건산연 "규제 위주 부동산정책이 부작용 낳아..규제 철폐해야"

정책 자료집.."규제가 풍선효과·가수요 키워 집값·전셋값 상승"
"양도세 중과·분양가상한제 등 폐지해야"

문재인 정부 '부동산 대책' (PG) [김민아 제작] 일러스트

(서울=연합뉴스) 김동규 기자 = 부동산 시장의 안정을 위해서는 정부가 규제 중심의 정책을 버리고 과감하게 규제를 철폐해야 한다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원(건산연)은 2일 발표한 '주택공급 활성화와 주택시장 안정을 위한 정책 자료집'에서 이같이 주장했다.

건산연은 먼저 문재인 정부가 출범 이후 매년 금융, 세제, 공급 등을 망라한 종합대책을 발표했지만, 대책의 효과는 미약한 수준이라고 평가했다.

규제 중심 정책이 매매·임대료 동반 상승과 풍선효과, 가수요 촉발, 수급 불일치 심화, 자산 격차 확대 등의 부작용을 낳았다고 비판했다.

건산연은 지난해 아파트 입주 물량이 줄어드는 상황에서 임대차 2법을 시행하고, 실거주 요건을 강화하면서 임대차 매물 감소와 신규 임대료가 급등하는 구조를 만들었다며 "당분간 임대료 불안 문제가 커질 것"이라고 전망했다.

아파트 전세사격 변동률 추이(좌)와 2020년 전국 연립·단독주택 월간 월세 변동률 [한국건설산업연구원 제공, 재판매 및 DB 금지]

정부의 국지적인 규제 확대는 수도권과 지방에서 모두 '풍선효과'를 촉발했다고 건산연은 분석했다.

아울러 아파트에 대한 규제 강화가 연립·다세대 주택값까지 최고 수준으로 끌어올리고 오피스텔과 생활형 숙박시설 등 다른 주택형으로 '풍선효과'가 나타난 원인이 됐다고 지적했다.

또 분양가 규제 정책이 '로또 분양'을 양산하면서 가수요를 촉발하고, 다수의 규제 정책이 수요자의 불안감을 키워 '영끌'(영혼까지 끌어모음)로 미래 수요를 현재로 당겨오는 등 부작용을 낳았다고 주장했다.

공급 측면에서도 정부가 재개발·재건축 규제를 강화하면서 도심 내 공급 여건은 지속적으로 나빠져 수급 불일치 현상이 심화했다고 분석했다.

허윤경 건산연 연구위원은 "이런 정부의 잘못된 정책 운용은 초저금리 환경에서 주택시장의 작동원리에 대한 이해 부족에 기인한다"며 "가계의 거주 주택 및 부동산 자산 수요와 우리나라의 특수한 매매와 임대차시장 구조 등에 대한 고려가 부족했다"고 주장했다.

코로나19 사태 이후 초저금리 상황에서 주택가격이 상승하는 것은 세계적인 현상인데, 우리 정부는 이에 규제를 강화하는 방식으로 대응해 풍선효과와 가수요를 촉발하면서 시장 왜곡을 키웠다는 것이다.

미국 20개 도시와 프랑스 전역의 주택가격 지수 추이 [한국건설산업연구원 제공, 재판매 및 DB 금지]

건산연은 국내 가계 자산 중 부동산 비중이 76.4%로 절대적이고 대안적 투자처가 확보되지 않은 상황에서 다른 상품으로 이전은 쉽지 않다며 "세제 등 비용을 증가시킨다고 저가 매도로 이어질 가능성은 작고, 오히려 절세 방안을 모색하거나 임대료에 전가할 가능성이 높다"고 분석했다.

또 집값 상승의 진원지는 도심 중산층 분양형 아파트인데, 정부는 외곽 지역 공급이나 임대주택 공급을 주요 목표로 내세워 수급 불일치가 심화했다고 봤다.

건산연은 "단기 대책의 효과는 크지 않고 과도하고 잦은 정책 변화가 오히려 정책 신뢰를 크게 훼손하고 있다"며 "극단적 투기꾼을 잡기 위한 정책이 아니라 주류 시장을 위한 장기 정책으로 운영돼야 한다"고 주장했다.

이어 "과도한 규제 정책은 폐지하는 것이 우선"이라며 규제지역 폐지와 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지, 실거주 요건 강화 재검토, 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익 환수제 폐지 등을 주장했다.

dkkim@yna.co.kr

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