서울 '홍콩식 닭장 아파트' 들어서나..정부 "제한적" 선 그어

일부 재건축·재개발서 희망
개별 심사 거쳐서 지정 해명
난개발에 집값상승 뇌관 우려
1~2인 가구 주택공급에 초점
여의도 용산 등은 검토 가능성

홍콩의 초고밀 아파트 밀집지역 전경

[파이낸셜뉴스] 정부가 서울 등 도심지역 주택공급을 확대하기 위해 역세권 용적률을 700%까지 완화하기로 했지만 실제 주요 역세권마다 마천루 주상복합이 들어서기는 힘들 것으로 보인다.

25일 국토교통부 등에 따르면 일각에서 용적률 700% 수준의 고밀도개발이 광범위하게 적용될 것이란 전망이 나오지만 이는 현실적으로 불가능하다고 선을 그었다.

국토부는 일반주거지역이 준주거로 용도변경 되더라도 이는 역세권 등 지구단위계획구역의 지정대상이나 개발방향, 엄격한 심의절차 등을 감안해 진행되기 때문에 광범위한 고밀 개발로 이어질 가능성은 크지 않다고 해명했다.

즉 3종주거지가 준주거지역으로 용도변경이 있어야 하고, 도시건축공동위원회 심의 과정에서 주변 지역과의 조화, 스카이라인, 교통인프라 등을 고려해 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있다는 결론이 나야 허용한다는 입장이다.

■"우리도" 목소리에 "제한적" 선그어
현재 일부 재건축단지나 재개발 구역에서는 공공재건축·재개발이 아니라 역세권 고밀도 개발로 가야한다는 목소리가 나오고 있다. 이들 지역에서는 현행 역세권 범위인 역에서 350m 거리 내에 위치한 점을 근거로 들고 있다. 게다가 정치권에서 이를 500m,까지 확대한다는 논의까지 나오고 있는 상황이다.

하지만 정부의 해석은 다르다. 실제 용적률을 정하는 지구단위계획은 서울 등 지자체 도시건축공동위원회의 심의를 통해 개별 안건별로 수립하기 때문에 역세권 350m를 충족하더라도 자동적으로 적용될 수 없다.

또한 상가 및 주택 등이 밀집한 역세권에 고층 공동주택이 들어서면 일조권적용 기준에 따라 층고가 자연스럽게 제한되거나 최대 700%의 용적률을 모두 적용받기는 매우 힘들다.

실제 강남 반포 역세권 단지인 신반포19차의 경우 공공재건축 시뮬레이션 결과 층고제한을 풀더라도 인근 어린이집 등의 일조권 침해 소지가 있어 최고층수는 40층, 최대 용적률은 408%가 나왔다.

■1~2인 가구가 타깃, 여의도 등도 거론
게다가 서울 역세권 350m 이내의 재개발 대상지나 재건축 단지를 준주거로 용도변경해 용적률 700%를 일괄 적용하면 서울시의 아파트 층고제한인 35층을 훌쩍 넘어서는 주상복합으로 개발될 수 밖에 없는데 이럴 경우 서울시의 장기적인 도시계획 자체가 흔들리게 된다.

당장 ‘홍콩 닭장’식 난개발 문제가 제기될 뿐 아니라 주변의 기반시설과의 불균형이 뒤따르게 된다.

일각에서는 서울 역세권 100여곳이 대상이 될 수 있다는 추측이 나오지만 이 경우 형평성 문제에서도 논란의 소지가 있다.

현재 공공재개발·공공재건축 대상 단지들도 500%의 용적률을 적용받는다.

변창흠 장관이 역세권 고밀도개발의 범위를 준주거·준공업·상업지역 등에서 일반주거지역으로 확대했지만 이는 제한적일 것으로 추측된다.

업계에서는 역세권 고밀도 개발의 주요 타깃은 최근 세대수 증가의 주요 원인인 1~2인 가구로 전망한다. 이는 청년층 신혼부부 등을 위해 파격적인 용적률 인하로 주택을 확보해 교통이 편리한 지역에 살만한 임대를 공급하겠다는 정책기조와 맞닿아 있다.

이 밖에는 한강변의 주거와 상업기능을 겸비할 수 있는 여의도 용산 등에서 고층 주상복합을 허용하는 방안도 검토될 수 있다.

■용적률 인하 남발하면 집값상승 역설
용적률 700%의 범위를 제한하는 가장 현실적인 이유는 ‘집값 상승의 역설’을 부를 위험이 있기 때문이다. 용적률 인상을 통한 공급대책이 오히려 집값 상승의 도화선으로 작용할 수도 있다.

전문가들도 용적률 해법은 과도할 경우 지속적인 도시계획의 한계를 넘어선다고 지적한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울은 지하철과 철도 라인이 방사선으로 깔려있어 역세권의 범위를 500m로 확대하면 서울 절반이 들어간다. 이 지역을 용적률 700%로 개발하는 것은 불가능하다”며 “특히 도시계획의 큰 틀에서 교육·교통·상가 등 기반시설이 감당할 수 있는지를 고려해서 지역별 또는 특정기간을 제한해 역세권 고밀도 개발의 범위를 정해야 한다”고 지적했다.

주택업계 한 전문가도 “지금 공급대책이 집값 안정화를 위해 하는 것인데, 역설적이게도 용적률 700%라는 것이 개발호재로 받아들여지고 있다”며 “이럴 경우 아무리 토지거래허가구역 등으로 묶는다고 해도 의도치 않은 투기 붐이 불 가능성도 배재할 수 없다”고 말했다.

한편 국토부는 이에 대해 토지주가 과도한 이익을 얻지 않도록 용적률 완화로 인해 발생하는 개발이익은 지자체 조례 및 도시건축공동위원회에서 정하는 기부채납(공공임대주택, 기반시설 등)을 통해 충분히 환수할 예정이라고 밝혔다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자

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