소문난 잔치에 먹을 것은?..'변창흠表 공급대책, 어떤 방안 들어가나

빌라촌 개발 위해 일조권 규제 완화할까
‘공유형모기지’ 활용 공공자가주택 도입 가능성도

변창흠 국토교통부 장관이 예고한 설 전 공급대책이 다음달 초 발표될 전망이다. 국토부 안팎에서는 발표시기를 오는 4일 전후로 보고 있다. 정부 안팎에서는 홍남기 경제부총리, 변 장관, 서정협 서울시 부시장, 이호승 청와대 경제수석이 참석한 지난 26일 녹실회의에서 대략적인 구상이 확정됐을 것으로 보고 있다. 문재인 대통령이 신년 기자회견 등에서 ‘시장의 예상을 뛰어넘는 특단의 대책을 언급한만큼 과거 발표된 대책과는 차별성을 갖는 진일보한 대책을 기대감이 커지고 있다.

변창흠 국토교통부 장관이 28일 서울 중구 국토발전전시관에서 열린 '그린리모델링 지역거점 플랫폼' 업무협약식에서 인사말을 하고 있다. /연합뉴스

이번 대책이 시장의 기대감을 충족할 수 있을 지는 우선 공급 물량에서 결판날 것으로 보인다. 시장에서는 이미 발표된 3기신도시 공급계획에서 17만300호 공급안이 나온만큼 이번 대책에 제시되는 숫자가 30만호 가량은 돼야 한다는 분위기가 강하다. 문재인 대통령이 지난 18일 신년기자회견에서 "시장이 예상하는 수준을 훨씬 뛰어넘는 (수준으로) 부동산의 공급을 특별하게 늘릴 것이며, 공급이 부족하다는 것에 대한 국민 불안을 일거에 해소하자는 목적"이라고 말한 것이 이런 기대감의 주요 배경이다.

그렇지만, 문재인 정부 출범 후 26회에 걸쳐 부동산대책을 발표하면서 3기 신도시 등 주요 카드는 대부분 사용한 상태로, 도심내 공급여력이 많지 않은 점은 난관이 될 것으로 전망된다.

주택 공급 방식으로 제시된 역세권 재개발 방식도 주요 체크포인트다. 서울 및 수도권에서 공공이 참여하거나 주도하면서 인센티브를 강화하고 절차를 단축시키는 방식으로 공공재개발, 역세권 및 신규택지 개발을 추진하겠다는 구상은 이미 제시된 바 있다..

정부가 역점을 두는 방향은 용적률을 700%까지 높인 고밀 개발 방식이다. 이를 위해 역세권 개발시 지구단위계획 구역으로 지정할 수 있는 대상에 일반주거지역을 포함하고, 지구단위계획으로 일반주거지역을 준(準)주거지역으로 변경하면 용적률을 최대 700%까지 완화하는 내용으로 관련 시행령을 개정한 바 있다. 지금까지 일반주거지역은 지구단위계획으로 용적률을 최대 400~500%까지만 높일 수 있었지만, 이번 용적률 상향을 통해 고층 아파트를 많이 지을 수 있기 때문에 주택 공급이 늘어날 것이라는 게 정부의 구상이다.

역세권 범위를 역 반경 500m로 넓히고 평균 용적률도 300%까지 올리는 방안도 제시될 것으로 보인다. 다만 현재 서울 역세권은 인근 상권 등으로 이해관계가 복잡해, 대단지 개발보다는 나홀로 주상복합아파트 등을 짓는 방안이 유력하다는 분석이 나온다. 평형도 청년·신혼부부 등의 1~2인 가구를 대상으로 한 소형이 될 가능성이 높다.

빌라촌과 준공업지역 개발 방안은 일조(日照)권 규제완화가 어떤 방식으로 이뤄지는 지가 주요 관건이다. 건축법과 그 시행령에서 정한 일조 관련 거리·높이 규제를 완화하는 방안이 논의되고 있기 때문이다.

