웃픈 '상향 평준화'..저가 아파트 폭등에 서울 최고·최저 격차 줄었다

지난달 기준 8.5배까지 벌어져
중저가 급등한 서울은 외려 줄어
전세난으로 저가 매수세 몰려

헬기에서 바라본 강남 타워팰리스 일대. 2020. 9. 29. 한주형기자

작년 전국 고가아파트와 저가아파트 가격 격차가 역대 최대로 벌어졌다. 반면 서울은 고가아파트와 저가아파트의 차이가 상대적으로 줄었는데 전세난 심화가 저가 아파트 매수로 이어진 영향이다. 즉 임대차 2법 시행 이후 전세 물건이 동나자, 세입자들이 저가 아파트 매수로 전환하면서 저가 아파트 가격이 상승한 것이다.

27일 KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 자료에 따르면 지난해 12월 기준 전국 아파트 5분위 배율은 8.5로, 관련 통계 조사가 시작된 지난 2008년 12월(8.1) 이래 가장 높았다. 5분위 배율은 주택을 가격순으로 5등분해 상위 20%(5분위) 평균 가격을 하위 20%(1분위) 평균 가격으로 나눈 값이다. 고가주택과 저가주택 간의 가격 격차를 나타내는 것으로, 이 배율이 높을수록 가격 차가 심하다는 의미다.

지난해 12월 전국 1분위 아파트 평균 가격은 1억1192만원으로, 전년 12월(1억835만원) 대비 375만원 올랐다. 이에 비해 5분위 아파트 평균 가격은 9억5160만원으로 1년 전(7억3957만원)보다 2억1203만원 상승했다. 전국 아파트 5분위 배율은 2019년 12월 6.8에서 작년 12월 8.5로 증가로 연간 최대 변동폭을 기록했다.

그러나 서울은 작년 12월 5분위 배율(4.2)이 2019년 12월(4.8)보다 유일하게 낮아졌다. 서울을 제외하고 모든 지역에 걸쳐 주거 양극화가 심화한 것이다. 서울은 1분위 아파트값이 2019년 12월 3억7019만원에서 지난해 12월 4억7836만원으로 1억817만원 뛰었다. 같은 기간 5분위 아파트값은 17억6158만원에서 20억13만원으로 1년 새 2억3855만원 올랐다.

서울의 5분위 배율이 줄어든 건 '상향 평준화'로 설명할 수 있다. 저가 아파트마저 가격이 크게 오르면서 배율은 낮아진 것이다. 노·도·강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽 지역까지 키맞추기를 하면서 1~2분위 지역들의 아파트 값이 뛴게 격차를 줄였다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "지방은 지난해 광역시를 중심으로 풍부한 유동성에 따른 구매력과 소득 격차가 반영되면서 국지적으로 부촌이 형성되는 현상이 가속했다"며 "반면 서울은 전세난과 불안 심리에 따른 젊은층의 공황 구매, 강남을 겨냥한 정부의 부동산 규제 정책 등의 영향으로 고가 주택보다 중저가 주택의 가격 상승률이 가팔랐다"고 설명했다.

전세난으로 인한 '중저가 주택 밀어올리기' 현상은 지방에서도 재현될 가능성이 높다.

박 전문위원은 "올들어서는 서울뿐 아니라 지방도 전세난에 따른 매수 수요가 지속하면서 중저가 주택이 주목받는 분위기"라며 "고가주택이 저렴해 보이는 착시 효과나 똘똘한 한 채 선호 현상은 나타나겠지만, 전국적으로 가격이 상향 평준화하며 주거 양극화가 완화할 가능성이 있다"고 분석했다.

[김태준 기자]

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