'상전벽해' 난곡처럼.. LH, 진화된 공공재개발로 성남 바꾼다

수진1·신흥1 재개발 정비구역
위례·여수지구에 순환용 주택
일자리센터·공공임대상가 제공
상가에도 순환 재개발 방식 도입

한국토지주택공사(LH) 등 공공이 주도한 '1세대 공공재개발'이었던 서울 신림 난곡지구 재개발 사업이 20년을 맞았다.

분양 초기 '달동네' 이미지를 벗지 못했던 관악산 휴먼시아, 신림 2차 푸르지오 등 난곡지구 아파트 단지들은 현재는 환골탈태한 모습이다. 20년 전 분양 당시 84㎡기준 2억원 선이던 매매 가격이 8억원 선으로 4배 가량 뛰어오르며 중저가 아파트촌으로 탈바꿈했다. 이 모델은 최근에는 경기도 성남 구도심에도 적용되고 있다. 최근 공공 재개발 모델은 아파트를 넘어 공공임대상가 등을 제공하는 공공복합개발사업 형식으로 진행되고 있다.

■난곡, 달동네가 아파트촌으로

27일 LH 등에 따르면 2000년대 중반까지 서울 내 대표적인 낙후지역이던 신림 7동 난곡지구는 지금은 '관악산 휴먼시아'와 '신림 2차 푸르지오' 등 총 3700가구에 육박하는 아파트촌으로 변모했다. 당시엔 개념도 없었던 '공공재개발' 1호 단지의 시작이었다.

난곡지구는 1995년 5월 재개발 지역 지정 후 민간 건설사가 사업을 포기하는 우여곡절을 겪다가 2000년 당시 대한주택공사가 사업 시행을 맡으면서 개발이 본격화했다. 주민이 재개발 기간에는 인근 임대 주택에 거주하다 사업이 끝나면 다시 돌아와 재정착하는 '순환 재개발' 방식이 처음 적용됐다.

난곡지구의 전경을 완전히 바꿔놓은 관악산 휴먼시아는 분양 아파트 2810가구, 임대 512가구 등 총 3322가구로 만들어졌다. 관악산을 배경으로 13~20층짜리 43개동이 들어섰다.

관악산 휴먼시아는 2002년 2월 분양 당시엔 달동네 이미지를 벗지 못해 분양가도 59㎡ 기준 1억7000만원 부근에 머물렀다. 그러다 난곡지구 개발이 마무리에 들어간 2006년에는 59㎡가 3억원, 85㎡ 4억원, 115㎡ 6억원 선에서 각각 거래됐다. 5년 만에 두 배 이상 프리미엄이 붙은 셈이다. 85㎡기준 최근 3년간 거래가격은 평균 8억원으로 이후에도 꾸준히 상승중이다. 신림 2차 푸르지오 시세도 비슷하다.

■진화된 공공재개발 성남에 적용

이런 공공주도형 재개발 모델은 최근에는 성남시에 고스란히 반영되고 있다. 이미 준공이 완료된 1단계 재개발사업(단대·중3구역)과 현재 진행중인 2단계(신흥2·중1·금광1구역) 사업에 이어 수진1·신흥1 구역에서 새로운 공공주도 재개발 사업을 추진하고 있다. 이번 사업에서는 이주민들을 위해 위례·여수지구 임대아파트를 순환용 주택으로 제공할 예정이다.

특히 이번 사업에서 LH는 한층 향상된 공공주도 재개발사업을 추진한다.

먼저 최근 코로나19 이후 경제적 어려움을 겪고 있는 소상공인 지원과 다양한 주민커뮤니티 수요에 대응하기 위해 일자리지원센터, 공공임대상가 및 생활SOC복합화 등을 제공하는 '공공복합개발사업'이 병행된다. 상가에도 순환 재개발 방식을 도입하는 것이다.

또 각 구역별로 구성될 주민대표회의와 사업시행약정을 체결하고, 이주·건축계획 등 사업계획 관련 세부사항들을 주민들과 함께 논의해 충분히 반영한다.

LH 측은 "성남시와 이번 재개발사업의 빠른 입주를 위해 이주계획 수립 등을 함께 협력해 추진할 것"이라며 "실무협의회를 구성·운영해 사업시행인가, 관리처분계획 및 각종 현안사항 등을 지속적으로 논의할 예정"이라고 밝혔다.

psy@fnnews.com 박소연 기자