고밀개발 역세권 선정기준?.. "공시가·도로율·용적률 따져봐야"

[서울=뉴시스]김선웅 기자 = 정부가 흑석 2구역 등 8곳을 공공재개발 후보지로 선정했다. 선정된 후보지는 흑석2구역(1310가구)과 양평13구역(618가구), 용두1-6구역(919가구), 봉천13구역(357가구), 신설1구역(279가구), 양평14구역(358가구), 신문로2-12구역(242가구), 강북5구역(680) 등이다. 15일 서울 동작구 흑석2구역의 모습. 2021.01.15. mangusta@newsis.com

서울 도심 주택공급을 위해 역세권 고밀개발 '카드'가 논의되고 있는 가운데 역세권 개발지를 선정할 때 도로율, 실현용적률, 인구밀도, 사업체 비율, 노후건축물 비율, 공시지가 등의 지표를 활용할 필요가 있다는 제언이 나왔다.

국토연구원은 '공간정보시스템(GIS)을 활용한 역세권의 개발 여건 분석'이라는 보고서를 통해 대전역 사례를 통해 역세권 고밀개발을 위한 여건 분석 방법론을 제시했다고 26일 밝혔다.

박대한 연구원은 "역세권의 공간, 기능적 중요도는 커지는 반면 물리적 쇠퇴는 심화하고 있음에도 불구하고 역세권 개발 사업 추진이 어려운 실정"이라고 지적했다.

실제 2000년대 서울시 전체 지구단위계획구역 중 약 60% 이상이 역세권에 지정되고, 역세권 중심의 다양한 도시기능을 집중한 고밀도 복합개발에 대한 논의가 이루어지는 등 도시공간에서 역세권 중요도가 높아졌다는 설명이다.

하지만 철도역 대부분은 고속철도(KTX) 개통 이전부터 도심에 존재하면서 물리적 환경이 쇠퇴했음에도, 과거 철도역 중심의 상업지역 발달로 높은 지가를 형성해 역세권 개발 추진이 어렵다는 지적이다. 도시 쇠퇴 정도가 2013년~2017년 61.3%에서 77.0%로 변화하는 동안 역세권은 70.9%에서 88.4%로 더 빨리 노후화 되고 있다는 연구 결과도 있다.

박 연구원은 "역세권은 행정구역이 아닌 임의구역(철도역 반경 1km)으로 돼 있고 현황 및 여건을 검토하기 위한 지표 구축이 돼 있지 않아 역세권 개발 사업 추진의 객관적인 기준, 우선순위를 정하기 어렵다"며 "도시계획에 참고 가능한 정량적 지표의 최소단위가 읍·면·동으로 제한돼 역세권이라는 행정구역이 아닌 임의 구역의 지표 구축이 어렵기 때문"이라고 지적했다.

국토연은 역세권의 여건을 분석하기 위한 지표로 도로율(%), 실현용적률(%), 인구밀도(인/), 인구대비 사업체 비율(%), 인구대비 종사자 비율(%), 노후건축물 비율(%), 공시지가(원) 등의 기준을 제시했다.

박 연구원은 "이런 지표로 살펴본 대전역 역세권은 물리적 쇠퇴가 심각함에도 기반시설 정비가 비교적 양호하게 이루어져 있으며, 상업지역이 집중됨에도 저밀도의 토지이용으로 도시밀도 관리 측면의 이점이 높은 것으로 나타냈다"고 분석했다.

대전역 역세권은 과거부터 높은 수준의 사업체 및 종사자 비율을 보이고 있고, 대전역 배후주거지를 중심으로 지속적인 인구증가가 예상되어 경제적 측면에서 잠재력이 높은 것으로 분석됐다.

박 연구원은 "제시한 지표가 최근 주목받고 있는 역세권 개발사업 추진의 객관적인 기준으로 활용되길 바란다"며 "향후 여러 역세권간 비교·분석을 통해 사업 추진의 우선순위를 정하는 것도 중요하다"고 지적했다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr