[철&민 부동산백서]연립, 다세대, 다가구..알쏭달쏭 주택유형 구분법

다가구도 단독주택, 아파트는 공동주택
아파트 외 주택 거래, 부대비용 등 따져봐야

[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 지난해 연말부터 부동산 '불장'이 계속되면서 아파트 매수를 포기하고 '빌라 매수라도 해야 하는 것 아니냐'며 고민하는 부린이들이 늘고 있습니다.

실제로 한국부동산원의 지난달 단독주택 매매수급 동향은 수도권에서 119.2, 전국 평균으로 놓더라도 111.2로 지난 2012년 7월 조사를 시작한 이후로 최고치 수준인데요.

매매수급 동향은 100을 수요와 공급이 일치하는 정도로 보고 200으로 갈수록 수요가 많다는 것을 의미합니다.

그래서 오늘은 아파트를 제외한 연립, 다가구, 다세대 등 한 번쯤 들어 봤지만, 개념이 명확하지 않은 주택 유형들을 정리해볼까 합니다.

◇주택의 요건, 독립된 부엌, 출입구, 방 갖춰야

우선 '주택'의 개념부터 짚어봐야 합니다. 주택법에 따르면, 주택이란 가구가 독립적으로 살림을 할 수 있도록 지어진 집입니다.

Δ영구 혹은 준영구 건물 Δ부엌과 한 개 이상의 방을 갖춤 Δ다른 가구의 주거 부분을 통하지 않는 독립된 출입구를 갖춤 등 충족해야 할 요건도 있죠.

우리나라는 주택을 크게 공동주택과 단독주택으로 나눕니다. 공동주택은 다시 아파트와 연립주택, 다세대주택으로, 단독주택은 단독주택과 다가구주택으로 나뉩니다.

시중에서는 편의상 공동주택을 '아파트'로, 단독주택을 '단독주택'으로 통칭하기도 합니다.

◇공동주택과 단독주택, 분류 핵심은 층수와 면적

공동주택은 이름에서도 알 수 있듯이 한 건물 내 여러 가구가 거주할 수 있는 주택을 말하는데요. 아파트는 5층 이상의 영구건물, 연립주택과 다세대주택은 4층 이하의 건물이라는 기준이 있습니다. 연립과 다세대는 연면적 660㎡ 초과 여부에 따라 갈리죠.

다만 최근에는 건축 당시 허가에 따라 그 경계가 모호해지기도 합니다. 4층 이하 건물이더라도 아파트로 허가를 받았다면 아파트가 되고, 4층 이하라고 하더라도 연면적과 별개로 건축 당시 허가에 따라 연립과 다세대가 갈리기도 합니다.

굳이 규모로 비교를 하자면, 아파트 > 연립 > 다세대가 되겠네요. 흔히 말하는 '빌라' '맨션' 등은 연립주택을 말합니다.

단독주택은 통상 한 가구가 생활할 수 있도록 건축된 주택으로, 세 들어 사는 가구가 있더라도 방과 부엌, 화장실이 따로 갖춰져 있고, 화장실이 별도로 있습니다.

다가구주택은 구획마다 주택의 요건을 갖춰 여러 가구가 살지만 각 구획을 분리해 소유하거나 매매하는 건 불가능한 주택입니다. 전체 가구수는 19가구 이하 여야하고, 연면적의 합계가 660㎡를 넘어서는 안 됩니다.

◇헷갈리는 다세대와 다가구

다른 유형들은 대강 구분이 되는데, 다세대와 다가구의 차이가 명확하지 않죠? 간단하게 다세대는 소유주가 여러 명(가구별 소유), 다가구는 여러 가구가 1명의 소유주로 기억하시면 됩니다.

즉 다가구 주택은 구분등기가 불가능하기 때문에 쪼개서 매매는 불가능하죠. 만약 하고 싶다면 다세대로 변경하거나 용도변경 등을 통해 다가구에서 벗어나야 합니다.

또 다가구의 경우 건축물대장에 기재된 내용에 따라 전세보증금 대출이 불가능하거나, 보증보험 가입이 거부되기도 하니 자세히 알아봐야 합니다. 보통 위반건축물 때문인데, 해당 부분을 철거하면 해결된다고 합니다.

전문가들은 아파트를 제외한 주택들은 건축 제한, 거주 가능 및 비거주 사용, 세금 등이 유형에 따라 천차만별인 만큼, 매매가뿐만 아니라 부대비용 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언합니다.

maverick@news1.kr

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