건산연 "부동산 정책, 시장 정상화 방향으로 선회해야"

풍선효과·가수요 촉발..각종 규제 부작용 속출
양도세 중과·상한제·초과이익 환수 폐지 필요

[서울=뉴시스]김병문 기자 = 서울 영등포구 아파트 단지 위로 아침 햇살이 비치고 있다. 2021.01.20. dadazon@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 주택시장 안정을 위해서는 규제 중심의 부동산 정책이 시장 정상화를 위한 방향으로 전환해야 된다는 주장이 제기됐다. 무려 24번에 걸친 부동산 안정 대책에도 불구하고 집값과 전셋값이 급등하는 등 수급불균형으로 인한 부작용이 속출하고 있기 때문이다.

한국건설산업연구원(원장 이재영)은 2일 '주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집'을 통해 "규제 중심에서 시장 정상화 정책으로 선회해야 초저금리하에서 가격 상승 방어와 장기적 부동산시장 안정을 달성할 수 있다"고 주장했다.

문재인 정부 출범 이후 금융, 세제, 공급 규제 등을 망라한 종합대책이 매년 한 차례 이상 발표됐지만, 최근 들어 대책의 단기 가격 안정 효과가 미약해지고, 대책 주기도 짧아졌다는 게 건산연의 설명이다.

자료집에 따르면 문재인 정부에서 지난 4년 간 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역을 지속적으로 확대·지정하면서 국지적 규제가 강화됐고, 금융, 세제, 청약 등 규제 수단도 확대됐다. 초기에는 서울을 중심으로 지정했지만, 현재는 제주를 제외한 15개 시·도 모두에 조정대상지역이 분포하고 있다.

또 초기에는 양도소득세와 종부세를 중심으로 세금 부담이 강화됐지만, 2020년에 취득세와 공시가격까지 확대돼 취득부터 보유, 처분의 전 단계에서 세금 부담이 증가했다. 그 대상도 다주택자뿐 아니라 1주택자도 공시가격 상승, 장기보유특별공제 및 일시적 2주택 요건 강화로 세금 부담이 더욱 증가했다.

이와 함께 투기수요 차단이라는 목적으로 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 강화하고, 15억원 초과 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출 금지했다.

특히 집권 초기에는 공급이 충분하다고 판단했지만, 2019년 주택 추가 공급을 위한 3기 신도시를 발표했다. 또 지난해에는 도심 공급 확대 정책을 돌아섰으나, 공급의 절대다수를 차지하는 민간사업은 공공 참여 확대 등으로 규제했다.

문재인 정부의 규제 중심의 부동산 정책은 ▲매매·임대료 동반 상승 ▲지역별·상품별 풍선효과 발생 ▲가수요 촉발 ▲공급의 공간·상품 수급 불일치 심화 ▲자산 격차 확대라는 부작용으로 이어졌다.

[서울=뉴시스] 서울 아파트실거래가격지수와 종하댑책 추이.

한국부동산원에 따르면 최근 4년간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했고, 2019년 하반기부터는 안정세를 보이던 전·월세 가격마저 상승세다. 또 아파트 입주 물량이 감소하는 상황에서 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제 시행), 전방위적 실거주 요건 강화로 임대 매물이 감소하고 신규 임대차 계약의 임대료는 급등했다.

국지적 규제로 지역별 풍선효과가 수도권과 지방 모두에서 나타나고 있다. 아파트 규제가 강화되면서 연립·다세대 매매가격이 역사상 최고점을 갱신하고, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등도 미분양이 해소되는 등 상품 부문의 풍선효과도 나타났다.

지난해 하반기 서울의 청약경쟁률은 200대 1을 넘어섰다. 다수의 규제 정책은 수요자의 불안감을 확대 시켜 이른바 '영끌'(영혼까지 끌어모아 대출)로 대변되는 미래 수요를 현재로 앞당기는 부작용을 초래했다.

허윤경 연구위원은 "정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리라는 환경 하에서 주택시장 메커니즘의 이해 부족에 기인한다"며 "특히 가계의 거주 주택 및 부동산 자산 수요, 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조, 공간과 상품 수요에 대한 고려가 부족했다"고 지적했다.

허 위원은 "주택가격 상승의 진원지는 도심의 중산층 분양형 아파트임에도 불구하고, 외곽지역 공급이나 임대주택 공급을 주요 목표로 내세우며 공간과 상품에 대한 수급불균형을 가중시켰다"며 "재개발·재건축발 집값 안정을 위해 규제를 강화해 장기적 공급 안정성을 해치고 오히려 도심 주택의 희소성을 높였다"고 설명했다.

건산연은 단기 대책이 아니라 10년 이상 지속될 수 있는 장기 정책 중심으로 선회해야 정책 신뢰를 확보하고, 과도한 규제가 아니라 주택시장 정상화 정책으로 바꿔야 한다고 제안했다.

건산연은 정책 선회를 위한 구체적인 방안으로 ▲조정대상지역·투기과열지구·투기지역 등 국지적 규제 폐지 ▲다주택자 양도세 중과 폐지 ▲실거주 요건 강화 전면 재검토 ▲분양가 상한제 폐지 ▲재개발·재건축 조합에 대한 법인세 강화 ▲재건축초과이익 환수제도를 폐지 등을 꼽았다.

허 연구위원은 "코로나19의 영향으로 부동산시장도 격차 확대 등 다양한 영향을 받고 있어 장기적 관점의 주택정책과 산업의 방향성에 대한 고민도 뒤따라야 할 것"이라며 "임대차시장 안정은 주택시장에 있어 가장 중요한 이슈로, 다주택자와 임대사업자에 대한 대중적 인식이 아니라 임대시장에서의 역할에 대한 계량적 평가를 통해 제도 방향을 설정해야 할 것"이라고 강조했다.

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