3기 신도시 '대토 보상' 지지부진

사업 주체 LH '소통 부족'
남양주 왕숙 등 50조원 넘어
현금으로 풀리면 집값 자극
설명회 없이 진행..주민 반발
하남 교산은 보상 공고 연기

정부는 3기 신도시 보상금이 시중에 풀리지 않도록 현금 대신 토지를 주는 대토보상을 활성화하고 있다. 토지보상을 시작한 경기 하남 교산지구. 한경DB

정부가 하남 교산·남양주 왕숙 등 3기 신도시 토지보상금을 흡수하기 위해 추진 중인 ‘대토(代土)보상리츠(REITs·부동산투자회사)’가 지지부진한 모습을 보이고 있다. 사업 실무 주체인 LH(한국토지주택공사)의 홍보 부족이 한 원인이라는 지적이 나온다.

사전 설명회 없이 토지보상을 진행하다가 주민 반발로 일정을 연기하는 사례까지 나오고 있다. 대토보상이 부진하면 시중에 대규모 유동성이 풀리게 돼 부동산 시장을 자극할 것이라는 우려가 나온다.

“사전 설명 없는 대토보상”

국토교통부는 지난해 7월 50조원이 넘을 것으로 추정되는 3기 신도시 토지보상금이 한꺼번에 수도권 일대에 풀릴 것을 대비해 대토보상과 이를 활용한 대토보상리츠를 적극 유도하겠다고 밝혔다. 이를 위해 대토보상으로 제공되는 땅에 상업용지와 단독주택용지 외에 공동주택용지를 추가했고, 양도소득세 감면율을 높이는 등 혜택을 더했다. 국토부 관계자는 “이번 3기 신도시에선 대토보상과 대토보상리츠를 크게 늘려 현금 대신 토지로 보상하는 비율을 50% 수준까지 끌어올릴 방침”이라고 말했다.

하지만 정작 토지보상을 진행하는 LH가 토지 소유주에게 대토보상에 관한 설명을 제대로 하지 않아 불만을 사고 있다. 경기 하남 교산지구 토지보상 대책위원회에 따르면 이달 초 예정됐던 대토보상계획 공고가 잠정 연기됐다. 주민들이 토지보상을 담당하는 LH를 상대로 “대토보상 신청을 받기 전에 설명회를 열어야 한다”고 반발해서다.

대책위 관계자는 “토지보상법 15조에 따르면 대토보상에 관해 충분한 설명이 있은 뒤 현금보상과 대토보상 중 선택하도록 돼 있는데 LH가 아무런 설명도 없이 먼저 보상 절차에 들어갔다”고 말했다. 이어 “지난해 12월 현금보상을 신청했는데 이제야 대토보상이 있다는 것을 안 주민만 전체의 40%에 달해 불만이 크다”고 강조했다. LH는 주민 반발에 3일 대토보상 설명회를 열 계획이다. 하남 교산지구는 토지보상금만 6조7000억원으로 추정되고 있다.

지난달 25일 대토보상 신청을 받기 시작한 인천 계양지구도 홍보 부족으로 곤란을 겪고 있다. 인천 계양 토지보상 비상대책위원회에 따르면 지난해 12월 보상 공고가 난 뒤 LH에서 대토보상과 관련해 설명회를 연 적은 한 번도 없었다. 인천 계양 비대위 관계자는 “LH 토지보상과 직원에게 대토보상에 대해 물어도 정확한 답변이 없어서 우리가 직접 공부하고 설명회를 열었다”고 했다.

“대규모 보상금 풀려 집값 자극 우려”

홍보 부족으로 대토보상 비율이 예상보다 저조할 것이란 우려가 커지고 있다. 2018년 하반기 보상을 한 서울 수서역세권은 대토보상 비율이 66%에 달했고, 경기 고양 장항(35%)과 성남 금토(27%)도 적지 않은 토지 소유주가 대토보상을 선택했다.

인천 계양지구는 전체 보상금액(1조1500억원)의 23.6% 수준인 2600억원(2필지)이 대토보상 용지로 지정됐다. 하지만 주민 신청이 저조하면 대토보상 용지가 대폭 줄어들게 된다. 계양 비대위 관계자는 “대토보상리츠는 적은 보상금으로 수익을 극대화할 방법인데 LH가 나서지 않으니 주민들이 선택을 주저하고 있다”며 “지금 상황으로는 2개 필지는커녕 1개 필지도 채울 수 있을지 의문”이라고 했다.

대토보상 개발대행업체들이 주민을 상대로 불법 전매를 유도하는 사례도 나타나고 있다. 이른바 대토보상 컨설팅을 제공하는 업체가 하남 교산지구에서 20여 곳, 인천 계양지구에서는 다섯 곳 정도가 성행하고 있다. 이들 중 일부는 대토보상권을 신탁하면 LH의 현금보상보다 더 높은 수익금을 주겠다는 식으로 영업하고 있다.

현행 대토보상리츠는 토지 소유주의 참여 유인이 적다는 지적도 제기된다. 김중한 법무법인 세종 전문위원은 “대토보상리츠는 원래 원주민들과 개발 이익을 공유하고 유동성을 억제하겠다는 두 가지 목적으로 생겨난 것”이라며 “지금은 유동성 억제만 강조돼 원주민 참여가 저조할 것으로 우려된다”고 강조했다. 대토보상리츠가 활성화되지 않으면 대규모 자금이 부동산 시장으로 풀려 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적이다.

■ 대토보상리츠

신도시 토지 소유자가 보상금으로 받을 토지(대토보상권)를 리츠(부동산투자회사)에 현물 출자하는 것. 리츠는 이 토지 개발로 얻은 이익을 출자자에게 나눠준다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

▶ 경제지 네이버 구독 첫 400만, 한국경제 받아보세요
▶ 한경 고품격 뉴스레터, 원클릭으로 구독하세요
▶ 한국경제신문과 WSJ, 모바일한경으로 보세요