"글로벌 주택시장, 거품 경고등..선제 위험 분산 필요"

국토연, 국토이슈리포트 최근호서 지적
'UBS 글로벌 부동산 버블지수' 인용
"금리 인상, 비소구 상품 개발 필요"

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 우리뿐 아니라 전 세계적인 글로벌 주택가격 상승으로 '거품' 위험이 확대되면서 주택금융시장 관련 선제적 대응이 필요하다는 지적이 나왔다.

급격한 자산 가치 하락에 대비해 단계적인 기준금리 인상으로 급격한 위험 부담을 사전에 분산하고 유한책임 주택담보대출(비소구대출) 상품의 민간 금융 확대 도입 등이 필요하다는 분석이다.

3일 국토연구원이 발간한 '국토이슈리포트 제34호'에서 이태리 국토연 부동산시장연구센터 부연구위원은 '2020년 UBS 글로벌 부동산 버블지수(Global Real Estate Bubble Index)'를 인용하며 이 같이 제언했다.

이 지수는 스위스의 세계적 투자은행인 UBS가 조사하는 세계 주요 도시 부동산 시장의 '거품' 경고 지표다.

지수가 1.5보다 높으면 거품 위험성이 높고, '0.5~1.5' 사이는 고평가 구간, '-0.5~0.5' 구간은 적정 수준, '-0.5'보다 밑이면 저평가됐다는 것을 뜻한다.

이 지표에 따르면 독일 뮌헨(2.35)과 프랑크푸르트(2.26), 캐나다 토론토(1.96), 프랑스 파리(1.68), 홍콩(1.79), 스위스 취리히(1.51) 등이 이미 거품 위험 경고등이 켜졌다.

또 일본 도쿄(1.20), 미국 로스앤젤레스(1.16)와 샌프란시스코(0.99) 등도 고평가 됐다는 분석이 나왔다.

우리나라도 이 연구위원이 UBS 버블지수를 응용해 시도별 버블위험을 추정한 결과, 지난해 3분기 기준 서울(1.54), 세종(1.54) 등 지역이 거품 위험 지역으로 나타났다.

또 경기(1.49), 인천(1.05) 등 수도권 지역은 모두 고평가 지역에 속했다. 지난해 4분기 들어 급격한 상승세를 나타내던 광주(0.87), 대전(0.77), 부산(0.67), 대구(0.65) 등 지방 대도시 주택시장도 이미 3분기에 거품 가능성이 제기됐다.

이 연구위원은 글로벌 주택가격 상승의 공통적인 주요 요인으로 '낮은 금리와 풍부한 유동성'을 들었다.

각국 중앙은행이 기준금리를 낮추면서 유동성은 증가하고 있고, 최근 코로나19 이후 이러한 양상이 심화되는 모습을 보이고 있다. 주택가격도 글로벌 금융위기 이후 세계 주요국에서 2011~2013년부터 상승해왔으나 최근 코로나19 이후 상승폭이 더욱 확대되는 모습이다.

이태리 부연구위원은 "포스트코로나 시대에 경기 회복에 따른 물가 안정과 주택시장 안정을 위해 기준금리 인상 가능성이 존재하므로, 주택금융 소비자 위험 경감을 위해 선제적 대응방안의 검토가 필요하다"고 밝혔다.

그는 선제적 대응 방안으로 ▲장기적이고 단계적 금리인상을 통한 체감 위험의 분산 ▲상환부담을 경감할 수 있는 다양한 주택금융 상품의 개발 등을 들었다.

실수요자의 원금 및 이자 상환 부담을 경감할 수 있는 다양한 주택금융 상품을 개발할 필요가 있으며, 특히 유한책임 주택담보대출(비소구대출)을 통한 주택가격 하락의 위험을 공동으로 부담할 필요가 있다고 지적했다.

비소구 대출은 대출잔액이 담도가치를 초과할 경우, 상환책임을 담보주택으로 한정하는 상품이다.

그는 "향후 유한책임 방식의 주택담보대출의 신청자격을 실수요자의 주택구입 용도로 한정해 대출 후 사후관리가 필요하며, 유한책임 방식의 대출 이용 요건을 점진적으로 완화하고 공적금융과 함께 민간금융으로 확대가 필요하다"고 지적했다.

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