불안한 부동산, 공급이 답 아니다

이상우 인베이드투자자문 대표

지난 4년간 국토교통부를 이끌던 수장도 바뀌었고 대통령은 신년 기자회견에서도 ‘특단의 대책’을 언급했다. 보통 연초부터 이런 이야기는 잘 안 하는 것이 관례였다. 연초부터 부동산 문제를 언급한 이유는 무엇일까.

그만큼 부동산 시장 움직임이 ‘심상치 않다’는 것을 의미한다. 지난달 31일 발표된 KB부동산 월간주택시장동향에선 1개월 동안 전국(1.19%)과 서울(1.27%)의 주택 매매가격이 모두 상승했다는 결과가 나왔다. 아파트 가격은 전국이 1.52%, 서울이 1.60% 올라 상승률이 상대적으로 높았다.

원래 1월은 ‘조용히’ 설 명절을 맞이하는 일종의 침묵의 기간이다. 지난 7년간 흐름을 돌이켜보면 더욱 명확하다. 1월에 월간 1%가 넘는 상승률을 기록한 것은 올해가 처음이다. 2018년 1월 서울 아파트 가격 상승률(1.12%)이 1%를 넘겼던 것을 제외하면 상승률이 높았던 지난해 1월(0.67%)에도 서울 아파트 상승률은 1%에 미치지 못했었다.

하지만 이 같은 상승이 작년과는 달리 큰 반응을 이끌지는 못하고 있다. 그 이유는 무엇일까. 많은 시장 참여자들의 관심이 다른 데 가 있기 때문이다. 바로 주식시장이다. 1월 한 달간의 코스피·코스닥지수 상승률을 구해보자. 1월 마지막 거래일이던 29일 장이 급락하면서 불안감을 야기하고 있지만 지난 1개월간 코스피지수는 3.57% 상승했고 코스닥지수는 4.09% 하락했다. 지난해 연간 주택시장 상승률이 주식시장 상승률에 미치지 못했는데 올해 1월도 마찬가지였던 셈이다.

지난해 기관과 외국인보다 시장을 강하게 주도했던 개인들의 움직임을 떠올려 본다면 이번 1월 자본시장 움직임은 여전히 주택시장 이상으로 ‘안정적’이었던 것이다. 그래서인지 이 같은 기록적인 움직임 속에서도 별다른 동요조차 느껴지지 않고 있다.

주택시장 움직임을 지켜보다 보면 서울은 아무것도 아니라는 것을 알게 해주는 수치가 확인된다. 서울 아파트 가격 상승률이 지난 7년간 최고 수준이라고 한다면 이 수치보다도 더 높은 상승률을 기록한 곳이 무려 세 곳이나 된다. 심지어 이 기준은 광역자치단체 기준이다. 세종(3.15%)과 경기(2.09%), 울산(2.04%)의 상승률이 두드러진다.

더욱 명쾌한 지표는 추후 알 수 있겠지만 경기도라고 불리는 서울보다 훨씬 넓은 지역의 상승률이 서울을 크게 능가하고 있다는 점은 그저 ‘공급’ 이슈가 서울에만 요구되는 상황이 절대 아님을 잘 알 수 있다. 심지어 세종조차도 아직 공급이 다 끝나지 않았지만 서울의 두 배 가까운 상승률을 기록하고 있는 것은 도대체 무슨 영문일까.

공급이 답이 아니라는 것이다. 대구(1.58%) 경북(1.51%) 부산(1.44%) 경남(1.27%) 대전(1.16%) 인천(1.01%)에서도 월 1%가 넘는 상승률을 기록 중이다. 그런데 현재 해결 방안은 수도권에만 몰려 있다. 만약 현 상황을 공급 부족으로 해석한 정책이 성공한다고 하더라도 지방 시장은 현재와 다름없는 모습을 보이게 될 것이다. 풍선효과의 결과라고 할지라도 그럴 것이다. 그렇다면 지방 시장을 진정시킬 또 다른 정책이 등장하게 될까. 그때에도 서울과 마찬가지의 ‘공급’이라는 방법론으로. 물론 구체적이고 명확한 정부의 공급대책은 아직 듣지 못했다.

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