노후아파트 리모델링, 주택시장 안정화에 기여할까 [안명숙의 차이나는 부동산 클래스]

[경향신문]

최근 서울시가 ‘공동주택 리모델링 기본계획 재정비 용역’에 나선 것으로 알려졌다. 특히 아파트 리모델링으로 가구수가 증가할 경우 일부 가구를 임대주택으로 기부채납을 받는 방안 등 리모델링에서 공공성을 확보하는 방안이 포함된 것으로 알려지면서 새해부터 건설업계 및 리모델링 추진 단지의 관심이 높다.

한국리모델링협회에 따르면 지난해 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지(조합설립인가 완료 및 조합창립총회 예정 단지 포함)는 54곳 4만551가구로 2019년 12월 말 37곳 2만3935가구에서 크게 증가했다. 과거 서울·분당을 중심으로 관심을 보이던 아파트 리모델링이 최근에는 수원과 용인 수지 등 수도권 및 1기 신도시를 중심으로 활발히 추진되고 있다.

산본신도시 내 첫 리모델링 조합을 설립한 단지는 오는 3월 시공사 선정을 앞두고 전용 59㎡ 시세가 1월 초 4억1000만원에 거래됐으나 최근 호가가 5억원을 훌쩍 넘겼다. 용인 수지의 한 단지는 리모델링에 대한 기대감이 높아지면서 전용 60㎡의 시세가 지난해 하반기 이후 2억원이 올라 1월29일 기준 호가는 7억5000만원을 웃돌고 있다.

최근 리모델링 시장이 급격히 확대되고 있는 이유는 수도권 아파트의 노후도가 심각해지고 있으나 점차 까다로워지는 재건축 규제로 중층 이상 단지의 경우 수익성이 악화되고 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 2020년부터 2026년까지 재건축연한에 접어든 30년차 노후아파트가 연간 10만호씩 증가할 예정이다. 1990년대에 준공된 이들 단지 대부분은 기존 용적률 230~250%인 고층아파트가 많아 추가부담금이 만만치 않다.

또한 재건축사업은 안전진단 적정성 검토 의뢰 주체가 시·도로 격상되면서 향후 안전진단 통과가 쉽지 않은 데다 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제 등으로 사업성 저하에 대한 우려가 높아지고 있다. 반면 현행 주택법에서는 리모델링의 경우 준공 15년 이상 단지의 경우 추진이 가능하다. 일부 증축도 가능해 전용면적의 30%, 특히 전용면적 85㎡ 미만의 경우에는 40% 이내까지 가능하다. 구조체(골조) 안전진단에서 유지·보수 등급(A~C) 중 B 이상이면 층수를 높이는 수직 증축이, C 이상이면 수평 증축이 가능해진다. 그러나 사실상 안전상의 이유로 수직 증축이 허용되는 사례는 극히 드물어 대부분 수평 증축이나 단지 내 부지 확보가 가능할 경우 별동을 지어 증축하는 것을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.

최근 건설업체들도 재건축에서 리모델링으로 사업을 다각화하면서 아파트의 내부 평면 설계는 물론 지하주차장, 커뮤니티 시설 등 새 아파트에 버금가는 품질로 리모델링 추진 단지 거주자들의 기대감도 높아지고 있다. 결국 리모델링이 활성화되면 신축 아파트 선호 및 평형을 늘려가려는 노후 단지 입주자들의 요구를 충족시킬 수 있어 주택의 안정적인 수요 관리에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 기대된다.

한국건설산업연구원은 리모델링 시장이 2025년 37조원, 2030년에는 44조원 규모로 성장할 것으로 보고 있다. 서울시장 선거를 앞둔 서울시의 재정비 용역 발주가 민간 참여를 활성화하고 도시에 활력을 불어넣는 공공의 역할에서 마중물이 되길 기대한다.

안명숙 | 우리은행 부동산투자지원센터 부장