장기임대주택 특례와 일시적 2주택 비과세 특례는 동시 적용 가능 [권태우의 세무Talk]

[경향신문]
서울에 거주하는 영철씨는 현재 3주택자이다. 3주택자이긴 하지만 실상은 집을 옮겨가기 위해 일시적으로 2주택인 상황이고 수도권에 소형 임대주택 한 채를 추가로 보유하고 있다. 장기임대주택이 일정 조건을 만족하는 경우 거주 주택에 대해서는 1가구 1주택을 인정받을 수 있다고 해서 임대주택에 대해서는 딱히 신경 쓸 일이 없었는데, 막상 이사 목적으로 새로운 집을 구한 후 구주택을 팔려고 보니 세금 문제가 이만저만 헷갈리는 게 아니었다. 잘못하다간 세금폭탄을 맞을 수도 있다는 주변 사람들의 말을 듣고 서둘러 전문가의 상담을 받아보기로 하였다.

Q. 2년 이상 거주한 1가구 1주택 외 장기임대주택이 있는 경우 거주했던 주택은 비과세 혜택이 있는 것으로 압니다만 장기임대주택이 있는 상태에서 일시적 2주택이 된 상황에도 비과세 혜택이 가능한지요?

A. 거주 주택에 대한 장기임대주택 특례와 일시적 2주택에 대한 비과세 특례는 동시에 적용 가능합니다. 다만 장기임대주택 특례는 생애 한 번만 가능하므로 구주택에 대해서만 비과세를 받을 수 있습니다. 즉 신규 주택은 임대주택을 처분한 후에만 비과세가 가능한 것입니다.

Q. 최근 집값이 크게 올랐지만 구주택은 10년 이상 보유했고, 10년 이상 거주도 했었기 때문에 매매가가 9억원을 초과해도 세금 부담이 크지 않다고 들었습니다. 임대주택이 있는 경우도 동일한지요?

A. 80%의 장기 보유 특별공제가 적용되는 경우 양도가가 9억원을 아주 크게 초과하지 않는다면 세부담 또한 상대적으로 크지 않은 것이 일반적이긴 합니다. 다만 임대주택을 포함하여 다주택 여부를 판단하므로 조정지역 내의 고가주택 양도가액 중 9억원까지는 일시적 2주택 비과세가 인정되지만 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 3주택자 양도로 간주되어 중과세율이 적용되고 장기 보유 특별공제도 배제되게 된다는 점을 주의해야 합니다.

Q. 법이 그렇다면 어쩔 수 없는 거겠지만 임대주택이 있어도 일시적 2주택을 인정해 준다면서 일반적인 일시적 2주택과 차이를 둔다는 게 도무지 이해가 가지 않네요. 제가 지금 상황에서 세부담을 최소화할 수 있는 방법은 무엇인지요?

A. 구주택의 매매가액이 9억원 미만이라면 상관없겠지만 9억원을 많이 초과하는 경우라면 임대주택을 먼저 처분하는 것이 유리할 듯합니다. 조건을 만족하는 임대주택의 경우 다주택중과규정을 적용받지 않으므로 임대주택을 처분한 후 일시적 2주택 상태에서 구주택을 매도하는 것이 현재로선 세부담을 줄일 수 있는 대안이라고 판단됩니다.

Q. 2021년 이후 주택양도부터는 최종 1주택이 된 날로부터 2년 이상 보유하여야 1가구 1주택 비과세가 가능하다는 말을 들었는데 저 같은 경우는 그럼 임대주택과 구주택 처분 후 최소한 2년이 경과해야 남아 있는 신규 주택에 대한 비과세가 가능한 건지요?

A. 2주택 이상 보유세대의 보유기간 계산이 개정된 것은 맞습니다. 다만 일시적 2주택자 등에 대해서는 예외적으로 신규 주택의 당초 취득일을 기준으로 보유기간을 계산하고 있으므로 신규 주택을 구주택의 처분일로부터 무조건 2년 이상 더 보유해야만 비과세가 가능한 것은 아닙니다. 만약 일시적 2주택 유예기간 내에 구주택을 처분하지 못한다면 신규 주택은 구주택을 처분한 날로부터 2년 이상을 보유해야 비과세 요건을 충족할 수 있으며 이 경우에도 장기 보유 특별공제를 위한 보유기간은 신규 주택의 실제 취득일로부터 기산하여 계산하게 됩니다.

권태우 | 세무사