역세권 고밀개발 '복병' 상가임대차법, 대책 내놓는다

[서울=뉴시스]박주성 기자 = 서울 등 수도권과 지방 비규제지역에 매수세가 몰리면서 전국 아파트값 상승률이 다시 확대되어 수도권 아파트값 상승률이 관련 통계 작성을 시작한 이래 역대 최고치를 기록한 21일 오후 서울 영등포구 63아트에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 2021.01.21. park7691@newsis.com

정부가 획기적인 주택공급을 위해 역세권 고밀 개발을 구상하고 있는 가운데 상가임대차보호법이 '복병'이 될 수 있단 지적이 나온다. 서울 역세권 일반주거지역의 상당부분이 근린생활시설로 오래된 상가 밀집지역이기 때문이다.

토지주들이 역세권 개발에 동의해 고밀 개발을 진행하려도 해도 임대차계약에 따라 10년 임대의무로 인해 개발 속도가 느려질 수 있다. 정부는 공공이 개입해 대규모 이주대책 등 임대차 문제를 풀기 위한 종합 대책도 함께 마련할 계획이다.

2일 정부관계부처와 서울시에 따르면 오는 4일 전후로 정부가 서울 도심에 20만~30만 가구 이상의 대규모 공급대책을 내놓을 예정이다. 핵심 공급지로 역세권 일반주거지역 100곳이 거론된다. 이들 지역의 용적률을 최대 700%로 올리고 역세권 반경을 250m에서 500m로 넓히는 방안을 정부가 구상 중이다.

민간에서는 실질적으로 공급 효과를 내기 위해선 상가임대차문제 해법을 찾아야 한다고 지적한다. 업계 관계자는 "역세권은 오래된 상가가 밀집한 근린생활시설이 대부분"이라면서 "상가임대차법에 따라 10년간 임대의무가 있기 때문에 주택을 짓기 위해 땅을 확보했더라도 이 문제를 풀지 않으면 공급 효과를 낼 수 없다"고 지적했다.

2018년 개정된 상가임대차법에 따라 10년간의 임대의무가 적용된다. 그 전에 맺은 계약은 5년 임대의무가 있다. 역세권의 민간 토지주들이 고밀개발에 동의하더라도 상가 세입자가 계약갱신 요구를 할 경우 개발 속도에 차질이 빚어질 가능성이 높다. 민간에서 상가임대차법이 역세권 개발의 최대 난관이 될 것이란 지적이 나오는 이유다.

임대인은 상가를 철거하거나 재건축을 하려면 최초 임대차계약 때 이 같은 계획을 사전에 알려야 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 물론 상가임대차법상 '타법령에 따라 철거, 재건축을 해야 할 때'도 갱신요구를 거절할 수 있도록 명시했다.

업계 관계자는 그러나 "임대인과 임대차인간 합의가 안돼 명도소송을 하게 되면 시간이 걸리는 데다 그간 임대차 문제를 해결하지 않으면 지자체 승인을 받기 어려웠다"며 "공사 기간이 길어질수록 사업성이 떨어지기 때문에 이에 대한 정부의 해법이 필요하다"고 말했다.

정부도 이 같은 문제를 알고 있다. 이번 대책에서 상가 문제에 대한 해법도 제시될 것으로 보인다.

정부 관계자는 "주택 공급 모델이 실질적으로 작동할 수 있도록 민간 의견을 듣고 있으며 상가임대차 문제 역시 잘 알고 있다"며 "민간이 해결하지 못하는 문제에 대해 이주대책을 세우는 등의 체계적, 종합적인 대책을 공공이 나서서 할 수 있도록 고민 중"이라고 말했다.

이번 공급대책이 사실상 처음으로 서울 도심의 민간 땅을 활용한 대책이라는 점에서 정부는 '재산권' 충돌 가능성에 대비한 대책을 준비 중이다. 상가임대차법 뿐 아니라 토지보상, 부지 확보를 위한 강제 수용 등의 문제를 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 나서 조율하는 공급 모델이 예상된다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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