[김용일의 부동산톡]중도금 무이자 대출 약속을 위반했다고 계약파기 할 수 있는지

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 분양계약서에 ‘분양자가 중도금 무이자 대출을 알선해주겠다.’는 취지의 약정을 하는 경우가 있다. 그런데 실제로 이러한 약정을 이행하지 않을 때, 이를 이유로 분양계약을 파기할 수 있는지에 대해, 이는 부수적 의무에 불과하므로 계약해제 사유가 되지 않는다는 최근 하급심 판결이 이어 이를 소개하고, 그 전에 이와 관련하여 부수적 의무 불이행과 계약파기의 법리에 대해 먼저 정리해 보겠다.

상대방이 계약내용 중 부수적 의무를 위반한 경우, 계약파기가 가능한지

부동산 매매계약의 경우, 당사자들이 약정한 계약내용은 여러 가지가 있을 것이다. 그런데, 상대방이 계약내용 중 일부를 위반했다고 해서 무조건 계약을 해제할 수 있는 것이 아니다. 계약내용에는 주된 의무와 부수적 의무가 있는데, 주된 의무를 위반했을 때만 계약해제를 할 수 있다는 것이 판례의 기본적인 입장이다.

주된 의무와 부수적 의무의 간단한 구별기준을 보면, 그 의무를 위반한 경우 계약의 목적을 달성할 수 없다면 그 의무는 주된 의무로 볼 수 있고, 그렇지 않은 경우는 부수적 의무로 볼 수 있다.

관련하여 법원은, “(당사자 입장에서) 상대방이 계약을 위반했을 때 이를 이유로 계약을 해제하기 위해서는, 상대방의 그 이행의무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 않으면 계약의 목적이 달성되지 않아서, 당사자가 그 계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도의 주된 의무여야 하고, 그렇지 않은 부수적 의무를 불이행한데 지나지 않은 경우는 계약을 해제할 수 없다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2001다20394 판결).

다만, 부수적 의무라도, 이를 위반시 계약을 해제할 수 있는 것으로, 별도 약정을 한 경우는, 상대방이 위반시 계약해제가 가능할 것이다.

부수적 의무라고 평가되는 대표적인 사례는, 매매계약시 별도로 다운계약서를 쓰기로 한 의무를 위반한 사례이다. 관련하여 법원은 “이 사건 매매계약에서 주된 의무는 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 매매대금 지급의무이며, 다운계약서 작성 합의는 양도소득세와 관련한 매도인의 편의를 보아 준다는 취지에서 이루어진 것으로 보이므로, 다운계약서 작성의무는 이 사건 매매계약의 주된 채무가 아닌 부수적 채무에 불과하고, 따라서 매수인이 그 부수적 채무를 이행하지 아니하였다고 하여 매도인이 이를 들어 그의 주된 채무(소유권이전등기의무)의 이행을 거절할 수는 없고, 다만 계약 해제 등의 경우 손해배상액을 산정할 때 이러한 사정을 참작할 여지가 있을 뿐이다.”는 취지로 판시하였다(대법원 2014다236410 판결).

중도금 무이자 대출을 알선해 주겠다는 약정을 위반시, 이를 사유로 계약파기가 가능한지

다시 중도금 무이자 대출 사건으로 돌아와보면, 분양계약서에 ‘분양자가 중도금 무이자 대출을 알선해주겠다.’는 취지의 약정을 하였는데, 분양자가 이러한 무이자대출 약정을 이행하지 않았다는 이유로, 계약해제를 주장하며 계약금반환소송을 제기한 사건에서, 부동산 분양계약에서 무이자대출을 알선해주기로 한 의무가 주된 의무인지 부수적 의무인지가 쟁점이 되었는데,

위 사건에서 법원은, 부동산 매매계약에 있어 매수인의 중도금 납부의무는 매수인의 주된 의무이고, 반면에 매도인이 중도금 대출을 알선해 주기로 하였다고 하더라도 그 의무는 부수적 의무에 불과하다고 하였다.

이러한 전제하에 법원은 “분양자(매도인)가 중도금 대출을 알선해 주지 않았다는 사정은 수분양자(매수인)가 이 사건 공급계약을 해제할 수 있을 정도로 계약상 주된 의무를 불이행한 것으로 볼 수 없고, 따라서 수분양자(매수인)는 이를 이유로 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다.”고 판시하였다(울산지방법원 2020.11.19. 선고 2020가단697 판결).

한편, 위 사례에서 수분양자(매수인)는, 분양계약체결 당시 분양자(매도인)가 중도금 지급방법과 관련하여 수분양자(매수인)에게 착오를 야기시켜 계약을 체결하게 된 것이므로, 착오를 이유로 계약을 취소한다는 주장도 하였다.

그러나, 법원은 “민법 제109조 제1항에 의하면, 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있어야 취소할 수 있는 것인데, 이 사건의 경우 분양자가 중도금 대출을 알선해 주기로 하였다는 사정은 법률행위의 중요부분에 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 수분양자는 착오를 이유로 계약을 취소할 수도 없다.”는 취지로 판시하였다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대학 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)