 만큼 서울 도심의 역세권과 준공업지역, 저층주거지의 개발 계획과 공공 주도의 재개발·재건축을 통한 주택 공급 방안이 핵심이 될 전망이다.

사진=연합뉴스

서울 지하철 인근 100곳의 일반 주거지역을 준주거지역으로 종상향하면 역세권 복합용도 계획에 따라 용적률이 종전 최대 400~500%에서 최대 700%로 상향된다. 아파트 높이 규제도 2배 완화돼 고층 주택 공급이 가능해진다. 이 같은 내용을 담은 법률 시행령 개정안이 이미 지난달 국무회의를 통과했다. 개정안은 이르면 4월 말부터 시행한다. 주택 공급 효과를 높이기 위해 일조권과 주차장 등 도시규제 완화도 검토대상이다. 정부 관계자는 “이번 대책에서는 고밀개발을 활용한 분양주택 공급대책이 주를 이룰 전망”이라면서 “크게 분양 70%, 임대 30% 비중으로 대책이 설계돼 있다”고 했다.

서울뿐 아니라 전국 대도시권 주택 공급 확대방안도 포함된다. 최근 집값 과열 양상을 보이고 있는 수도권과 부산·대구·대전 등 지방 지역을 대상으로 각종 도심 개발에 따른 규제를 한시적으로 푸는 방안이 포함될 것으로 보인다. 수도권뿐만 아니라 지방에서 신규 택지를 새롭게 지정할 예정이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “이번 대책에서 서울 도심 공급의 핵심 키는 종상향을 허용한 용적률 인센티브 방안이 어느 정도 수준이냐가 될 것”이라고 했다. 그러면서 “거창한 총량이 나오더라도 동시에 시장에서 수긍할만한 짜임새 있는 타임테이블과 속도감 있는추진력이 있어야 할 것”이라고 덧붙였다.

‘이익공유제’ 도입…그린벨트·4기신도시 ‘제외’

다만 이익에 대한 환수장치는 철저히 할 것으로 보인다. 정치권과 정부 관계부처 의견을 종합해보면 정부는 재개발·재건축 정비사업시 용적률·건폐율 상향조정 등 인센티브를 파격적으로 줄 계획이다. 지자체가 행사할 수 있는 정비사업 인허가권을 중앙정부에 한시적으로도 부여하는 방안도 포함된다. 정비사업 절차 간소화도 추진한다. 국토부 관계자는 “기존의 도심 개발방식이 제대로 작동하지 않는 원인을 찾아 가동되도록 개선책을 낼 것”이라고 설명했다.

논란이 예상되는 점은 용적률 등 인센티브에 따른 이익 환수 부분이다. 정부는 인센티브 부여로 사업자가 얻게 되는 이익상승분에 상한제를 두기로 한 것으로 확인됐다. 정부 관계자는 이데일리와의 통화에서 “늘어난 용적률 만큼 최대 50%까지 기부채납하는 것과 별개로 초과이익에 상한제를 둬 공공이 (이익을) 공유하도록 할 것”이라며 “그것이 추가 기부채납을 받는 방식이 될지, 현금화해 기금으로 조성할지는 아직 확정된 게 없다”고 밝혔다. 그는 “이익공유제 같은 포용적 정책모델과는 엄밀히 다르지만 어느 부분에서는 비슷하게 연계되는 부분이 있을 것”이라고 덧붙였다. 이 경우 기존 재건축 뿐 아니라 재개발까지 재초환 형태의 이익 환수에 나설 가능성이 크다.

정부는 또 재개발·재건축시 반대하는 주민들의 토지를 강제로 수용해 사업을 확대할 수 있는 방안을 열어놓을 것으로 보인다. 현재는 재개발시에만 주민동의률을 넘어선 후에도 반대하는 주민들에 대해 토지를 강제로 수용할 수 있다. 다만 이때 보상비가 시세보다 낮아 소송전이 잇따르고 있다. 정부는 이를 재건축으로까지 확대할 예정이다. 현재 재건축의 토지 수용은 ‘매도청구’ 등의 소송으로만 가능하다. 사업에 속도를 내기 위해 주민동의률도 낮춘다. 현재 사업승인 인가를 받기 위해서는 토지소유주 ‘4분의 3’의 동의를 받아야 하지만 이를 3분의2나 50%로 낮춘다는 설명이다.

현재로선 이익공유제나 규제완화에 대한 법적 근거가 없는 상태다. 정부는 이번 공급대책에서 이를 뒷받침할 수 있도록 법안 추진 계획도 같이 발표할 예정이다.

다만 시장이나 민간에서 이를 규제완화, 공급확대 방안으로 받아들일 지는 미지수다. 정비사업 개발 이익에 대해 사실상 정부가 현재보다 더 큰 환수장치를 마련하는 것일 수 있어서다. 개인의 재산권 침해로 이어질 수도 있는 부분이다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “현재도 개발사업시 반대하는 주민들의 강제수용에 대한 반발이 거센데 주민동의률을 낮추면 갈등은 더 심화될 수 있다”고 봤다.

정두리 (duri22@edaily.co.kr)