특단의 공급 대책 '초읽기'..술렁이는 '강남'

강남→강북→수도권→지방→강남..'똘똘한 한 채' 수요 집중
서초구 아파트 전셋값 2년 새 1억 상승.."수급 불균형 심화"
"민간 재건축 풀리나"..주택 공급 확대, 규제 완화 기대감 커

[서울=뉴시스]김병문 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 서울 시내 아파트 단지가 보이고 있다. 2021.01.24. dadazon@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "'똘똘한 한 채'를 찾으려는 수요가 늘었어요."

지난 2일 서울 강남구의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트 내 한 공인중개업소 대표는 뉴시스 취재진에게 "정부의 주택공급 확대에 따른 규제 완화에 대한 기대심리가 높아졌다"며 이같이 말했다.

이 대표는 "지금 집을 팔면 손해라고 생각하는 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있다"며 "4월 서울시장 선거 역시 영향이 있다"고 전했다.

한동안 잠잠하던 서울 강남의 집값이 다시 들썩이고 있다. 서울 강남에서 시작된 집값 상승세가 강북과 수도권 지방으로 번지더니 다시 강남으로 돌아오면서 주택시장을 자극하고 있다.

설 연휴 전 주택공급 확대를 위한 정부의 '특단의 대책' 발표를 앞두고, 서울 강남권 집값 상승세가 심상치 않다. 재건축 단지 아파트값이 신고가를 잇따라 경신하고, 중소형 아파트 전셋값은 2년 전보다 1억원 넘게 오르는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다.

특히 위헌 논란에도 토지거래허가구역 카드까지 꺼내며 애써 잡아놓은 집값 상승 불씨가 되살아나면서 '강남불패론'이 다시 고개를 드는 양상이다. 정부의 부동산 대책 발표 이후 집값이 일시적인 안정세를 보이다 다시 급등하는 것이 반복되면서 규제에 대한 내성이 커진 것 아니냐는 우려가 제기되고 있다.

한국부동산원이 발표한 1월 넷째 주(25일 기준) 서울의 아파트값은 0.09% 올라 지난주와 같은 상승률을 기록했다.

서울에서는 송파구(0.17%)는 잠실·신천동 인기 단지 및 방이동 재건축 위주로, 강남구(0.11%)는 압구정동 재건축 및 대치·역삼동 위주로, 강동구(0.10%)는 암사·고덕동 신축 위주로, 서초구(0.09%)는 반포동 재건축 위주로 상승했다.

또 마포구(0.13%)는 성산·아현·도화동 주요 단지 위주로, 동대문구(0.12%)는 전농·답십리동 역세권과 장안동 구축 위주로, 강북구(0.11%)는 미아동 (준)신축 대단지 위주로 올랐다.

부동산원 관계자는 "저금리 유동성 및 전세가격 상승 등으로 매수심리 높아지는 가운데, 정비사업 기대감 있거나 역세권, (준)신축 및 저평가 인식 있는 단지 위주로 상승했다"고 설명했다.

[서울=뉴시스] 28일 한국부동산원에 따르면, 지난 25일 기준 수도권 아파트값 상승률은 0.33%로 지난 주(0.31%)에 이어 역대 최고치를 또 한 번 경신했다. (그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com

신고가 경신도 잇따르고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 12월 강남구 아파트 매매 건수(329건) 가운데 135건이 신고가를 기록했다. 실제 지난 4일 서울 서초구 방배임광(전용면적 84㎡)은 직전 신고가보다 2억원 높은 14억3000만원에 거래가 성사돼 신고가를 경신했다. 현재 호가는 16억8000만원~17억원에 달한다.

강남구 압구정동 현대6차(전용면적 144.2㎡)는 지난달 31일 39억7000만원에 거래됐고, 같은 동 현대5차(전용면적 82.23㎡)는 지난달 28일 29억7000만원에 거래되며 역대 최고가를 경신했다. 또 지난달 23일 현대7차(전용면적 157.36㎡)는 43억원에 거래되며 신고가를 기록했다.

전세난도 여전히 심각하다. 서울(0.12%)은 83주 연속 상승했다. 강남권은 송파구(0.15%)가 잠실 및 거여동 위주로, 강남구(0.14%)는 학군과 교통이 우수한 도곡·수서동 위주로 전셋값이 올랐다. 서초구(0.08%)는 정비사업 이주수요가 있는 잠원·방배동 위주로 상승폭을 키웠다.

또 서울 강남권 중소형 아파트 전셋값은 2년 전보다 1억원 넘게 올랐다. 부동산114가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난해 작년 서울 아파트 전용면적 60∼85㎡ 평균 전셋값은 5억1859만원으로 집계됐다. 이는 2018년 같은 면적대 평균 전셋값 4억6512만원보다 5347만원 오른 금액이다.

특히 최근 2년 내 서울에서 아파트 평균 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 서초구로 나타났다. 지난해 아파트 평균 전셋값은 8억106만원으로, 2018년 6억7656만원에 비해 1억2450만원이나 상승했다.

신축 아파트의 상승폭은 더 컸다. 입주 2년차 아파트인 방배동 방배아트자이(전용면적 84.93㎡)의 경우 2018년 9억원에 최고가 전세 거래됐는데, 2년 후인 2020년에는 14억원에 거래됐다.

잠원동 래미안신반포팰리스(전용 84.49㎡)의 지난해 최고 전세거래가격은 2년 전 최고 거래가(12억원)에 비해 8억원 오른 20억원이었다.

강남구도 2018년 6억3448만원에서 지난해 7억4651만원으로, 1억1203만원이 올랐다. 학군과 직장 수요가 이어진 반면 토지거래허가구역 지정과 조합원 입주권을 받기 위한 집주인 실거주 요건 강화 등의 영향으로 전세물량이 풀리지 못했기 때문으로 보인다.

주택시장에서는 정부가 주택 공급을 확대하겠다고 했지만, 공급 부족에 따른 수급불균형이 장기화하면서 오히려 재건축 단지의 희소성이 더욱 부각되면서 집값 상승을 이끌고 있다는 게 중론이다. 재건축 규제 강화로 희소성이 높아진 재건축 단지에 수요가 몰리면서 주변 집값을 자극하고 있다는 것이다.

또 서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 모두 정비사업 규제 완화를 통한 공급 정책을 예고하면서 기대감이 커진 것도 집값을 자극하는 요인으로 꼽힌다.

전문가들은 정부의 재건축 규제로 주택 수급불균형이 장기화하면서 강남권 집값 상승으로 이어졌다고 분석했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강남 지역은 정부의 각종 규제로 공급 부족에 따른 수급불균형이 이어지고, 희소성이 부각되면서 재건축 단지 중심으로 신고가를 경신하는 부작용이 나타나고 있다"며 "민간택지 분양가 상한제 등 정부의 잇단 수요 억제 대책으로 공급이 위축되면서 강남 지역 재건축 단지를 중심으로 집값 상승을 견인하고 있다"고 설명했다.

권 교수는 "서울시장 보궐선거를 계기로 재건축 완화에 대한 기대감이 있지만, 실제 서울시가 정부의 수요 억제 정책을 뒤집을 권한이 없다"며 "민간 재건축·재개발 규제를 완화하고, 용적률과 층고 제한 완화 등을 통한 확실한 주택 공급 대책이 뒷받침되지 않는다면 집값 안정화 효과는 제한적일 것"이라고 덧붙였다.

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