공급 늘리려다 집값만 뛸라..'초강력' 투기방지 대책 나온다

[서울=뉴시스]박주성 기자 = 서울 등 수도권과 지방 비규제지역에 매수세가 몰리면서 전국 아파트값 상승률이 다시 확대되어 수도권 아파트값 상승률이 관련 통계 작성을 시작한 이래 역대 최고치를 기록한 21일 오후 서울 영등포구 63아트에서 서울 시내 아파트가 보이고 있다. 2021.01.21. park7691@newsis.com

정부가 다음달 대규모 주택 공급 대책을 준비중인 가운데 개발 호재로 인한 부동산 투기를 막을 종합 대책 마련에도 착수했다. 주택 공급을 획기적으로 늘린다고 해 놓고 집값·땅값이 뛰어버리면 최대 '패착'이 될 수 있어서다.

정부는 과거 뉴타운 개발 때 적용한 특별법을 활용해 현행 토지거래허가제보다 거주 의무기간, 전매제한 등 더 강력한 규제를 하는 방안을 검토 대상에 올렸다. 또 공급대책 발표 후 집값이 급등한 지역을 후보지에서 제외하는 등의 특단의 대책도 검토 중이다.

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투기 막는 강력한 대책 나온다..뉴타운 개발 시절 도촉법 '카드'도 검토

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24일 정부에 따르면 다음달 서울 도심에 수십만채 이상의 주택 공급 대책을 발표할 예정인 정부는 개발 계획으로 인한 투기수요 차단 방안도 함께 제시할 계획이다. 집값 급등을 막기 위해 획기적인 공급 대책을 내놨지만 결국 개발 호재로 또 다시 집값이 과열되는 악순환을 막기 위한 조치다.

정부 고위 관계자는 "현행 토지거래허가제도의 허가대상 최소면적을 더 좁히거나 과거 뉴타운 개발 시절의 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'(이하 도촉법)을 활용하는 방안 등 가능성 있는 모든 방안을 면밀하게 검토하고 있다"고 말했다.

이번 공급대책을 통해 최소 20~30만 가구가 공급될 것으로 예상돼 개발 후보지에 대한 관심도 높은 상황이다. 이에 따라 2000년 초반 투기 광풍이 불었던 서울시 뉴타운 개발 시절의 투기 거래 방지 대책을 16년 만에 다시 꺼내는 것이다. 당시 △도촉법의 토지거래 허가제도 △건축허가 제한 △토지 등 분할거래시 분양권 제한 △투기과열지구 지정 △투기지역 지정 △ 주택거래 신고제 등 6가지 '카드'를 썼는데 도촉법 외 다른 제도는 이미 시행 중이다.

도촉법상 '재정비촉진지구'로 지정되면 자동으로 토기거래 허가지역으로 묶이게 된다. 대지면적 20㎡(6평) 이상 토지나 주택을 거래하려면 지자체 허가를 받아야 하는데 허가 조건으로 무주택자, 3년간 실거주, 3년간 매매불가 등 강력한 규제를 적용했다.

현행 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 상의 토지거래허가 조건은 도촉법 보다는 느슨한 편이다. 토지거래 허가 대상 면적이 180~660㎡로 광범위하다. 물론 필요에 따라 최소 18~66㎡까지 좁힐 수 있다. 실거주 목적의 매매만 허용하는데 2년 의무거주 이후 거래를 할 수 있다.

도촉법 '카드'를 활용하려면 법 개정이 필요하긴 하다. 박근혜 정부 시절인 2016년 도촉법상 토지거래허가와 관련한 규정을 삭제해서다. 이 조항을 다시 넣는 개정안에 허가 대상 면적을 20㎡ 이하로 좁히거나 거주의무, 매매 제한 기간을 대폭 확대하는 방법도 가능하다. 실제 정부는 2005년 도촉법을 제정하면서 면적 기준을 따로 정하지 않고 해당 지역의 모든 토지와 주택을 허가 대상으로 지정하는 방안을 추진했다.

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'약발' 안 먹히는 토지거래허가제도 '구멍' 보완..."과열 지역은 공급 대상지에서 제외"도 검토

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정부는 현행 토지거래허가제도의 '구멍'도 보완한다. 최근 공공재개발 후보지로 선정된 서울 역세권 8곳은 반지하 빌라가 10억원에 달하는 등 집값 과열 조짐을 보이고 있다. 특히 준공업지역 66㎡ 이하, 주거지역 18㎡ 이하 소형주택이 허가 대상에서 제외돼 투기성 매매가 가능해 최소 면적 기준을 더 좁히는 방안을 마련 중이다.

일각에선 토지거래허가제 이외에 강력한 투기 방지 대책이 필요하단 지적이 나온다. 토지거래허가제도는 주택이 아닌 토지의 투기성 매매를 막기 위해 만들어져 주된 '타깃'이 주택이 아닌 토지다. 당초 허가 대상을 기준 면적의 100% 이상으로 정해 놨던 것도 이 때문이다. 사실상 주택거래 허가제로 활용 하기 위해 기준면적의 10%까지 최소 기준을 낮췄지만 한계가 많다는 지적이 꾸준히 나왔다.

실제로 지난해 토지거래허가구역으로 지정된 잠실·강남·청담 등은 도리어 집값이 급등했으며 대지지분 18㎡ 이하인 송파구 잠실 리센츠 전용 27㎡는 '갭투자'가 몰려 가격이 뛰었다.

이에 대해 정부 관계자는 "토지거래허가구역 제도가 실수요자에게 주택을 공급할 수 있다는 측면에서 의미가 있으나 투기적 거래를 완전히 차단하는 데는 과거 대비 효과가 줄어든 것은 사실"이라고 말했다. 그는 "공공재개발에서 적용한 것처럼 공급 대책 발표 이후 가격이 많이 오른 지역은 아예 개발 대상지에서 제외하는 식의 추가 대책을 고민할 것"이라고 말했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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