공공재건축시 '한강변 40층 래미안·자이' 들어선다

[파이낸셜뉴스] 정부가 추진하는 공공재건축 참여시 서울 한강변에 40층 이상의 초고층 아파트와 래미안·자이 등 톱브랜드를 사용한 단지들을 볼 수 있게 된다.

이로써, 공공재건축 아파트는 용적률 상향으로 기존 35층 층고기준 제약을 받지 않고, 과거 공공이 시행한 아파트와는 다르게 민간 건설사들이 시공에 참여해 조합원 선택에 따라 ‘고급화’가 가능해 질 전망이다.

특히 용도변경을 통해 완화되는 용적률을 적용하면 민간분양 주택의 수가 증가해 조합원 분담금도 최대 2억원까지 줄어들 것이라는 컨설팅 결과가 나왔다.

■강남 공공재건축 한강변 40층 허용
20일 LH가 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19·관악건영 등 7개 단지에 대한 시뮬레이션에 따르면 이 같은 사업성 개선의 시나리오가 가능한 것으로 분석됐다. 대표적으로 LH가 서울 강남의 한 단지를 사전컨설팅한 결과, 용적률은 최대 405%까지 올라가 한강 조망권을 갖춘 40층 높이의 아파트를 지을 수 있는 것으로 나타났다.

공공재건축은 지난 8·4대책 일환으로 서울권 주택공급을 목적으로 추진되고 있다. 국토교통부·LH·SH·한국감정원 등이 참여해 재건축 과정 전반을 지원하는 사업이다. 이를 통해 △용도지역 상향(2종일반 주거→3종일반주거, 3종일반주거→준주거) △사업시행승인 이전 원스톱 심사 등의 규제 완화조치를 적용한다.

공공재건축으로 누릴 수 있는 가장 큰 장점은 용적률 상향에 따른 사업성 개선과 심사 시간 단축이다.

공공정비 통합지원센터에 따르면 이번 7개 단지 컨설팅 결과 용적률이 평균 182%포인트 늘었다. 특히 3종주거지가 준주거지로 상향될 경우는 재건축 용적률이 300→500%로 뛴다. 세대수가 늘어난 만큼 조합이 누릴 수 있는 프리미엄도 커진다. 흔히 ‘로얄층'으로 불리는 고층 주택수가 증가하기 때문에 조합원들이 이를 선점할 수 있고, 분담금도 대폭 낮출 수 있다는 것이다.

물론 공공임대·분양 세대수도 늘어난다. 신혼부부·청년 등이 대상인 행복주택이 공공임대로 들어올 예정이다.

하지만 기존 민간재건축에도 증가하는 주택수의 15% 이상이 임대로 포함된다는 점을 고려하면 민간주택의 증가폭이 임대가구 증가폭을 훨씬 상회한다는 게 LH측 설명이다.

공공이 나서는 만큼 심사 시간은 단축된다. 재건축 과정에서 ‘시간도둑’으로 불리는 재설계 등을 피할 수 있도록 교육·환경 영향 평가를 비롯해 사업시행인가까지의 과정을 ‘원스톱’으로 지원하기 때문이다. LH 관계자는 “민간재건축 시 통상 18개월이 걸리는 심의가 대폭 축소될 것”이라고 전망했다.

■민간 톱브랜드와 공사비 높여 품질 유지
규제 완화에도 불구하고 공공재건축은 ‘민간에 비해서 품질이 떨어질 것’이라는 우려가 상당하다. 그러나, LH는 "공공재건축의 경우 사실상 공공이 행정 절차 등을 지원하는 재건축이기 때문에 시공사 선정부터 마감재 선택까지는 전적으로 조합의 선택에 달려 있다"고 설명했다.

예를 들어 조합이 GS건설을 시공사로 선택하면 자이, 삼성물산을 택하면 래미안 아파트 브랜드로 재건축이 가능하다는 것이다.

LH는 평균공사비 역시 해당 단지의 인근에 지어지는 민간아파트 평균공사비의 110%까지 허용하기로 해 사실상 대안설계 등을 도입해 고급화를 추구하는 브랜드 단지와 다를바 없다는 입장이다.

다만 공공재건축은 사실상 ‘공공지원형’ 재건축으로, 공공이 절차를 지원하는 성격이 짙다. 그럼에도 재건축 시장에서는 재건축초과이익환수제나 분양가상한제 등 세제·가격통제와 관련한 혜택 없이는 큰 유인이 없다는 지적도 나온다. 하지만 이에 대해 LH관계자는 "공공재건축의 재초환을 고려하더라도 민간재건축과 비교하면 조합원의 분담금 감소 혜택이 재초환 증가액 보다 크기 때문에 사업성은 물론이고, 조합원이 가져갈 수 있는 이익의 총량은 증가한다"고 해명했다.

한편 공공정비 통합지원센터는 올 상반기 안에 사전컨설팅을 받은 7개 단지 중 선도사업 후보지를 선정할 예정이다. 또 2월부터 공공재건축 2차 사전 컨설팅 공모를 받는다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자 , 김나경 인턴기자

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