공공뉴타운 개발땐 해제지역 145곳 밀집'노도강' 최대수혜 [수도권 주택 공급 특단의 대책 뭔가]

저층 빌라촌 용적률 높여 공공개발
단기간내 주택공급·강남북 差 해소
국토부도 인허가권.. 공급에 속도
민간기업에 규제완화 등 인센티브

정부가 이번 주택공급대책에서 저밀도 주거지인 서울의 뉴타운 해제지역에 대한 대대적인 정비사업 추진에 나설 경우 주요 수혜지는 노도강(노원·도봉·강북)이 될 것으로 관측되고 있다.

특히 저층 노후 빌라촌을 포함한 지역에 용적률을 올려주는 방식으로 공공 참여를 유도하면 공공재개발과 같은 대규모 사업이 아니더라도 주택 공급을 위해 활용할 대상지들이 획기적으로 늘어날 것으로 보인다.

정부 입장에서는 그동안 재건축 등 소규모 정비사업 위주로 관리하면서 벌어진 강남·북 간 격차를 좁힐 수 있고, 다자녀가 거주할 수 있는 평형대의 아파트 공급에도 적절한 수단이 될 수 있다는 평가가 나온다.

■'공공뉴타운' 노도강 최대 수혜

2일 정부와 부동산 업계에 따르면 서울시는 2011년부터 뉴타운 출구전략을 통해 뉴타운 사업지를 해제하고 재개발 대신 저층 주거지 위주의 도시재생을 추진했다.

서울연구원이 2018년 집계한 자료에 따르면 뉴타운을 포함한 재개발·재건축 사업지는 모두 393곳이 해제됐다. 이 중 뉴타운으로 지정됐다가 해제된 곳은 지난해까지 총 176곳으로 이 중 82%인 145곳이 노도강에 밀집해 있다.

노도강 지역의 뉴타운 해제 구역이 공공이 참여하는 주택 공급에 적합한 이유는 실리와 명분이 모두 맞아떨어지기 때문이다. 이들 지역 중 다수는 민간 재개발로는 사업성이 떨어지지만, 공공이 참여할 경우 인허가 기간을 단축하고 초기자금 등이 지원되면 비교적 단기간 내 주택공급이 가능한 지역이다.

또한 서울의 촘촘한 지하철 여건을 고려하면 역세권 개발의 명분을 얻는 지역들도 다수 포함된다. 서울시에 따르면 이미 해제된 정비사업지의 50% 이상이 역세권 반경 350m 내에 들어오는 것으로 알려져 있다.

아울러 공공의 참여로 뒤따르는 임대가구 확충이나 기부채납에서도 강남 등 재건축 단지와는 사정이 크게 다르다. 재개발 사업 특성상 공공의 개입 여지가 많은 데다, 일부 임대가구가 늘어나더라도 저비용에 쾌적한 주거 여건을 갖는다는 장점 덕분에 동의율이 높을 수 있다.

최근 서울의 평균 집값이 9억원을 넘어서는 등 인근 집값 상승폭을 고려할 때 노도강 지역의 뉴타운 해제지역 개발 자체가 주변 집값을 과도하게 자극할 우려도 줄어든다.

다만 과거 무작위로 뉴타운을 설정했던 것처럼 해제지역 개발도 무분별하게 풀지는 않을 것으로 예상된다. 이미 변창흠 국토부 장관이 언급한 역세권 고밀개발, 공공재개발과 함께 '공공뉴타운'을 적절히 조합하는 거점별 상징지역 선정 과정이 선행될 것으로 보인다.

■공급대책, 최대 과제는 '속도'

아울러 정부가 내놓는 이번 대책에는 공공 디벨로퍼의 역할 확대 속 도시 규제 완화, 금융 기법 등이 총망라된 것으로 파악됐다. 이를 통해 서울에만 수십만가구의 공급 물량을 확보하고 진입 장벽은 낮추겠다는 것이 골자다.

정부는 속도감 있는 공급을 위해 인허가권을 임시로 중앙정부로까지 확대하고 행정절차 속도도 빠르게 진행하는 등 '패스트트랙(신속처리절차)' 패키지 방안을 마련한다. 주요 재건축·재개발 사업의 인허가권을 가진 지자체가 결정을 늦추는 것을 미연에 방지하기 위해서다.

특히, 이 같은 속도전은 올해부터 약 2년간 서울을 포함해 수도권 주택 공급 공백이 있을 것으로 예상돼 이 간극을 메운다는 점에서 핵심 대책으로 평가할 수 있다. 국토부는 앞서 재개발, 재건축 사업을 LH 등 공공디벨로퍼와 함께할 경우 허가 등 행정절차의 속도를 빠르게 진행하겠다고 약속한 바 있다.

여기엔 지난해 8·4대책을 통해 추진 중인 공공재건축·재개발의 적극적인 민간참여를 이끌기 위한 인센티브로 '재건축 초과이익 부담금'(재초환)의 비율과 '재건축 주민 동의 요건'을 낮추는 식의 규제 완화책도 거론되고 있다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자

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