현행 법령은 일조권 확보를 위해 건물을 지을 때 북쪽 방향으로 인접한 대지의 경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄우도록 하고 있고, 건물이 일정 높이를 넘어설 경우에는 그 거리를 더 띄우도록 하고 있다. 일부 전문가들은 해당 규제가 없으면 25~30% 가량 주거 면적을 늘릴 수 있다고 본다.

준공업지역도 3월 사업대상 선정을 목표로 국토부와 서울시가 순환정비사업 공모에 들어갔다. 이를 위해 서울시는 이미 준공업지역의 공업시설 비중을 낮추고 대신 주택공급이 가능한 비중을 높일 수 있도록 조례를 개정한 상태다.

공공재개발 시범사업도 본궤도에 올랐다. 지난 14일 흑석2구역, 양평13구역, 용두1-6구역, 봉천13구역, 신설1구역, 양평14구역, 신문로2-12구역, 강북5구역 등 첫 사업 후보지 8곳이 확정돼 공개됐기 때문이다. 모두 역세권에 있지만 사업성이 부족해 재개발 사업이 정체된 곳이다. 이들 지역은 주민 동의 후 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 공공시행자로 지정되면 사업이 본격 추진된다. 국토부와 서울시는 3월 말까지 추가로 사업 후보지를 선정해 발표한다는 계획이다.

그렇지만, 정작 시장에서는 여러가지 개발 방식이 제시되는 것보다 민간의 사업 참여 인센티브를 얼마나 줄지에 관심이 쏠려있다. 개발이익이 정부가 얼마나 환수할지가 주요 관건인데, 환수 규모가 크지 않을 수록 사업성이 높아지기 때문에 가시적인 주택 공급 효과를 기대할 수 있게 된다.

그러나 이 부분에 대한 정부의 입장은 완강하다. 국토부는 지난 14일 공공재개발 후보지 선정결과를 발표하면서 기존의 기부채납 비율을 다시 한 번 강조했다. 또 서울시가 최근 리모델링 아파트 단지에 대해서도 지금까지 없던 임대주택 기부채납 의무화를 추진하고 있는 점도 ‘개발이익 환수’ 정책의 후퇴는 없다는 신호로 읽힌다.

한 부동산 개발 사업자는 "정부가 아무리 요란하게 각종 개발 사업을 할 수 있도록 제도를 고친다고 하더라도 사업성이 떨어지면 재개발이 활성화되기 어렵다"면서 "정부가 개발 이익 대부분을 공공임대 등으로 환수하겠다는 입장에 변화가 없다면 실질적인 주택공급 증가 효과는 기대하기 어렵다"고 말했다.

신규 택지 개발이 추가로 이뤄질지도 관심사다. 정부 안팎에서는 3기신도시 발표 당시 후보지로 거론되다 빠진 광명(광명동)·시흥(과림동)지구, 김포 고촌읍, 하남 감북지구 등이 이번 대책에 제시될 가능성을 점치고 있다.

3기신도시의 자족시설용지 등의 비율을 낮춰 공급물량을 확보할 가능성도 있다. LH연구원 보고서에 따르면, 3기신도시 6곳의 전체 면적 대비 자족시설용지 비율은 평균 16.4%로 2기 신도시 평균(6.7%)의 2.4배에 달하기 때문이다.

이밖에 박근혜 정부 시절 운영됐던 ‘공유형모기지’를 활용한 공공자가주택 등의 방안이 제시될 가능성도 있다. 공유형모기지는 공공이 낮은 금리로 주택구입 자금을 대출해 주는 대신 향후 집을 팔 때 시세차익을 공공과 집주인이 나눠 갖는 방식이었다. 이같은 공유모기지가 변 장관이 여러차례 언급한 공공자가주택과 결합해 선보일 수 있다는 이야기다. 지금까지 변 장관이 공공자가주택 방안으로 제시한 것은 가격을 낮춘 토지임대부 주택이나 시세 차익 환수를 고려한 환매조건부 주택이었다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 변 장관, 서정협 서울시 부시장, 이호승 청와대 경제수석은 지난 26일 정부서울청사에서 관계장관회의를 열고 주택공급 확대방안을 논의했다./기획재정부 제공

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