3년만에 11배 불어난 운용자산.. 비결은 남다른 '도전 DNA' [IB하우스 탐방]

마스턴투자운용 대체부문
운용역들 믿고 재량권 줬더니
저마다 과감한 도전 밀어붙여
2080억 들인 시흥복합물류센터
준공전 쿠팡 100% 임차결정 성과
두산타워도 2년내 가치상승 기대
새 먹거리 IDC 사업도 드라이브

마스턴투자운용 대체부문 직원들이 포즈를 취하고 있다. 왼쪽부터 황윤상 차장, 김강일 팀장(부장), 고성관 부대표, 김수한 팀장(부장), 안정빈 주임, 송석보 과장, 박민정 대리, 김찬교 본부장(상무), 박철오 차장, 윤덕영 차장, 이제호 본부장(이사), 이시욱 차장 사진=서동일 기자

마스턴투자운용 대체부문(이전 대체투자운용2본부)의 운용자산(AUM)은 최근 3년간 11배나 급증했다. 2017년 2080억원에서 2020년 2조2874억원으로 말 그대로 폭증한 것이다. 업계에서도 찾아보기 어려운 기록이다. 이에 대해 고성관 마스턴투자운용 대체부문 부대표가 털어놓은 비결은 재량권과 자율권이다. 운용역들에게 "일단 해보라"며 딜(거래)을 주도 할 수 있는 권한을 제공했더니 '도전 DNA'가 심겨졌고 결국 '딜 메이커(Deal Maker)'로 성장했다는 것이다. 자연스럽게 보통의 운용사에서 하지 않았던 대규모 물류센터 개발 등 새로운 분야 개척은 '문화'가 됐다.

■상권과 자산이 가진 힘 믿는다..두산타워 8000억 인수

2일 운용업계에 따르면 마스턴투자운용이 2020년 약 8000억원에 매입한 두산타워도 도전의 열매다. 두산타워는 동대문 지역의 랜드마크 빌딩이지만 대부분이 리테일(판매) 용도인 점이 투자 판단을 내리기 어려웠다. 확산되는 코로나19도 걸림돌이었다.

김찬교 부동산투자2본부장(상무)은 "2015년 메르스(중동호흡기증후군) 사태, 2017년 중국의 사드(고고도 미사일 방어 체계) 보복으로 관광객 수요가 줄어든 것을 분석해보니 회복은 질병보다 정치적인 이슈가 크다는 것을 발견했다"며 "과거 질병 사례를 분석해도 2년 내에는 종식되는 만큼, 상권과 자산이 가진 힘을 믿고 두산타워 매입 판단을 내렸다"고 밝혔다.

김 상무와 함께 두산타워를 인수한 직원은 이시욱 투자1팀 차장과 송석보 투자1팀 과장이다. 젠스타에서 이력을 쌓은 이 차장은 매도자 및 관계자와의 협의를 통해 가시적인 결과를 이끌어 냈고 삼정KPMG 출신의 송 과장은 기관투자자 및 대주단의 투자를 성공적으로 지원하는 역할을 수행했다.

지난 1월 시화스마트허브(이전 시화산업단지)에 준공된 시흥복합물류센터도 도전이 만든 결과다. 인허가도 나지 않은 땅을 매입하고 화주(소비자)가 사전에 없었던 상황에서의 시도였다. 미국 인베스코의 투자를 받아 총 2080억원을 들인 자산이다.

김 상무는 "매입 부지가 지원시설용지여서 판매, 유통, 물류가 가능하다는 것을 포착했고 2017년 10월 사업 추진 당시 저온 물류센터에 대한 수요가 생겨나고 있다는 것도 기회요인으로 봤다"면서 "건설 시차를 고려하면 수요를 충족 할 수 있는 알짜 자산이 될 수 있다고 판단했다. 결국 이 자산은 준공 전 쿠팡이 100% 임차를 결정했다"고 말했다.

1170억원 규모의 '도산 150 개발 프로젝트'도 자산운용사에서 보기 어려운 시도다. 이 프로젝트는 연면적 1만2561㎡ 규모로, 2020년 9월 착공해 2022년 10월 준공을 앞두고 있다. 이에 대해 김강일 투자2팀장은 "지주작업부터 시작, 투자자를 유치하고 개발했다"며 "토지 매도자와 협의가 어려웠지만 누군가는 개발 할 땅인 만큼 '포기하지 말자'고 팀원들을 다독였다"고 설명했다.

■IDC 진출, 5년내 기업금융·인프라 등 비중 30%로

고 부대표는 올해 인터넷데이터센터(IDC) 개발, 투자사업에 반드시 진출하겠다는 포부다. 부동산의 변화에 IDC가 중심에 있다는 판단에서다. 이에 기대 순내부수익률(IRR)을 낮춰 전략적투자자(SI)를 유치하는 방안을 검토하고 있다. IDC 개발을 위해 전체 자금 중 30~40%는 토지 매입 등 건축비, 40%는 설비에 사용할 계획이다. 단순히 부동산만 매입해 개발하는 것이 아닌 회사 인수가 필요하면 인수합병(M&A)도 진행할 예정이다.

그는 "주변에 가까운 일정 규모의 토지를 확보하기 어렵고 배전 등도 원활해야 한다는 제약 조건이 있어 어렵지만 도전해야 한다"며 "4년 전 물류센터에 투자 할 때 화주가 없어도 결단해 결과를 얻은 것을 보면 도전하지 않으면 앞으로 진입장벽이 더 높아질 것"이라고 봤다.

인수금융 등 기업금융도 사업의 한축으로 삼을 계획이다. 최근 5년간 M&A에서 인수금융 조달 시장은 400%나 성장했기 때문이다. 이렇게 IDC 등 정보통신기술(ICT)을 접목한 부동산, 재생에너지, 데이터센터 등 인프라, 기업금융을 2025년까지 포트폴리오의 30%까지 늘린다는 목표다.

ggg@fnnews.com 강구귀 기자

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