정부 인허가 쥐고 주택공급 '액셀'..이익환수는 더 세질듯

[정부, 전국에 85만가구 공급]
재건축 요건·용적률 완화 등
주택공급 '패스트트랙'에 방점
개발사업 규제정책 기조 여전
민간참여 이끌어 내기엔 한계

변창흠 국토교통부 장관이 3일 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 인사말을 하고 있다./연합뉴스

[서울경제]

정부가 설 연휴 전에 내놓겠다고 예고했던 ‘특단의 공급 대책’이 4일 발표된다. 이번 대책에는 서울 등 수도권은 물론 전국 주요 대도시에서 공급을 대폭 늘리는 내용이 담긴다. 공급 규모를 보면 서울 등 수도권뿐만 아니라 부산과 대구 등 전국 대도시를 대상으로 한 85만 가구에 이르는 역대급이다. 분당신도시가 9만 7,500가구 규모인 점을 고려하면 엄청난 규모다.

아울러 신속한 주택 공급을 위해 정비사업 등 개발 사업의 지자체 인허가권을 축소하는 것도 고려 중인 것으로 알려지고 있다. 하지만 정부는 이익 부분에 대해서는 일명 ‘이익공유제’ 등을 통해 철저하게 환수한다는 계획이다. 민간 참여를 이끌어낼 수 있을지 회의적인 시각은 여전하다.

이번 공급 대책의 핵심 방안은 역세권 등 도심의 용적률 확대와 인허가 절차 축소다. 정부는 지자체가 각종 조례를 통해 법적 요건보다 과도한 규제를 적용한다는 지적에 따라 일시적으로 대규모 개발 사업에 대해 인허가권을 정부가 행사하는 방안을 추진할 것으로 보인다. 이 경우 ‘패스트트랙’으로 사업을 진행할 수 있게 된다. 다만 지자체의 권한이 대폭 축소되는 만큼 중앙정부와 갈등이 고조될 수 있다.

또 역세권 고밀개발을 위해 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 변경한 뒤 용적률을 700%까지 허용할 방침이다. 이와 더불어 이들 지역에서는 일조권 규제도 기존보다 두 배 완화해줄 방침이다. 주차장 설치도 공공 주택의 경우에는 현행 규정보다 70%까지 낮춰주기로 결정했다.

재개발·재건축에 대한 주민동의 요건도 기존보다 완화할 것으로 보인다. 현행 규정상 30가구 이상의 재개발·재건축은 주민의 75~80% 동의를 받아야 한다. 이를 일부 낮춰주는 방안도 포함될 가능성이 제기된다. 또 악의적으로 토지 수용을 거부하는 이른바 ‘알박기’ 행위로 사업이 지체되는 곳이 많다는 지적에 따라 토지 수용 대상도 확대할 것으로 보인다. 일부 공공이 보유한 토지에 대해서는 주택을 공급하는 방안도 담길 것으로 전망된다.

한편 정부와 국회 등에 따르면 국토교통부는 정부의 인허가권 행사 범위를 확대하기 위한 법 개정 작업을 진행 중인 것으로 알려졌다. 역세권 고밀개발과 저층 주거지, 준공업지 등의 개발을 위해 정부가 직접 인허가권을 쥐고 사업을 끌어가기 위해서다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’은 시·도지사가 한국토지주택공사(LH) 등 공공을 정비사업 공공시행자로 지정할 수 있도록 규정하고 있다. 지정권자에 국토부가 추가될 경우 사실상 중앙정부가 직권으로 사업을 추진할 수 있다.

이 경우 정부가 직접 나서서 주민들의 토지를 수용할 수도 있다. 지난해 시작된 ‘영등포 쪽방촌 정비사업(1만㎡)’이 대표적 사례다. 정부가 나서 원주민이 임시로 살 시설을 마련해주는 등 갈등을 풀면서 개발할 수 있다는 얘기다. 영등포 쪽방촌 개발을 주도한 사람 중 한 명이 바로 당시 변창흠 LH 사장이다.

하지만 이 같은 방안에도 개발에 따른 이익을 공공이 환수하겠다는 기조는 여전하다. 늘어난 인센티브만큼은 기부채납하도록 할 계획이다. 일각에서는 공공의 이익환수 장치가 더 세질 것으로 보고 있다. 재건축 조합에서 요구하는 재건축초과이익환수제 완화는 포함 여부가 불분명하다. 일각에서는 재초환 부과율의 누진 적용 비율(10~50%)을 낮추는 방식으로 규제를 풀 수 있다는 전망이 나왔지만 정부의 개발이익 환수 기조에 맞지 않다는 의견도 제기돼 이번 공급 대책에 포함될지는 미지수다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “올해 서울 입주 물량은 지난해 대비 반 토막 났고, 내년에는 1만 7000여 가구로 시간이 지날수록 공급은 줄고, 수요는 수도권에 집중되는 상황”이라며 “양도소득세와 취득세 완화 등으로 다주택자들의 퇴로를 열어주는 것이 필요하다”고 말했다. 정부의 강제 수용에 대한 사유 재산권 침해 우려도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 개발할 수 있는 땅은 다 모아도 모자라니 민간 땅을 개발하기 위해서 직접 나서는 것 같다”며 “지자체가 인허가권을 가진 곳과의 형평성 문제도 불거질 수 있다”고 전망했다.

/강동효 기자 kdhyo@sedaily.com