지난해 상가 임대시장 '역대 최악'..건물값 올라 투자수익률은 선방

지난해 주택시장이 급등세를 이어간 것과 달리, 오피스와 상가 등 상업용부동산은 코로나19 사태로 직격탄을 맞았다. 특히 상가의 임대료가 큰 폭으로 하락하고 공실률도 역대 최고치를 기록했다. 다만 자산가치의 상승으로 투자수익률은 4~6%로 나타나며 나름대로 선방한 모습을 보였다.

한국부동산원 제공

27일 한국부동산원이 발표한 ‘상업용부동산 임대동향조사’에 따르면, 지난해 전국 중대형 상가(3층 이상 또는 면적 330㎡ 초과) 공실률은 연초대비 1%포인트(P) 상승한 12.7%로 역대 최고치를 기록했다. 여덟 곳 중 한 곳이 공실인 셈이다.

소규모 상가(2층 이하이며 면적 330㎡ 이하) 공실률도 연초 대비 1.5%P 상승한 5.6%로 역대 최악이었다. 다만 오피스 공실률은 연초 대비 0.1%P 줄어든 11.0%로 나타났다.

한국부동산원은 "상가는 연중 침체가 지속되는 가운데 다중이용시설을 중심으로 영업부진을 겪으며 공실률이 증가했다"면서 "반면 오피스는 상가에 비해 전반적으로 안정적인 수요를 보였고 공유 오피스 수요도 증가했다"고 밝혔다.

시장 임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 모든 상업용부동산 유형에서 큰 폭으로 떨어졌다. 공실이 늘고 매출이 줄면서 소규모 상가와 중대형 상가의 임대가격지수가 각각 전년 대비 2.71%와 2.63% 하락했고, 집합 상가 임대료 수준도 전년 대비 2.27% 하락했다. 오피스 임대가격지수는 노후 오피스에 대한 수요 감소 및 렌트프리 증가로 전년 대비 1.6% 떨어졌다.

지역별로는 서울이 오피스와 중대형 상가, 집합 상가에서 전국 평균보다 임대가격지수가 덜 떨어지며 선방했지만, 소규모 상가 임대가격지수는 전년 대비 3.37% 하락하며 큰 타격을 입었다. 대구는 지난해 1분기 코로나19 집단 감염의 영향으로 중대형 상가(-4.16%), 소규모 상가(-4.11%), 집합상가(-5.12%) 등 모든 상가 유형에서 전국 최대 하락폭을 나타냈다.

지난해 상업용부동산의 투자수익률은 4~6%대로 나타나며 타 투자상품보다 높은 수익률을 이어갔다. 저금리와 시중 유동성 증가, 주택시장 규제 강화로 인해 상업용부동산 시장으로 투자자금이 유입되며 자산가치가 상승한 것으로 풀이된다.

다만 자산가치의 상승폭은 전년 대비 둔화됐고, 임대소득 감소로 투자수익률은 모든 유형에서 전년보다 하락했다. 2019년 대비 2020년 상업용부동산 투자수익률은 △오피스 7.67%→6.01% △중대형 상가 6.29%→5.10% △소규모 상가 5.56%→4.62% △집합 상가 6.59%→5.40%로 나타났다.

지역별로는 오피스에서 서울·경기가 6%대 투자수익률을 보이는 가운데, 경남·제주·충남은 2~3% 내외의 저조한 수익률을 보이는 등 편차가 컸다. 상가는 서울, 경기, 광주 등이 모든 유형에서 5% 이상으로 높게 나타난 반면, 제주는 모든 유형에서 1~3%대로 낮게 나타났다.

코로나19로 인해 폐업이 급증하면서 권리금이 있는 상가의 비율은 크게 줄었다. 지난해 전국 상가의 권리금 유비율은 55.4%로 전년 대비 12%P 하락했다. 평균 권리금 수준도 4074만원으로 전년 대비 4.7% 하락했다.

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