이번주 부동산 공급대책 '재건축 초과이익 환수제' 손대나

<한겨레> 자료사진

이번주 발표될 정부 공급대책에 ‘공공참여 고밀재건축’(공공재건축)을 활성화하기 위한 특단의 방안이 포함될지 관심을 끌고 있다. 지난해 8·4 대책(서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안)에서 발표된 공공재건축은 용적률을 높여 임대주택을 포함한 주택공급 물량을 크게 늘리는 방안이지만 정작 재건축 추진 단지 주민들의 반응이 미지근해 사업 진척은 더딘 상황이다. 이에 재건축 단지들의 적극적 참여를 유도할 수 있도록 규제 완화 등 인센티브 확대가 필요하다는 지적이 일각에서 제기돼 왔다.

1일 국토교통부와 부동산업계 말을 종합하면, 정부가 내놓을 공급대책의 핵심은 서울 도심의 역세권과 준공업지역, 저층 주거지의 고밀 개발이지만 이와 함께 재건축 활성화를 위한 새로운 방안도 신중하게 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

지난 8·4 대책에서 처음 제시된 공공재건축은 도시규제 완화로 용적률을 300~500%까지 높여주는 대신 늘어난 용적률의 50~70%는 기부채납 방식으로 신혼부부와 청년 등을 위한 임대주택을 짓는 게 뼈대다. 이렇게 하면 재건축 세대수가 기존의 2배 정도까지 많이 늘어나면서 공공재건축을 통해 약 5만호의 공급 효과를 기대할 수 있다는 게 당시 정부의 설명이었다. 그러나 한국부동산원과 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 참여한 공공정비사업 통합지원센터가 최근 신반포19차 등 7개 단지를 대상으로 기초적인 사업성 컨설팅 결과를 회신했을 뿐 대부분 재건축 추진 단지들은 시큰둥한 반응을 보인다. 공공재개발 사업의 경우 시범사업지 1차 공모에만 70곳이 참여해 최근 8곳이 선정되는 등 인기를 끌고 있는 것과는 대비되는 모습이다.

부동산업계에선 입지여건이 양호한 주요 재건축 단지들의 경우 공공사업자와 공공임대에 대한 거부감이 있는 데다 결정적으로 재건축 초과이익환수제가 걸림돌로 작용하고 있다고 본다. 초과이익환수제는 정상적인 집값 상승분을 넘어선 재건축 개발이익의 최대 50%를 조합원이 부담하는 제도로, 지난해 국토부의 시뮬레이션에 따르면 강남권 5개 재건축 예정 단지의 조합원 1인당 평균 부담금은 4억4천만~5억2천만원에 이른다.

정부는 공공재건축 활성화를 위해 초과이익 부담금을 일정 수준 감면하는 방안, 분양가상한제 적용을 배제하는 방안 등을 다각도로 검토한 것으로 알려졌다. 그러나 자칫하면 집값 상승 등 부작용이 생길 우려가 있어 ‘공공의 개발이익 환수’라는 대원칙은 유지될 것으로 보인다. 이 경우 공공기관이 지분참여 방식으로 재건축 사업을 관리하는 경우에 한해 부담금 감면 등이 적용될 가능성이 높다는 분석이 나온다. 이 때는 공공기관이 재건축에 따른 개발이익 일부를 회수해 다른 곳의 주택공급 재원으로 쓸 수 있게 된다. 백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 “재건축 초과이익 부담금을 상당폭 감면한다면 이는 ‘시장의 예상을 뛰어넘는’ 조처가 될 것”이라며 “이렇게 되면 강남권 일부 단지를 제외하고 공공재건축에 참여하겠다는 단지들이 크게 늘어날 것”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr