'역세권 개발' 지역선정 어떻게?..국토硏 '실현용적률'에 국토부 관심

국토연, 7개 지표로 역세권 사업성 분석
도로율·실현용적률·노후건축물비율 등
용적률 규제 활용도 계산한 실현용적률이 핵심
준공업지역·빌라밀집지 용적률 올리면 ‘실현용적률’ 낮아져

국책연구기관인 국토연구원이 변창흠표 도심 주택공급방안의 핵심 대상지인 역세권의 역사별 사업성을 분석해 비교할 수 있는 모델을 개발해 공개했다. 이 모델에서는 지자체 조례가 정한 개발 상한 연면적과 비교한 실제 조성돼 활용중인 연면적인 ‘실현 용적률’이란 개념이 핵심 비교지표로 쓰였다. 이 값이 낮을수록 땅을 효율적으로 못 쓰고 있기 때문에 재개발 필요성이 높다는 논리다.

이같은 모델을 활용하면 약 300개에 이르는 서울소재 도시철도 역사 중 사업성이 있는 곳을 손쉽게 찾아낼 수 있을 것으로 보인다. 국토교통부는 역세권의 사업성을 정량적으로 비교할 수단을 갖고 있지 않은 상황이었다.

대전역 쪽방촌 위치도와 정비계획 중 토지이용구상안 / 자료=국토교통부·대전시

◇국토연 보고서, ‘지자체 용적률 상한선’과 비교해 토지활용도 측정

국토연구원 박대한 연구원이 작성해 지난 26일 발표한 ‘공간정보시스템(GIS)을 활용한 역세권의 개발 여건 분석’ 보고서에 따르면, 역세권 사업성 분석에 필요한 지표는 도로율, 실현용적률, 인구밀도, 인구대비사업체비율, 인구대비종사자비율, 노후건축물비율, 공시지가 등 7개다.

이중 도로율은 기반시설 정비수준을 나타내는 지표이고, 실현용적률은 개발로 인한 밀도 변화를 예측하는 지표다. 인구밀도와 인구대비사업체비율, 인구대비종사자비율, 노후건축물비율 등은 해당 지역의 쇠퇴 수준을 파악하기 위한 지표다. 이중에서 핵심 개념은 실현용적률이다. 실현용적률은 지자체 조례가 개발 상한선으로 정한 연면적과 비교해 실제 조성돼 활용중인 연면적이다. 용적률 규제를 현재 몇%까지 활용하고 있는지를 보여주는 지표다.

박 연구원은 이같은 지표를 이용해 KTX 대전역을 중심으로 한 반경 1㎞를 역세권으로 보고 개발의 사업성을 분석했다. 박 연구원은 "대전역 역세권은 물리적 쇠퇴가 심각함에도 기반시설 정비가 비교적 양호하게 이루어져 있으며, 상업지역이 집중됨에도 저밀도의 토지이용으로 도시밀도 관리 측면의 이점이 높다"고 분석했다. 그는 ‘저밀도 토지이용’의 근거로 대전역 역세권 실현용적률이 40.70%로 조례가 정한 수준의 절반도 채우지 못하고 있는 점을 들었다. 이는 대전시 평균인 51.95%, 신도심인 둔산1동의 48.94%에 미치지 못하는 결과였다.

박 연구원은 "대전역 역세권 배후주거지를 중심으로 지속적인 인구증가가 예상되고 과거부터 높은 수준의 사업체 및 종사자 비율을 보이고 있어 경제적 측면에서 잠재력이 높다"면서 "주변지역 대비 공시지가가 다소 높지만 신도심에 비해 공시지가가 3분의1 수준임을 고려해 재정적 부담이 큰 전면 재개발보다 물리적 쇠퇴가 심각한 지역을 중심으로 도시재생뉴딜사업 등 국비 지원사업 및 기반시설 정비 등 지자체 사업을 우선 추진하는 등 사업 여건을 성숙시켜 민간 개발을 유도해 나가는 것이 중요하다"고 제안했다.

◇역세권 맞춤지표 없었는데...국토부 관계자들 "흥미롭네"

국토연의 모델은 도시철도 역세권을 개발해야 하는 서울에서도 활용할 수 있다. 박 연구원은 이같은 연구결과에 대해 "상대적으로 철도역의 특징을 잘 보여줘 모델링이 쉬워 대전역을 연구 대상으로 선정했지만 방법론은 서울의 도시철도에도 적용이 가능하다"고 말했다.

서울의 경우 ‘실현 용적률’이라는 지표가 더 중요해 진다. 기반시설이 잘 갖춰져 있고 여러개의 출입구를 갖춘 도시철도 역세권을 판단해야 하는 서울에서는 도로율, 인구밀도, 인구대비사업체·종사자비율 등의 변수가 덜 중요해지기 때문이다. 준공업지역, 저층의 빌라 밀집지 등에 대한 규제를 바꿔 용적률 상한을 올리자는 변 장관 주장이 실현되면 결국 ‘실현용적률’이 낮아진다. 사업 기대효과가 커지게 되는 셈이다.

박 연구원의 보고서와 관련해 국토부의 역세권 개발 정책 관계자들도 "흥미로운 연구"라고 관심을 보였다. 변 장관이 여러차례 역세권 개발을 언급했지만, 국토부 내에 역세권의 사업성을 판단할 수 있는 정량적 분석도구가 없는 것이 사실이기 때문이다. 현재 국토부는 개별 사업의 사업 여부 판단은 지자체 몫이라는 입장이다.

지금까지는 ‘역사 중심의 반경 ○○○m’라는 사업 대상에 맞는 지표가 없었다. 일반적으로 도시계획에서 참고하는 정량적 지표의 최소단위는 읍·면·동이기 때문이다. 한정된 예산으로 사업의 추진 여부를 판단해야 하는 지자체에서는 사업을 추진할 때 참고할 객관적이 기준이 부족해 사업의 우선순위를 정하기 어려운 상황이었던 셈이다. 박 연구원은 이같은 문제를 해결하기 위해 건축물대장과 공시지가 원천자료인 필지별 토지고유번호(PNU)를 공간정보시스템(GIS)의 지적도와 결합해 데이터를 추출, 분석에 활용했다.