'헷갈리는 서울 주택시장'..집값 오른다 전망에도 거래는 절벽

새해 주택거래 급감..작년 말比 75%↓
세금 인상·대출 제한 여파
전세난 여파 집값 상승 전망도 우세
"거래 줄어도 집값은 오를 것"

잠실 부동산 밀집 지역 [사진 = 이충우 기자]

"전세난 영향으로 집을 살 사람들은 이미 연말에 한 차례 움직였다. 현재도 매수 문의는 있는데 호가가 너무 올라 대출 의존도가 높은 무주택자의 매수 여력도 한계에 부딪혀 매물을 계속 받아내긴 쉽지 않아 보인다."(강남구 중개업소 관계자)

서울 아파트 거래량이 작년 말 일시적으로 반등한 뒤 올해 들어 거래절벽으로 빠져들고 있다. 호가 급등에 대한 부담감과 대출 규제 등의 영향으로 보이지만, 역설적이게도 집값 상승 전망은 더욱 견고해지는 모습이다.

다주택 규제 강화로 인해 취득세, 보유세, 양도세가 대폭 인상됐고, 대출도 제한되기 때문에 투자수요의 시장 진입이 어려운 상황이다. 다만, 다주택 규제를 피하려는 일부 집주인드이 '똘똘한 한 채'로 갈아타려는 움직임은 꾸준히 나오고 있다.

2일 서울부동산정보광장 자료에 따르면 이달 서울 지역 아파트 실거래 신고 건은 집계 중반인 현재(1월 29일 기준) 1633건으로 전월(7444건) 기록의 액 25% 수준에 그쳤다. 작년 12월 비슷한 기간 실거래 신고건이 3000건에 육박한 것을 감안하면 실거래 신고기한(계약 후 30일) 이후에도 30% 이상 줄어들 것으로 추산된다.

서울 아파트 시장은 작년 코로나19 확산과 정부 규제 여파로 8~10월 거래량이 3000~4000건대에 그쳤다. 이후 임대차법(7월 31일 시행)에 따른 전세난으로 매수에 나서려는 무주택자들이 늘며서 11~12월 거래량이 6000~7000건대로 늘었다. 집값도 상승하는 모습을 보였다.

이같은 매수세는 새해 들어 다시 주춤해지고 있다. 매도우위의 시장에서 집주인들이 호가를 거듭 끌어올려 집값 부담감이 커졌기 때문이다.

거래절벽에도 서울 집값이 오를 것이란 전망은 더 강해지고 있다. KB부동산이 발표한 월간KB주택시장동향자료를 보면 지난 달 서울의 부동산 매매가격 전망지수는 127로, 전달(124)보다 높아졌다. 이 지수(0∼200 범위)는 100을 초과할수록 상승 비중이 높다는 것을, 100 미만이면 그 반대를 의미한다.

서울의 매매가격 전망지수는 작년 '8·4 공급대책' 발표 직후인 9월 109를 기록해 전달(118)보다 하락했다. 지난해 10월 109로 같은 수준을 유지하다가 11월 115로 상승했고, 12월 124, 올해 1월 127로 3개월 연속 상승했다.

시중의 풍부한 유동성과 전세가격 상승이 주택가격을 지속적으로 밀어올리고 있는 현재 상황이 당분간 지속될 것으로 판단하기 때문으로 풀이된다. 실제 작년 한 해 동안 전국 아파트값은 6.81%(한국부동산원 자료 참고) 올랐다. 2019년 -1.51%, 2018년 -0.47% 변동률을 기록한 것과 비교하면 매우 큰 상승폭임이다. 특히 작년에는 수도권과 5대 광역시에서 각각 7.35%, 8.35%의 높은 상승률을 보이고 있다.

올해 들어서도 전국 아파트값은 한달 사이 1.10% 오르며 상승세가 지속되고 있다. 수도권은 1.17%, 5대광역시는 1.33% 올랐다. 서울 아파트 평균매매가격은 지난해 초만 해도 8억6997만원이었으나, 거듭 상승해 지난해 말 10억4299만원까지 올라 대출 규제 제한선인 9억원을 훌쩍 넘어섰다. 25개 자치구 전역에서 전용 84㎡ 기준 10억원을 넘는 단지가 속출했다

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "정부가 공공재개발 후보지를 발표하는 등 풍부한 시중 유동성이 정비사업 추진지역을 중심으로 유입될 여지가 있다"며 "여기에 전세가격까지 뛰면서 매매로 갈아타려는 세입자들의 움직임이 늘어난 가능성이 여전히 높다"고 내다봤다.

일각에서는 대출 강화로 시장 진입이 어려워진 투자수요의 감소는 결국, 주택거래건수 하락으로 연결될 수 밖에 없다고 전망한다. 대출로도 감당하기 어려울 정도로 집값이 올라 추격 매수가 어렵다는 것이다.

서울 집값 상승에 부담을 느낀 수요자들이 경기, 인천 등 수도권으로 분산된 것도 거래 감소에 영향을 미쳤다. 통계청 자료를 보면 전국에서 작년 순유출 인구수가 가장 많은 지역은 단연 서울로 약 6만5000명에 달했다. 전출자의 65.4%는 서울 출퇴근이 가능한 경기지역으로 이동한 것으로 나타났다.

줄어든 거래량은 집값 상승 폭에도 영향을 주고 있다. 서울 아파트값 변동률(KB부동산 자료 참고)은 작년 말 0.45%에서 1월 셋째 주 0.39%로 낮아진 뒤 지난주 0.38%로 다시 0.1% 둔화했다.

정인택 JNK 개발원 원장은 "치솟은 호가에 오는 7월 사전 청약에 들어가는 3기 신도시 대기수요로 거래건수가 주춤하고 있다"면서 "매도자와 매수자간 원하는 가격 차이가 커서 거래 위축이 나올 수 있지만, 전세난이나 주택 수급불균형 문제의 근본적인 해결 없이는 주택가격 안정은 기대하기 어려워 보인다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]

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