25번째 부동산대책 임박.."전에 없던 공급모델 나온다"

[서울=뉴시스]추상철 기자 = 문재인 대통령이 18일 오전 청와대 춘추관에서 온·오프 혼합 방식으로 열린 '2021 신년 기자회견'에 참석해 취재진의 질문에 답변하고 있다. 2021.01.18. scchoo@newsis.com

정부가 이번주 4일 전후로 서울 도심에 20만~30만 가구 이상의 대규모 주택공급 대책을 발표한다. 문재인 대통령이 연초 "특단의 공급대책"을 언급한 이후 나오는 대책인 만큼 공급 규모와 속도, 방식에 관심이 쏠리고 있다.

정부가 그동안 내놓은 대책이 수도권 외곽이나 공공택지 위주였다면 이번에는 사실상 처음으로 서울 도심 민간 땅을 활용한 공급 대책이 나온다. 민간의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 규제 완화와 함께 적절하게 개발 이익을 공유할 수 있는 '고난도' 공급 대책이 기대된다.

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외곽·공공택지→도심·민간 땅, 공급 정책의 변화

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31일 정부 관계 부처에 따르면 정부는 서울 도심의 역세권과 준공업지역, 저층빌라 및 수도권 신규택지 등에 수십만 가구를 공급하는 종합대책을 이번주 안에 내놓을 예정이다. 문재인 정부의 25번째 부동산 대책이다.

문 대통령이 지난달 18일 신년간담회에서 부동산 투기억제 위주의 부동산 정책 한계점을 시인하면서 "획기적인 공급대책"을 약속한 만큼 이번에는 '결'이 전혀 다른 공급 모델이 나올 가능성이 높다.

정부 관계자는 "그동안에는 신도시나 공공택지, 도심 내 자투리땅을 활용한 공급 대책을 내놨다면 이번에는 실타래처럼 얽혀 있는 도심 내 기존 아파트, 주택, 상가 등을 대상으로 전에 없었던 공급 모델을 제시하려고 한다"이라며 "도심내 주택 공급의 물꼬를 틀 것"이라고 말했다.

정부가 제시한 공급 원칙은 △수요자 선호 입지 △민·관 협력 및 패스트트랙을 통한 신속공급 △높은 품질 △충분한 물량 △개발이익 공유 등 5가지로 요약될 수 있다.

특히 서울 도심 내 민간 보유 땅을 활용한 개발 모델이 본격적으로 등장할 것이란 점에서 주목된다. 3기 신도시를 비롯해 그간에는 수도권 외곽이나 정부 보유 공공택지에 공급 대책을 내놨다면 이번엔 수요자들이 원하는 '서울 도심 내 분양 아파트'에 집중하겠다는 게 정부의 목표다.

구체적으로는 역세권, 저층빌라, 준공업지가 적극 활용된다. 역세권 반경을 종전 250m에서 500m로 2배 확장하고 역세권 일반 주거지에도 용적률을 700%까지 올려 고밀 개발에 나선다. 빌라 등 저층주거지도 종전 대비 용적률을 20% 가량 늘린다. 준공업지 순환정비 사업을 통해 산업·주거 복합 개발도 진행한다. 준공업지 부지 내 주거면적 비율 제한을 현행 60% 이상으로 풀 가능성이 높다.

신규택지 공급 방안도 담길 것으로 보인다. 문 대통도 신규택지의 적극 발굴을 주문했다. 일각에선 서울에서 접근성이 좋고 10만 가구 이상 공급이 가능한 1순위로 광명·시흥택지 공급 가능성이 거론된다. 이미 훼손된 그린벨트(개발제한구역)의 해제를 통해 서울 인근의 중형 택지가 나올 것이란 관측도 제시된다.

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개발이익 '환수'→이익 '공유', 달라진 표현

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정부는 그동안 민간에 용적률 등 인센티브를 제공하되 개발이익을 '환수'하는 정책을 펼쳐왔다. '환수'는 민간의 거부감을 샀고 참여 저조로 이어졌다. 공공재건축이 대표적이다. 하지만 정부는 이번 대책을 준비하면서는 이익 '환수' 대신 이익 '공유'라고 표현하고 있다.

관건은 '공급 체감도'를 획기적으로 높이면서도 개발이익을 적절하게 공유할 수 있느냐다. 정부 관계자는 "도심내 개발을 위한 각종 제도는 지금도 많이 있지만 누구나 다 아는 이유로 잘 작동이 되지 않았다"며 "시장 전문가의 의견을 적극 수렴하고 근본적으로 제도의 틀을 재검토해 실제 '작동'할 수 있는 공급 모델을 제시하려 한다"고 말했다.

정부와 지자체는 각종 인허가를 통합 심의해 절차를 최대한 간소화 하고 일조권, 주차장 규제 등 각종 규제를 완화하는 한편 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시보증공사(SH) 등 공공 디벨로퍼가 컨설팅, 부지확보, 선투자를 통한 리스크 분담 등의 역할을 강화할 것으로 보인다.

변창흠 국토교통부 장관이 밝혀 온 공공자가주택도 첫 선을 보인다. 주택 수요자의 경제적인 사정에 맞게 분양가격을 낮추면서 매도시 시세차익을 공공과 공유하는 다양한 방식의 '분양'이 나올 수 있다. 환매조건부·토지임대부·지분적립형과 함께 대출 지원이 가능한 이익공유형 주택도 포함될 것으로 보인다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr