[아파트 돋보기]공동주택 법·제도, 올해 달라진 점은?

[이데일리 김나리 기자] 우리나라 주택의 77%는 아파트·연립·다세대주택 등 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태로 이뤄져 있다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 이 같은 공동주택에서 실제 벌어지거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 알아보고, 매 주말 연재를 통해 꼭 알아둬야 할 상식과 더불어 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

아파트 경비원이 쌓여 있는 택배상자를 바라보고 있다(사진=연합뉴스)

해가 바뀌면서 공동주택에 적용·시행되는 각종 법률과 제도 등이 새롭게 달라졌습니다. 새해에는 아파트 경비원 괴롭힘을 금지하는 내용 등을 담은 관리규약 준칙이 만들어집니다. 관리규약을 위반하면 최대 1000만원의 과태료를 부과받을 수 있습니다. 아파트 하자 분쟁을 해결하기 위한 새로운 절차도 마련됩니다. 이번 회에서는 올해 공동주택과 관련해 어떤 법과 제도들이 바뀌었는지 알아보겠습니다.

경비원 괴롭히면 과태료 최대 1000만원

각 시·도지사는 오는 4월 5일까지 공동주택 근로자에 대한 괴롭힘 금지, 신고방법, 피해자 보호조치, 신고를 이유로 한 해고 등 불이익 금지 등의 내용을 담은 관리규약 준칙을 마련해야 합니다. 이는 공동주택 관리규약에 경비원 등 근로자에 대한 괴롭힘 금지 사항을 반영하는 공동주택관리법 시행령 개정안이 지난 5일 공포·시행된 데 따른 것입니다.

개별 공동주택 단지 입주자대표회의는 이 관리규약 준칙을 반영해 5월 6일까지 경비원 등 공동주택 근로자에 대한 괴롭힘이 발생할 경우 신고 방법과 피해자 보호 조치 등을 담은 아파트 단지 관리규약을 개정해야 합니다. 경비원 괴롭힘 등 관리규약 위반 사례가 나오게 되면 광역자치단체는 실태 조사를 거쳐 최대 1000만원의 과태료를 부과할 수 있습니다.

경비원 갑질 행위도 과태료 최대 1000만원

4월 21일부터 입주자 및 입주자대표회의가 공동주택 경비원 및 관리사무소장에게 부당간섭 및 위법한 지시 등 갑질 행위를 하는 경우에도 1000만원 이하의 과태료 부과 처분이 이뤄집니다. 관리사무소장에 대한 ‘부당간섭’의 의미는 입대의가 공동주택관리법 또는 관련 법령에 위반한 지시를 하는 경우 등으로 구체화됐습니다.

동대표 결격사유 강화

공동주택 동대표의 결격사유 요건도 강화됐습니다. 현재는 관련 법(공동주택관리법, 주택법, 민간임대주택특별법, 공공주택특별법, 건축법, 집합건물법)을 위반해 ‘100만원 이상의 벌금’을 선고 받고 2년이 지나지 않은 사람은 동대표 자격을 제한했지만, 앞으로는 금액에 관계없이 관련법을 위반해 ‘벌금형’을 선고받기만 해도 2년이 지나지 않으면 동대표가 될 수 없습니다.

옥상 이동통신 중계설비 설치·철거 요건 완화

입주민의 생활 편의를 위해 공동주택 옥상에 이동통신 중계설비의 설치·철거 요건도 완화됐습니다. 기존에는 해당 동 입주자 등의 3분의 2 동의를 거쳐 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 했으나, 이제는 입주자대표회의 동의를 거쳐 시장·군수·구청장에게 신고하면 됩니다.

입주자대표회의 선출방법 간소화

입주자대표회의 임원(회장, 감사 등) 선출방법도 간소화 됐습니다. 입주자대표회의 임원 선출은 전체 입주자 등의 직접선거로, 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우엔 입주자대표회의 구성원들이 간접선거로 선출하도록 규정돼 있습니다. 그러나 임원 구성 지연을 보완하기 위해 올해부터 입주자대표회의 구성원들이 임원을 간접선거로 선출하는 경우 득표수가 같으면 추첨으로 결정할 수 있습니다.

외벽 도장 공사, 스프레이 분사방식 금지

대기환경보전법 시행령·시행규칙 개정에 따라 공동주택 외벽 도장 공사 시, 비산먼지를 유발하는 스프레이 분사방식이 원칙적으로 금지됐습니다. 지난 5일 환경부는 ‘공동주택 도장공사 도장방식에 관한 고시’를 통해 ‘롤러 방식(붓칠 방식 포함)’ 외에 ‘저감설비를 부착한 분사설비 이용 분사방식’ 또는 ‘방진막 설치 후 시행 분사방식’을 적용할 수 있다고 발표했습니다.

