인센티브 줬다 빼앗는 서울시 정비사업

서울시 가로주택 사업 개정안
공공임대 위주 용적률 완화로
조합원 인센티브는 사실상 전무
층수완화도 기부채납해야 허용

서울시가 미니 재건축으로 불리는 가로주택정비사업 활성화 방안을 제시했으나 현장에서는 실질적인 도움이 되지 않는다며 시큰둥한 반응이다. 공공임대주택 공급을 위한 용적률 인센티브인 데다 층수 완화도 공공기여를 필요로 해 매력도가 떨어진다는 지적이다.

가로주택정비사업은 노후한 연립·다세대주택을 대상으로 진행하는 정비사업으로 전면 철거 없이 기존 도로를 유지하는 것이 특징이다. 대상지는 가로구역 1만㎡ 이하지만 최근 서울시 조례 개정으로 1만3000㎡까지 도시계획위원회 심의 없이 가능하다. 신속성이 장점이라 안전진단 등 기존 재건축 사업에서 요구되는 절차를 생략하고 바로 조합 설립 단계를 밟아 3~4년 안에 사업을 완결 짓는다.

서울시는 지난 20일 '소규모주택정비사업 활성화 방안'으로 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 사업을 추진할 때 임대주택을 지으면 10층까지, 도로 등 기반시설까지 제공하면 최고 15층까지 층수를 완화하겠다고 밝혔다.

그러나 공공임대를 공급할 때 주어지는 용적률 인센티브 중 가로주택정비사업 조합에 돌아가는 몫은 없다시피하다. 서울시는 임대주택을 10% 공급하면 조례상 용적률 상한(200%)보다 높은 225%를 적용할 계획이다. 전체 용적률에서 90%만큼이 주민과 일반분양분으로 주어지는데 이는 202.5%로 인센티브를 받기 전보다 불과 2.5% 늘어난 수치다.

다른 선택지인 임대주택 20% 공급안의 상황은 더 심각하다. 적용받는 용적률은 250%로 늘어나지만 조합은 여기서 80% 몫만 가져간다. 결국 인센티브를 받기 전과 동일한 200% 용적률만 챙기는 셈이다.

2종 주거(7층 이하) 지역에서 10층을 넘기면 기부채납을 제공하고 지구단위계획도 수립해야 해 신속성을 장점으로 하는 가로주택정비사업에 어울리지 않는다는 지적이 나온다. 서울시는 구릉지는 13층, 평지는 최고 15층까지 층수를 완화하겠다고 밝혔으나 각각 5%, 10% 기부채납을 전제로 한다. 기부채납이 없으면 10층까지만 지을 수 있다. 성북구 가로주택정비사업조합 관계자는 "지구단위계획을 통과하는 데에만 1년 가까이 걸릴 것"이라고 내다봤다.

서울시는 임대주택은 조합 측에 비용을 주고 매입할 계획이며, 용적률 인센티브는 규정에 따른 것이라는 입장이다. 서울시 관계자는 "조합이 용적률 인센티브를 받아도 10층 이내에서 해결할 수 있다고 본다"며 "층수 완화가 필요한 조합이 지구단위계획을 수립하면 될 것"이라고 했다.

용적률 완화를 더 받으려면 임대기간을 늘려야 하는 것도 단점이다. 임대 의무기간을 30년으로 해야 법정용적률 상한(2종 일반 250%, 3종 일반 300%)을 채우고 임대 기간에 따라 10년 단위로 용적률을 10%씩 차등 적용한다.

2018년 가로주택정비사업 층수 규제 완화로 최대 15층까지 지을 수 있었으나 용도지역 문제로 실제 사업장에서 규제 완화가 적용되지 않는 점이 문제였다. 서울 내 가로주택정비사업을 추진·완료한 사업장 172곳 중 절반이 넘는 곳(99곳)이 7층 층수 규제를 받는 2종 일반주거지역이다.

[이축복 기자]

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