[부알못 탈출기]무조건 높을수록 좋다?..용적률이 뭐길래

대지면적에 대한 지상층 연면적 비율
용적률 높아질수록 층수 높아져
건폐율은 대지면적에 대한 건축물 바닥 면적
건물밀도 상승..일조·채광·통풍 등 주거환경엔 부정적

[이데일리 하지나 기자] 재건축 사업을 얘기할 때마다 빠지지 않고 등장하는 것이 있습니다. 바로 용적률입니다.

용적률은 재건축 사업의 수익성을 결정짓는 중요한 요소인데요. 용적률은 무엇일까요?

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율을 말합니다. 지상층 연면적은 모든 층의 바닥면적을 합한 것으로, 용적률이 높아질수록 층수도 높아지게 됩니다.

예를 들어보죠. 대지면적이 대지면적이 1만㎡인 아파트 사업 부지에 용적률이 200%라면 연면적 2만㎡(1만㎡*200%)의 건축물을 세울 수 있는 반면, 용적률이 300%라면 연면적 3만㎡(1만㎡*300%)의 건축물을 세울 수 있습니다.

용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역에 따라 상한선이 정해져 있습니다. 도시지역내 주거지역의 경우 용적률은 500% 이하여야 합니다. 이어 시행령에 따라 좀 더 세분화됩니다. 도시지역내 제3종 일반주거지역의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따라 용적률은 100%이상~300%이하여야 합니다.

하지만 최종적으로는 하위 도시계획조례를 통해 정해집니다. 서울시 조례에 따르면 제3종 일반주거지역은 용적률이 250%로 제한돼 있습니다. 물론 공개공지 확보, 보행공간 조성, 공원·광장·도로 뿐만 아니라 공공임대주택 등 공공시설을 통해 제공하는 기부채납을 통해서 용적률이 완화되기도 합니다.

용적률과 항상 같이 등장하는게 건폐율입니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축물이 차지하는 면적을 뜻합니다. 예를 들어 대지면적 1만㎡에 건폐율이 20%라면 전체 바닥면적 중 2000㎡에만 집을 지을 수 있습니다.

건축가능한 건축물 층수를 제대로 알기 위해서는 용적률, 건폐율 모두 필요합니다. 예를 들어 건폐율 50%, 용적률 300%인 제3종 일반주거지역에서 대지면적 1만㎡에 집을 지으려면 건축면적은 5000㎡, 연면적은 3만㎡까지 허용 가능합니다. 그렇다면 6층짜리 건물을 지을 수 있게 되는거죠.

최근 정부는 부동산 정책 효과를 높이기 위해 민간 참여를 도모하고자 용적률 완화 등 각종 인센티브를 쏟아내고 있습니다. 공공재건축의 경우 늘어난 용적률의 절반 가량을 임대주택을 공급하는 대신 용적률을 500%까지 상향해주고, 역세권 일반주거지역에도 임대주택 기부채납을 전제로 용적률을 700%까지 완화할 수 있도록 했습니다.

용적률, 건폐율이 높을수록 좋은 것일까요? 그렇지는 않습니다. 건물 밀도가 높아지기 때문에 일조·채광·통풍을 비롯해 주거 환경이 나빠질 수도 있기 때문에 다양한 요소를 함께 고려해야할 것입니다.

하지나 (hjina@edaily.co.kr)