정부, 임대주택 고집 꺾고 분양 확대..85만가구 공급 '총력전'

4일 주택공급대책 발표
도심 용지확보에 쏠린 눈
역세권·준공업지 고밀개발
부산·대구 등 지방광역시도
도심권 공급확대에 팔걷어
중장기 대책 위주로 내놔
단기 집값 안정엔 제한적

◆ 미리 보는 2.4 부동산대책 ◆

2·4 대책에 부산 등 광역시의 주택 공급 확대안이 포함될 전망이다. 사진은 부산 해운대구 아파트단지촌 전경. [사진 = 매경DB]

"대도시 주택 공급의 가장 큰 장애물은 용지 확보다. 용지를 최대한 빠르게 많이 확보할 아이디어를 담았다."

주택 시장을 안정화시키기 위해 꺼내들 현 정부 25번째 대책의 윤곽이 드러났다. 더불어민주당과 정부는 이번 공급 대책을 통해 총 85만가구의 주택을 공급하겠다는 계획을 세웠다.

정부는 서울을 비롯한 부산·대구 등 대도시 역세권과 준공업 지역, 저층 주거지의 고밀 개발을 통해 수요자가 원하는 지역에 주택 공급 용지를 최대한 많이 확보한다는 전략이다. 아울러 공공재개발·재건축의 경우 재개발 조합이 있거나 정비구역이 해제된 지역을 대상으로 용적률 상향이나 사업 기간 단축, 종 상향 등의 인센티브를 주되 이익의 일부를 공공임대주택 등으로 환수하는 방안이 담길 전망이다.

3일 국회와 정부 부처 등에 따르면 정부는 주택 공급 대상 지역의 범위를 그동안 논의했던 서울·수도권뿐 아니라 부산과 대구 등 전국 주요 지방 대도시로 확대했다. 민주당에서는 주택 공급 물량이 서울 32만5000가구, 광역단위 지방자치단체를 포함하면 전국적으로는 85만가구에 이를 것이란 전망이 나온다.

공급 물량 85만호는 문재인정부 들어 최대 규모다. 이 같은 정부 구상이 현실화하면서 문재인정부가 4년 가까이 돼서야 제대로 된 공급대책을 내게 됐다는 해석이 나온다. '홍남기 경제부총리-변창흠 장관' 팀이 현 정부가 고집하던 '투기꾼 핑계'에서 벗어나 시장이 원하는 주택을 공급하는 정공법으로 돌아서서 낸 첫 번째 정책이기 때문이다.

정부는 일단 대도시 도심에 아파트 공급을 늘리기 위해 용적률 기부채납 활용 방식 개선을 검토하고 있다. 도심의 분양 아파트 공급을 늘리기 위해 용적률 인센티브로 기부채납 받는 주택을 기존 공공임대 위주가 아닌 공공분양이나 공공자가주택 등 다양한 방식으로 활용하는 방안이다. 현재 기부채납으로 받는 용적률의 절반가량은 공공임대로 떼어가고 이 중 대부분을 공공임대 아파트 공급에 활용한다.

최근 2030세대의 '패닉 바잉'이나 '로또 청약'이 보여주듯 주택에 대한 국민의 관심은 임대주택에 월세를 내고 살기보다 내 집을 분양받는 것이란 점이 문제였다. 이에 더해 정부는 이 같은 정책 변화가 그동안 공공재개발이나 공공재건축을 추진하는 데 걸림돌이 돼온 '기부채납=공공임대'라는 시장의 인식을 깨는 데 도움이 될 것이라고 기대한다. 그동안 재건축·재개발조합 등은 자신이 거주할 단지에 공공임대가 많이 들어서는 데 부정적이었다.

정부는 지난해 8·4 부동산 대책으로 공공주택의 기부채납을 늘리는 대신 용적률 혜택을 주는 공공재건축 카드를 꺼내들었지만, 서울 강남구 은마아파트(4424가구)와 송파구 잠실주공5단지(3930가구) 등 강남 재건축 대어들이 '참여 불가' 입장을 밝히며 김이 빠졌다.

정부는 주택 공급 효과를 높이기 위해 일조권과 주차장 등 도시 규제를 완화하고 용적률도 과감하게 높인다는 계획이다. 다만 이 같은 방안에도 개발에 따른 이익을 공공이 환수하겠다는 정부 기조는 유지될 전망이다. 늘어난 인센티브만큼은 기부채납하도록 할 계획이다. 공공의 이익환수 장치가 더 세질 것으로 보고 있다.

특히 재건축 조합에서 요구하는 재건축초과이익환수제 완화 여부도 불투명하다. 일각에서는 재초환 부과율의 누진 적용 비율(10~50%)을 낮추는 방식으로 규제를 풀 수 있다는 전망이 나왔지만 정부는 개발이익환수 기조에 맞지 않는다는 쪽에 무게를 두고 있는 것으로 알려졌다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "올해 서울 입주 물량은 작년 대비 반 토막이 났고, 내년에는 1만7000여 가구로 시간이 지날수록 공급은 줄고, 수요는 수도권에 집중되는 상황"이라며 "양도소득세와 취득세 완화 등으로 다주택자들의 퇴로를 열어주고, 민간 재개발·재건축 지역의 숨통을 틔우는 정책이 필요한데, 중장기 공급 대책만으로는 시장 안정의 효과를 바로 보기 어려울 것"이라고 진단했다.

다만 주택 공급에 소극적이었던 정부가 입장을 선회한 것은 다행이라는 평가도 나온다. 김승배 피데스개발 대표는 "역세권과 준공업 지역, 노후 다세대·다가구 주택 등 정부가 본질적으로 향후 집을 지을 수 있는 총량을 늘리겠다는 방향을 잡고 있는 것에 대해서는 늦었지만 다행이라는 생각이 든다"고 평가했다.

[유준호 기자 / 최예빈 기자]