'CJ제일제당센터·디큐브시티' 부동산펀드 투자해볼까..6%대 수익률

한투운용 '서울오피스포트폴리오부동산펀드'
이지스운용·케펠운용 사모부동산펀드 재간접펀드로
계약기간 5년, 선취판매수수료 2.0%, 총보수 연 1.057%

(한국투자신탁운용 제공)

(한국투자서울오피스부동산포트폴리오부동산투자신탁(재간접형) 증권신고서)

한국투자신탁운용이 반년마다 6%대 이상 배당수익률을 기대할 수 있는 공모 부동산펀드를 내놨다. 이지스자산운용과 케펠자산운용이 설정한 사모부동산펀드를 공모펀드로 재설계한 공모펀드로, 6%대 배당수익률이 예상된다. 투자대상은 CJ제일제당센터와 디큐브시티 업무시설로 안정적인 임차인 구성이 강점이다.

한투운용은 오는 28일까지 '한국투자서울오피스포트폴리오부동산투자신탁(재간접형 펀드)'를 한국투자증권을 통해 판매한다고 25일 밝혔다. 최소 가입금액은 500만원이고, 모집 규모는 약 581억원이다.

투자금액은 '이지스제372호전문투자형사모부동산투자신탁'과 '케펠전문투자형사모부동산투자신탁제5호' 등 2개 사모펀드가 투자한 1종 수익증권(각각 271억원) 매입하는 데 사용될 예정이다. 남은 금액은 현금과 채권 등으로 운용된다. 선취판매수수료는 납입금액의 2.0%가 부과되며, 연간 보수는 1.057%다.

1종 수익증권은 2, 3종 수익증권 대비 배당금을 우선적으로 수취할 수 있는 권한을 가진다. 펀드 청산 시 금융사에서 빌린 대출원리금 등을 제외하고, 우선적인 원금 상환 권리를 받을 수 있어 원금손실로 인한 위험을 좀 더 줄일 수 있다.

이지스제372호전문투자형사모부동산투자신탁은 부대비용을 포함해 CJ제일제당센터를 총6409억원에 매입했으며, 이 과정에서 1종 수익증권 1950억원, 2종 수익증권 100억원 등 총 2050억원의 펀드금액을 설정했다. 대출금액은 4161억원이며, 5년 후 부동산매각 예상금액은 6430억원이다. 배당은 6개월마다 한번씩 진행되며, 1종 수익증권의 예상 배당수익률은 6.02%(매각이익 제외)이다.

케펠전문투자형사모부동산투자신탁제5호은 부대비용을 포함해 디큐브시티 일부 시설을 총1957억원에 매입했으며, 이 과정에서 1종 수익증권 481억원, 2종 수익증권 150억원, 3종 수익증권 75억원 등 총 706억원의 펀드금액을 설정했다. 대출금액은 1251억원이며, 5년 후 부동산매각 예상금액은 1971억원이다. 배당은 6개월마다 한번씩 진행되며, 1종 수익증권의 예상 배당수익률은 6.80%이다.

단 이 펀드의 만기는 투자한 부동산을 처분하는 과정에서 매각시점에 따라 만기가 앞당겨지거나 지연될 수 있다. 부동산 가격이 하락할 경우 원금손실이 발생할 수 있다. 계약기간 종료 이후에도 한 개의 펀드라도 청산되지 않는 경우에는 수익증권을 매각하는 과정에서 수익률이 하락할 위험이 있다.

현재 운용업계에서는 저금리 장기화로 인해 오피스의 매매가격 상승이 당분간 지속될 것으로 내다봤다.

지난 20일 이지스자산운용이 발표한 '2020년 상업용 부동산시장 진단 및 2021년 전망'에 따르면 지난해 오피스의 매매가격은 2010년 대비 1.58배 상승했다. 같은 기간 물류와 리테일은 각각 1.67배, 1.46배 올랐다. 특히 오피스와 물류는 2019년 대비 각각 7.8%, 11.7%의 오름세를 보였다.

한국투자신탁운용 관계자는 "CJ제일제당센터는 트리플역세권인 동대문역사문화공원역에 위치하고 있으며, 디큐브시티 업무시설은 신도림역과 지하보도를 통해 직접 연결되는 등 최상의 교통접근성을 보유하고 있다"며 "또한 설비투자(CAPEX) 등 지속적인 관리를 통한 우수한 임대 경쟁력을 바탕으로 장기적으로 안정된 수익을 창출할 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.

김병탁기자 kbt4@dt.co.kr