"창릉 신도시 민간 건설사에 돌아가는 개발이익 최대 2조"

참여연대 3기 신도시 개발이익 분석 결과 발표

참여연대 제공

3기 신도시 중 두번째로 규모가 큰 창릉 신도시의 일부 택지를 민간에 매각할 경우 건설사는 최대 2조, 최초 분양자들은 1조4천억원 수준의 개발이익을 얻게 된다는 주장이 나왔다.

21일 오전 참여연대는 서울 종로구 참여연대 아름드리홀에서 기자회견을 열어 ‘3기 창릉 신도시 개발이익 분석’을 발표했다. 3기 신도시는 공공주택특별법에 따라 조성되는 공공택지인데, 이에 따라 공공택지인 3기 신도시 공급 비율은 공공분양 25%, 공공임대 35%, 민간분양 40% 수준으로 예상된다. 남양주 왕숙 신도시(6만6천호)에 이어 두번째로 규모가 큰 창릉 신도시의 총 공급 예정 물량은 3만8천호로 이 가운데 40%인 1만5200호를 민간분양 물량으로 간주했다.

참여연대 분석 결과를 보면, 1만5200호에 대한 분양수입은 12조6454억원으로 추정됐다. 여기서 토지매입비 6조3750억원과 건축비 2조5210억원 등 비용 10조6206억원을 뺀 세전이익은 2조248억원으로 추정됐다. 참여연대가 분양수입 및 토지매입비 등을 추정할 때 기준으로 삼은 것은 것은 지난해 고양 덕은 지구에서 이뤄진 민간 분양 3건(호반써밋 DMC힐즈, DMC리버파크자이, DMC리버포레자이)이다. 이들은 공공택지인 고양 덕은 지구에서 민간 건설사가 분양한 아파트로 분양가상한제를 적용받았다. 이를 토대로 창릉 신도시 추정 분양가는 85㎡ 8억980만원(1만3224세대, 87%), 100㎡ 9억7750만원(1976세대, 13%)으로 잡았다.

최초 분양자는 분양과 동시에 1억원 수준의 시세차익을 얻게 되는 것으로 나타났다. 창릉 신도시 인근 입주 3년 이내 신축아파트 6곳은 현재 3.3㎡당 평균 2700만원 수준의 시세를 보였는데, 이를 기준으로 1만5200호의 시가총액을 계산하면 14조 수준으로 최초 분양자들이 지불하는 분양대금 12조6454억원 보다 1조3594억원 많았다. 총 세대가 1만5200호라는 점을 고려하면 분양과 동시에 세대별로 1억원 가까운 시세차익이 생기는 셈이다.

참여연대는 “지난 30년 이상 공공택지를 분양했으나 대부분 민간에게 매각하여 건설사와 수분양자가 자본 이득을 사유화하는 문제가 발생했다”며 “토지의 공적 소유 확대와 주택 공급의 공공성 강화를 위해 공공이 조성한 택지의 민간 매각을 막고 공공주택만 공급하도록 해야 한다”고 주장했다. 공공주택특별법 상 공급 비율에서 민간분양 비율을 삭제하고 공공임대를 35%→50% 이하로, 공공분양은 25%→50% 이하로 늘려야 한다는 것이다.

분석에 참여한 임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학과)는 “민간에 매각하지 않아도 시공물량이 나오기 때문에 건설사는 건설수익을 가져가면 되고, 건설사들에 굳이 분양수익까지 줄 필요가 없다”며 “공공의 필요에 의해서 개인 땅을 공공이 수용하는 것인데 그 땅을 다시 민간에 매각한다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 일”이라고 밝혔다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr