서울 도심 30만 가구 나온다.."초과이익환수 재설계"

[서울=뉴시스]최동준 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 3일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 질의를 듣고 있다. (공동취재사진) 2021.02.03. photo@newsis.com

정부가 내일(4일) 서울 도심에 32만, 전국적으로 85만 가구에 달하는 대규모 주택 공급 계획을 내놓는다. 서울 도심에 신규 택지 지정 없이 역세권, 저층 빌라, 준공업지의 용적률을 700%까지대폭 올려 고밀 개발을 하는 것이 핵심이다.

공급속도를 최대한 높이기 위해 공공의 토지수용권을 확대하는 대신 토지주에게 강력한 인센티브를 주는 방안을 마련 중이다. 재개발·재건축시 초과이익환수, 분양가상한제 등과 관련해 추가 인센티브를 적용하는 방안도 나올 것으로 보인다.

3일 정치권과 정부에 따르면 정부는 4일 서울 도심의 획기적인 주택 공급 확대를 위한 종합 대책을 발표할 예정이다. 정부 발표에 앞서 더불어민주당과 정부는 당정협의를 통해 최종안을 점검할 계획이다.

변창흠 국토교통부 장관은 이날 국회 국토교통위원회 전체회의에서 "시장에서 기대하는 만큼 주택 공급을 (하지 못해) 부족한데, 이번 대책에서 충분히 마련하겠다"며 "시장이 잘못 이해하거나 기대가 부족해 과도하게 주택을 구입, 투기하는 부분은 없도록 할 것"이라고 밝혔다.

정부는 서울 도심의 역세권, 저층 주거지, 준공업지 등을 대상으로 고밀 개발을 통해 최소 20만~30만 가구의 주택을 공급할 계획이다. 평균 용적률 100~200% 이하의 역세권 등 저층 지역의 용적률을 700% 가량 올리면서 주차장, 일조권, 인허가 절차 등 규제를 대폭 완화하는 것이 기본 뼈대다. 서울과 수도권이 주요 대상이지만 부산, 대구 등 지방도 새로운 유형의 공급 모델을 적용키로 했다.

특히 서울 도심의 민간 땅을 대상으로 한 대규모 대책인 만큼 토지주와 민간 사업자의 활발한 참여를 유인하기 위해 적절한 수준의 개발 이익을 공유하는 방안이 제시된다. 여기에는 그동안 정부가 손 데기를 꺼려 했던 재개발·재건축 규제 완화도 일부 포함될 것으로 보인다.

정부 관계자는 "분양가 상한제나 재건축 초과이익 환수제 등의 카드를 공급 대책에서 완전히 배제하는 것은 아니다"며 "초과이익을 그대로 환수하면서도 참여 유도를 위해 추가적인 인센티브를 적용할 계획"이라고 밝혔다. 다만 구체적인 인세티브에 대해선 말을 아꼈다.

주택 개발 사업을 통해 발생하는 초과 이익의 일부를 다양한 방식을 통해 조합 등에 공유하는 방식이 제시될 것으로 보인다. 정치권 관계자는 "기부채납으로 받은 분양주택에서 발생하는 이익을 조합에 환원하는 방식의 이익 공유 방식을 검토하고 있는 것으로 안다"고 말했다.

[서울=뉴시스]최진석 기자 = KB주택가격동향 통계에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격이 처음으로 3.3㎡당 4,000만원을 넘어선 것으로 나타났다. 사진은 4일 오후 서울 성동구 응봉산에서 바라본 도심 아파트 단지의 모습. 2021.01.04. myjs@newsis.com

공급 속도를 높이기 위해 토지 수용 기준은 완화한다. 민간 토지주에겐 강력한 인센티브를 주면서도 동시에 '알박기'나 조합설립 반대 토지주에겐 공권력인 토지 수용권을 활용하겠다는 구상이다. 정부 관계자는 "기존의 주택법이나 도시정비법을 개정할 수도 있고 필요하다면 특별법을 만들어 토지 수용권을 확대하는 방안을 다각도로 고민 중"이라고 밝혔다.

재개발의 경우 토지 소유자의 4분의 3 이상이 동의해야 토지 수용이 가능하고 재건축은 매도청구권 행사 등 소송까지 가야 한다. 조만간 주민 동의율 기준을 낮추는 방향의 법안이 마련될 것으로 예상된다.

정부가 기부채납으로 짓는 주택 대부분은 분양주택이 될 것으로 보인다. 그동안에는 임대주택 위주로 공급했고 지난해 8·4 대책에선 공공재개발·재건축시 분양과 임대가 절반씩이었지만 이번엔 분양 비중이 대폭 늘어난다. 변 장관이 '로또 분양' 방지책으로 제시해 온 환매조건부, 토지임대부, 지분적립형, 공유 모기지 등의 공공자가주택도 포함된다.

다만 이번 대책에서 구체적인 신규택지 개발 계획은 포함되지 않을 가능성이 높다. 그간 광명·시흥 등이 유력한 신규택지로 거론돼 왔으나 대책발표와 함께 '속전속결'로 지자체의 후속 대책이 나와야 하는데 준비가 충분치 않았다는 후문이다.

개발 이익을 노리는 투기세력을 막고 집값·땅값 급등을 차단하는 장치도 함께 발표될 예정이다. 변 장관은 "예상 기대를 안고 투자하거나 투기하는 경우를 줄이는 것"이라며 "과도한 이익이 돌아가지 않도록 제도를 설계하고 뒤늦게 투자했을 때는 분양권을 주지 않는다든지, 투기가 심한 지역은 대상에서 제외한다든지 여러 방안을 고민하고 있다"고 강조했다.

가격이 오른 지역이나 개발 이익을 노리고 뒤늦게 들어온 투자자에겐 분양권을 주지 않겠다는 뜻이다. 토지거래허가구역 대상 면적을 줄이고 '도시재정비 촉진을 위한 특별법' 등을 활용해 투기적 거래를 차단하는 방안 등도 제시될 것으로 예상된다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 김민우 기자 minuk@

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