공공재개발 선정도 안됐는데.. "투자 신중해야"

3월 선정 앞두고 지역별 경쟁 치열
한남1구역, 주민 찬성 73% 육박
도로 확장용 땅 기부채납 추진
성북1구역도 임대주택 확대 수용
"관련법 확정 안돼..투자 주의를"

3월 발표될 공공재개발 2차 후보지 대상인 서울 한남1구역의 주택가 골목 외벽이 위태롭게 방치된 가운데 경고문이 붙어 있다. 한남1구역 공공재개발 추진위원회 제공

기존 정비구역 중 공공재개발 시범사업지 8곳이 선정되자 3월 선정을 앞둔 서울 신규 지역 후보지들의 움직임이 분주해졌다. 이들 40여곳의 지역은 정부가 강조한 공공성을 높이기 위한 자구책들을 내놓으며 후보지 선정 당위성을 알리는데 주력하고 있다. 그러나, 시장에선 공공재개발 관련 법안이 확정되지 않은데다 최종 지구지정은 불투명해 투자에 각별히 신중해야 한다는 지적이 나왔다.

■한남1·성북1 등 '3월 후보지' 경쟁 후끈

21일 국토교통부와 서울시에 따르면 오는 3월 말 공모신청 47곳 중 공공재개발 시범사업 2차 후보지를 선정한다. 공모신청을 마친 70곳 중 도시재생지역 등 10곳과 기존 정비구역 13곳을 제외한 신규구역이 대상이다. 해당 지역들 중에서도 한남1구역, 성북1구역 등은 1차 후보지에 포함된 흑석2구역처럼 대단지 개발이 가능해 높은 관심을 사고 있다.

공공재개발 1호 공모지역인 한남1구역은 뉴타운 구역해제의 아픔을 겪었다. 이에 주민들은 이번 공공재개발을 놓칠 수 없는 기회라는 반응이다.

한남1구역 공공재개발 추진위 관계자는 "부촌이라는 소문과 달리 실제로는 붕괴 위험이 있는 건물들이 많다"며 "지난해 11월 4일 주민동의서 제출 당시 65%였던 동의율이 개발을 반대하던 상인들의 찬성으로 현재는 73%에 육박하고 있다"고 말했다.

이들은 공공재개발 취지에 맞게 공공성을 높이는 방안을 자체적으로 논의 중이다. 특히, 대규모 개발에 걸림돌인 교통대책 해소 방안을 마련 중이다. 이 관계자는 "지역이 개발되면 교통대란이 예고돼 한남1구역과 2구역 사이의 도로 확장이 불가피하다"며 "공공재개발 사업지로 선정되면 서울시와 함께 기부채납 등을 통해 도로 신설과 확대, 교통정체 개선 등을 논의하고 싶다"고 제안했다.

성북1구역은 공공재개발을 통해 용적률을 230%까지 확대할 수 있다. 대신 늘어나는 임대주택도 적극 수용하겠다는 입장이다. 성북1구역 공공재개발 추진위 관계자는 "최근 변창흠 국토교통부 장관이 역세권 고밀개발을 언급했는데, 성북1구역 공공재개발에 이를 접목할 경우 임대주택을 더 많이 공급할 수 있다"며 "예를 들어 역세권을 반경 500m까지로 설정하면 성북1구역은 90%가 역세권으로 포함돼 용적률을 대폭 끌어올릴 수 있다"고 말했다.

■후보지 선정 미지수 ‘묻지마 투자’ 위험

다만, 공공재개발 기대감과 달리 최종 지구지정 가능성이 불투명하고, 근거법도 아직 국회 계류 중인데 정부의 투기 방지책이 불가피해 시세차익을 노린 투자는 주의해야 한다는 지적이다.

현재 공공재개발 사업의 용적률 최대 120% 상향 등 인센티브 방안이 담긴 '도시 및 주거환경정비법(천준호 더불어민주당 의원 대표발의)'은 아직 국회에 계류 중이다. 국회의 여당 비율이 압도적이고, 야당도 재개발 활성화에 일부 동의하는 만큼 3월 이전에 통과될 가능성이 나오고 있다. 또 3월 후보지에 선정되더라도 올해 말 예상되는 최종 지구지정 관문까지 통과될 지는 미지수다.

한편, 서울시는 이날 지난 15일 국토교통부가 발표한 공공재개발 1차 후보지 8곳의 총 12만9천979㎡를 1년간 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 지정안은 공고를 거쳐 오는 26일 발효된다. 서울시는 "후보지 모두 역세권 주변의 기존 정비구역으로, 공공재개발 사업 추진으로 투기 수요가 유입될 우려가 높다는 판단에 따른 것"이라고 설명했다. 허가를 받은 사람은 일정 기간 자기 거주, 자기 경영 등 허가받은 목적대로만 토지를 이용해야 한다. 주거용은 2년간 실거주용으로만 이용할 수 있다.

hoya0222@fnnews.com 김동호 서혜진 기자

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