주거지역 일조권 완화 없어..공급대책 '반쪽' 되나

정부, 준주거지역만 완화 의결
주차장 기준 등 핵심 규제 걸려
일반주거지역에선 사업 정체
이달 공급대책 효과 작을 수도

변창흠 국토교통부 장관(가운데)이 정부서울청사에서 열린 국무회의에 참석하고 있다./연합뉴스

[서울경제]

정부가 이번 주 주택 공급 대책을 발표할 예정이지만 일반 주거지역의 일조권·주차장 등 핵심 규제는 완화하지 않을 것으로 전망된다. 준주거지역에 대해서만 용적률을 높이고 일조권 규제를 풀겠다는 입장인데 이들 지역은 공공 임대 전제 조건으로 인해 ‘공공 재건축’처럼 외면받을 수 있다는 지적이다. 건설 업계에서는 주택 공급의 핵심인 일반 주거지역에 대해 일조권 등 건축 규제를 풀지 않으면 정부의 공급 대책은 ‘빛 좋은 개살구’에 그칠 가능성이 있다고 우려를 제기한다.

1일 국토교통부에 따르면 정부는 4일께 예정된 주택 공급 대책 발표를 앞두고 준주거지역에서 일조권 규제를 완화하는 건축법 시행령 개정안을 국무회의에서 의결했다. 이에 따라 건축법상 채광 등의 확보를 위한 높이 제한을 기존보다 최대 2배 완화할 수 있도록 했다. 또 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안을 변경해 주차장 설치 기준도 지방자치단체별로 완화할 수 있도록 했다. 이에 따라 주택단지에서 가구당 주차 대수는 1대(전용면적 60㎡ 이하인 경우에는 0.7대)를 원칙으로 하되 지자체 조례로 20~50%가량 변경할 수 있게 됐다.

정부는 공급 대책 발표를 앞두고 필요한 국토부의 근거 규정에 대해서는 상당수 변경을 마친 상태다. 이를 토대로 역세권 등 중심상업지역과 준주거지역에서 고밀 개발을 하겠다는 계획이다. 하지만 주택 공급의 핵심이 될 수 있는 일반 주거지역에서는 건축 규제가 완화되지 않아 공급 대책이 ‘빛 좋은 개살구’가 될 수 있다는 우려가 제기된다.

앞서 변창흠 국토교통부 장관은 지난달 초 도심에 ‘패스트트랙’으로 주택을 공급하기 위해 민간 주택공급협회들과 간담회를 열었다. 당시 대한주택건설협회 등은 일반 주거지역의 소규모 주택에 대한 건축 기준 완화가 급선무라고 의견을 제시한 바 있다. 현행 일조권과 주차장 건설 규제가 과도해 가구 공급 수가 늘지 않는다는 것이다.

현행 건축법상 일반 주거지역에서는 북쪽을 기초로 높이 9m를 넘는 건축물은 건축물 높이의 절반을 띄워 건립해야 한다. 일조권 확보를 위한 조치다. 다만 9m를 넘지 않으면 대지 경계선에서 1.5m만 띄우면 된다. 건설 업계에서는 이 같은 일조권 규제로 인해 1·2종 일반 주거지역에서는 대부분 3층 이하의 주택만 건설이 이뤄지고 있다고 지적하고 있다. 건설 업계의 한 관계자는 “2종 일반 주거지역은 5층 이상의 공동주택을 충분히 건립할 수 있지만 일조권 규제가 워낙 강해 4층 이상 건립할 경우 비용이 급속히 증가하는 문제점이 있다”며 “이로 인해 3층 이하의 낮은 건물들이 들어서고 있는 실정”이라고 설명했다.

주차장 규제도 일반 주거지역의 공급을 늘리는 데 발목을 잡고 있다. 정부는 역세권 청년주택에 대해서는 70%까지 법정 주차 대수를 완화하기로 했다. 대신 해당 주택의 입주자에게는 차량 소유를 하지 않겠다는 서약을 받아 주차 문제가 발생하지 않도록 하겠다는 입장이다. 하지만 건설 업계에서는 임차인의 주차 소유 여부를 일일이 점검하는 것이 어려운 만큼 민간 공동주택에 대한 주차장 규제를 푸는 것이 더 효과적이라고 보고 있다. 현행 법규상 도시형생활주택(오피스텔)을 제외한 공동주택의 경우 기계식 주차장 건립이 원칙적으로 금지돼 있다. 건설 업계에서는 법정 주차 대수 중 일부를 기계식 주차장으로 건립하도록 허용하면 공급이 활성화될 수 있다고 보고 있다. 또 역세권 등 대중교통 접근이 원활한 지역은 지자체에서 주차장 건립 규제를 현재보다 완화할 필요가 있다고 지적한다.

건설 업계 관계자는 “‘악마는 디테일에 있다’는 말처럼 주택 공급을 촉진하려면 미세한 건축 규제를 풀어야 한다”며 “일반 주거지역을 용도 변경해 용적률을 최대 700%까지 올리는 방안이 그럴싸하게 보이지만 일조권·주차장 등 세부 규제들에 걸려 사업이 정체될 위험성이 있다고 본다”고 지적했다.

/강동효 기자 kdhyo@sedaily.com