"알록달록 벽화가 편리함을 주진 않는다"..서울 도시재생의 허와 실 [부동산360]

도시 재개발 반대 논리 "낡은 건물 감성"
70·80년대 서울 시멘콘크리트에도 통할까
안전·생활편의·높아진 주거 눈높이도 고려해야

[헤럴드경제=최정호 기자] “유럽은 100년, 200년 전 건물도 아직까지 잘 사용하는데 왜 30년이 된 아파트를 재건축해야만 하나?”

서울시장 재보궐 선거, 그리고 정부의 대규모 공급을 골자로 한 새 부동산 대책 발표와 맞물려 조심스럽게 나오는 반대 목소리의 골자다. 낡았다고 허물지 말고 수리, 보전해야 한다는 말이다. 1970년대나 80년대에 지어진 허름한 건물, 주택도 나름 그 당시 시대상과 역사를 담고 있다는 감성까지 더해진다.

이런 목소리는 불과 반년 전까지 정부, 그리고 서울시 도시 정책의 골자기도 했다. 말 그대로 완전히 새 마을을 만드는 ‘뉴타운’ 정책이 중간에 멈추고, 그 자리를 ‘도시재생’ 사업이 대신하게 된 이유다. 서울에 파리, 베를린, 런던 같은 유럽식 도시정책을 이식하는 시도였다.

박원순 전 시장이 홍수로 물에 잠긴 독일의 한 도시 사진과 함께 “제 눈에는 아름다운 건물들이 들어오네요. 우리 서울도 저렇게 아름다운 도시 만들어내겠죠?”라는 글을 SNS(소셜미디어)에 올렸다 비판을 받았던 일도 이 같은 신념이 깔린 결과다.

지난 10여년 간의 ‘도시재생’ 사업은 결과적으로 많은 것을 남겼다. 소위 ‘달동네’였던 서울 도심 속 단독 단지 몇몇곳은 알록달록 벽화와 함께 한 때 관광명소로 주목받았다. 또 몇몇 동네에서는 너무 낡고 불편해 소유주 조차 외면했던 붉은 벽돌 주택이 보수공사와 함께 임대주택으로, 또는 도심 공원이나 텃밭으로 변신하기도 했다.

하지만 그 사이 서울의 대다수 주택은 속절없이 나이만 10살 넘게 더 먹어갔다. 1970년대 만들어진 최소 40대 중반의 주택만 15만호가 넘는다. 지금 20대들은 교과서에서만 봤던 1980년대 만들어진 것도 40만호 이상이다. 전체 서울 주택의 약 19%다.

문제는 이들 주택이 만들어질 당시의 안전기준, 건축기술, 기대수명이다. 같은 시멘콘크리트 건물이라 해도 지금 만드는 건물의 기대수명과, ‘빨리빨리’로 대표되는 후진 개도국 시절 만든 건물에 같은 수명을 기대하는 것은 무리다.

또 30~40년 사이 급속하게 늘어난 소득, 그리고 생활문화 발전이 가져온 주택 수요 변화도 우리가 상상하는 이상이다. 요즘 만들어진 새 아파트나 견본주택을 방문해본 사람의 눈에, 30년 40년된 낡은 단독주택, 연립, 아파트는 벽지를 새로 하고 리모델링 공사를 몇 번을 해도 ‘불편한’ 곳 그 자체일 뿐이다.

물론 100년이 넘은 석조 주택에 아직 살고 있는 파리, 베를린, 런던 사람들도 많다. 여행가서 하루이틀 묶으며 감성어린 사진을 찍어 올리기에는 좋다. 하지만 난방도 제대로 안되고, 화장실도 불편하다. 무거운 짐을 들고 3~4층을 오르내리는 불편함은 감수해야 한다. 서울의 오래된 주택도 마찬가지다.

서울시와 각 구청이 매년 낡은 건물 안전진단과 보수에 쓰는 돈과 노력도 지대하다. 문화유산과 불편하다 못해 안전까지 위협하는 오랜 건물은 분명히 구분해야 한다. 1950년대까지만 해도 서울에서도 볼 수 있었던 목조 초가집이 지금은 박물관이나 민속촌, 또는 관광지에서나 볼 수 있는 이유다.

choijh@heraldcorp.com