한달 더 살게 해줬다고.."임대사업자 '전세 미신고' 과태료 내라"

세입자 계약 끝난 후에 추가 거주는 '묵시적 계약 갱신'
신고 땐 임대료 인상 못하고 안하면 과태료 물어야할 판
국토부 해석마저 '오락가락' 뒤늦게 "안해도 된다" 가닥

[서울경제]

# 지난 2018년 12월 서울의 한 주택을 보증금 4억 원에 전세 내준 임대사업자 A 씨. 지난해 12월 임대차 계약 종료를 앞두고 A 씨는 새로운 세입자와 4% 인상한 보증금에 새로운 전세 계약을 체결했다. 기존 임차인과의 임대차 계약은 종료됐지만 A 씨는 1월 말 입주 예정인 새로운 세입자가 입주하기 전까지 두 달가량 기존 세입자가 더 머물 수 있도록 해줬다.

임대차 시장에서 흔히 있는 관행이지만 임대사업자 입장에서는 엄밀히 따져 현행법 위반이다. 민간임대주택특별법(민특법)을 보면 이 같은 단기간 추가 거주도 신고 대상인 ‘새로운 계약’이 된다. 또 이후 맺은 전세 계약에서의 보증금 인상은 불법이다. 기존 세입자 편의를 봐주기 위한 행위지만 새로운 계약으로 신고하고 임대료 증액을 포기하거나, 아니면 불신고 과태료를 물어야 한다. 정부는 이 같은 단기 추가 거주에 대한 해석을 놓고 혼선을 빚고 있다.

◇'며칠 더 살라' 했다가 '낭패'=27일 업계에 따르면 임대사업자의 임대계약 종료 후 단기간 추가 거주에 대한 해석을 두고 정부가 혼선을 빚고 있다. 위 사례처럼 계약 기간을 넘기고도 기존 임차인이 계속 거주하면 ‘묵시적 계약 갱신’이 되고 임대사업자는 이 같은 계약 내용을 해당 관청에 신고할 의무가 발생한다. 며칠만 더 거주해도 이를 신고하지 않으면 민특법에 따라 1,000만 원 이하 과태료 대상이 된다. 임대차계약 신고를 하게 될 경우 민특법 44조는 임대차계약을 맺은 후 1년 내 임대료 증액을 할 수 없도록 하고 있다. 이 경우 새로운 세입자에 대한 임대료 증액은 불법이 된다.

임대사업자 입장에서는 과태료나 보증금 손실을 감수하면서까지 ‘며칠 더 살라’는 호의를 베풀 이유가 없다. 이사 날짜 전에 단기간 머물 새 집을 구해야 하는 세입자들의 부담만 커지는 셈이다. 대한주택임대인협회의 김성호 변호사는 “서로 간 양해를 구해 단기간 더 살게 하는 것까지 계약 신고를 하라는 것은 지나치다”고 지적했다.

◇정부 해석도 혼선···뒤늦게 '신고 안해도 돼'=주무 부처인 국토교통부는 담당 공무원마다 서로 다른 해석으로 혼선을 더욱 키우고 있다. A 씨는 본인의 사연을 국민신문고에 두 차례 문의한 결과 국토부의 같은 관할 부서에서 정반대의 해석을 받았다. 한 답변은 “묵시적 갱신이 돼 임대료 증액 제한을 위반한 것으로 판단된다”고 했고, 다른 답변은 “주택 시장 현실상 이를 신규 계약으로 볼 수는 없을 것”이라며 문제가 되지 않는다고 했다. 지방자치단체 또한 지역별로 해석이 상이한 상황이다.

혼선이 거듭되자 국토부는 내부 논의 끝에 단기간 기존 세입자가 더 머무는 경우는 신고 대상에서 제외하기로 내부 결론을 내렸다. 국토부의 한 관계자는 “엄밀히 따지면 신고 대상이 맞지만 현실적 시장 상황에 비춰 이 같은 경우는 새로운 계약이 아닌 ‘기존 계약의 일시적 연장’으로 보기로 했다”며 “각 지자체에도 조만간 안내할 예정”이라고 말했다. 다만 어느 기간까지 신고 대상에서 제외되는지 등에 대해서는 명확한 지침이 없어 비슷한 혼선은 이어질 수 있다.

/진동영 기자 jin@sedaily.com