입주 전 하자 보수공사 의무화

건설사 등 사업주체는 입주예정자가 공사 상태를 점검한 결과 하자가 있다고 판단한 사항에 대해 보수공사 등 필요한 조치를 완료해야 합니다. 전유부분(소유자 전용 공간)의 하자는 입주예정자에게 해당 주택을 인도하기 전까지, 공용부분의 하자는 사용검사를 받기 전까지입니다. 이는 작년 12월 주택법 시행령 일부개정안 통과에 따른 것으로, 공동주택의 품질 개선과 입주자 권리를 보다 강화하기 위한 조치입니다.

노후 아파트, 3년 이내 안전점검 필수

지난해 3월 제정된 ‘전기안전관리법’에 따라 4월 1일부터 전기설비 사용전 검사를 받은 지 25년이 경과한 노후 공동주택은 한국전기안전공사를 통해 3년 이내에 안전점검을 받아야 합니다. 3년마다 개별 세대의 안전 점검도 지속적으로 실시돼야 합니다.

지난 2016년 제정된 전기안전관리자 직무고시가 아직 공동주택 관리현장에서 혼란을 유발하고 있는 점을 감안해 대한주택관리사협회는 △전기설비 안전점검 사항의 장기수선계획 반영 △관리현장에 적합한 안전점검계획 수립을 위한 관리규정 표준안 마련 △관리규정과 안전관리계획, 장기수선계획의 연계성 확보 △공동주택 전기안전관리자와 관리현장의 인력공급망 연계방안 마련 등을 위해 관계기관과 지속적인 협조와 개선안을 마련해 나간다는 방침입니다.

아파트 내 기계설비유지관리자 선임 의무화

4월부터 2023년 4월까지 아파트 등 공동주택은 가구 규모별, 순차적으로 기계설비유지관리자를 의무적으로 선임해야 합니다. 기계설비법에 따르면 △2000가구 이상 공동주택은 2021년 4월 19일 △1000가구 이상 2000가구 미만 공동주택은 2022년 4월 19일 △500가구 이상 1000가구 미만 공동주택 및 300가구 이상 500가구 미만의 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함) 공동주택은 2023년 4월 19일부터 이를 지켜야 합니다.

다만 이로 인해 공동주택 관리업계에서는 관리비 상승 및 입주민 부담 증가, 공동주택 시설 관리자 업무 중첩으로 인한 업무 효율성 저하, 공동주택 설비직 기존 근로자들의 대량해고 사태 발생 가능성 등을 우려하고 있습니다. 이에 대한주택관리사협회에서는 “공동주택 관리현장의 현실을 반영한 개선안을 통해 시행을 유예해 줄 것”을 촉구하고 있습니다.

아파트 내 놀이터, 음주·흡연 등 금지

6월 23일부터는 공동주택 단지 내 놀이터 등을 포함한 모든 어린이놀이시설에서 시설 훼손, 취사, 야영, 상행위, 음주, 흡연, 쓰레기 투기 등이 금지됩니다. 작년 12월 ‘어린이놀이시설 안전관리법’ 일부개정안이 공포됨에 따라 어린이들이 안전하게 뛰어놀 수 있도록 어린이놀이시설 내에서 안전관리에 장애가 되는 행위를 제한한 결과입니다.

경비원, 주차, 청소, 택배관리 업무 허용

공동주택 경비원들에게 주차, 청소, 택배관리 등의 업무를 허용하는 경비업법 적용 제외 규정이 오는 10월 21일부터 시행됩니다. 개정안은 공동주택에 종사하는 경비원이 경비업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 주차, 청소, 택배보관 업무 등에 종사할 수 있도록 허용했습니다.

경비업법은 그간 경비원이 허가받은 경비업무 외 업무에 종사하지 못하게 했습니다. 그러나 이로 인해 대량 해고 등의 문제가 발생하면서 현실성을 반영해 청소, 분리수거, 주차관리, 택배관리 등 공동주택 관리에 필요한 업무를 경비원이 할 수 있도록 했습니다.

공동주택 하자 분쟁, 재정절차 신설

공동주택 하자 분쟁을 신속히 해결하기 위해 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 기존의 조정 기능뿐만 아니라 신속한 권리구제가 가능하도록 재정 기능을 신설합니다. 이는 올해 12월 9일부터 시행됩니다. 조정이란 자유로운 형식의 분쟁해결절차로, 당사자의 결과 수용 여부도 자유롭지만, 재정은 엄격한 준사법적 조사절차에 따르고, 당사자가 60일내 불복의 소를 제기하지 않으면 재판상 화해의 효력이 인정됩니다.

김나리 (lord@edaily.co.kr)