코로나에도 오히려 공실 줄어든 강남 꼬마빌딩 시장 [집코노미TV]

집터뷰-김원상 원랩 대표, 서후석 명지대 교수

▶윤아영 기자

안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 꼬마빌딩 시장에 대해 다뤄보려 합니다. 서후석 명지대 교수님과 김원상 원랩 대표님을 모셨습니다. 안녕하세요. 두 분이 최근에 책을 내셔서 저희가 모셨어요. 꼬마빌딩 자산관리 매뉴얼이란 앞에 있는 책인데, 책에는 어떤 데이터들이 담겨 있나요

▷서후석 교수

가장 먼저 우리가 고민한 꼬마빌딩이 뭔지에 대해 명확한 정의가 없었다는 거였어요. 그래서 원빌딩 그룹 안에 있는 전문적인 지식 가진 분들 모셔서 TFT를 만들었죠. 최종적으로 소형 100평에서 300평 사이, 토지 기준 50평 100평, 층수는 3~6층, 매매대금은 20억~100억, 용도로는 전층 근생 또는 업무까지 포함하는 것으로 정의를 했고요. 그 다음에 꼬마빌딩이 도대체 어디 있는거야 할 때 TFT에서 논의한 결과 역을 중심으로 해보자고 했어요. 서울 시내 전체 240~250개 정도 되는 역을 정의했어요. 이런 정의를 했을 때 꼬마빌딩이 몇 개 있을 거 같아요.(한 만 개?) 맞추시면 책을 한 권 드릴려고 했는데. 정확하게 4만7850개가 있습니다. 그래서 정리한 62개 광역 권역 지역 상권을 구분하고 광역은 700미터 권역 500 지역은 300미터까지가 관심있고 투자할 만한 대상이다고 정의했어요. 투자적격 꼬마빌딩이라고 정의한거죠. 

▶윤아영 기자

그러면 조사를 분기마다 되고 있잖아요. 그럼 분석해보셨을 때 지금 꼬마빌딩 시장이 어떤 시장인지 올해 전망을 부탁드릴께요

▷서후석 교수

작년 연말, 올 초에 코로나가 들어오면서 이 추세선이 꺾여서 떨어질꺼라고 생각했는데 우리가 조사한 경기전망지수(BSI)에서는 소유주들이 다 오른다고 하고, 원랩 분들도 오른다고 하고, 은행PB들은 조금 애매하지만 그래도 팔라고는 못하겠다고 하더라고요.

▶윤아영 기자

어떻게 보세요 

▷김원상 대표

네 당연히 뜨겁다고 보고 있습니다. 제가 처음에 20년 전 중개 컨설팅할 때는 그때 당시 주택 금리 7,8% 정도 됐고, 상가가 9~11% 정도 금리였거든요. 그때 당시 건물 가지는 수익률 5,6%. 대출을 받을수록 내가 투자한 금액에 대해 임대수익이 낮아지는 경우. 근데도 왜 투자를 했냐면 결국은 안전하게 자산을 지키기 위해서 꼬마빌딩은 인컴게인과 캐피탈게인, 자본과 임대수익 다 가질 수 있거든요. 교수님 말씀하신 공실에 대한 부담감은 크죠. 불과 5,6년 전만 하더라도 시중의 대출금리가 5%대됐었어요. 지금은 2% 중반 3%초반이거든요. 예전에 건물주가 공실에 느꼈던 심리적 고통, 지금은 심리적으로 2개층 공실이 나도, 5,6년전 1층 공실과 같다는 거죠. 제일 중요한 것은 팔고 싶을 때 언제들 팔 수 있다는 거죠. 시장에 내놓으면 시장에 진입할 힘이 있기 때문에 내놓으면 일정기간 안에, 물론 아파트만큼 빨리 팔리지 않지만, 강남, 서초 등 강남권은 3,4개월이면 처분이 됩니다 그 이외 지역도 6개월이면 처분이 되거든요. (환금성이 많이 좋아졌네요) 그런 어떤 투자자의 성향이나 시장 분위기나 그간의 히스토리를 알고 있는 경우에는 교수님보다 밝게 본다.

▷서후석 교수

그런데 이게 데이터는 불안감은 있어요. 왜냐면 임대시장 데이터를 보면 2020년 초에 임대료가 꺾여서 어떻게 보면 내려가는 것을 보여주고요. 임대료 말고도 공실률도 계속 올라와서 12~13%까지 올라왔고 꺾이는 모양을 아직 안보이고 있어요. 특히 중요한 건 1층 공실, 이게 임대료에서 많이 차지하잖아요. 그것이 조금 코로나 이전 수준과 이후 수준에서는 1층 공실률은 그래도 유지하는 편인거 같아요 그래도 이것도 불안한 면은 놓여져 있어요. 임대시장의 불안성, 금리가 다시 올라갈 가능성 이게 조금 불안감으로 작용하는데 올해는 확실한 건 매매가격이 시장의 상황을 봤을 때 올라갈, 상승할 가능성은 충분히 있다. 그렇지만 임대시장은 금방 회복할 가능성은 낮다. 

▶윤아영 기자

그러면 임대시장이 아직까지 코로나 여파 남아있고, 공실도 높기 때문에 올해 당장은 괜찮지만 추후에 영향을 미칠 가능성이 있다고 보시는 거에요?

▷서후석 교수

그렇죠. 2022년, 2023년, 꼬마빌딩 투자는 1,2년 하는 게 아니잖아요. 최소한 3년에서 5년, 때로는 10년 이상 보기 때문에 투자를 할 때 선별해서 고민을 할 필요가 있다는 게 제 생각입니다.

▶윤아영 기자

그렇다면 꼬마빌딩 투자할 때 주의점은 어떤 게 있을까요

▷서후석 교수

한 4, 5년 전만 해도 꼬마빌딩 상가 1층 안 비었어요. 제로였어요. 근데 2017, 2018년 들어 조금 늘더니 2019년 들어 5,6% 늘고 코로나 바이러스 때문에 1층 공실 더 늘꺼라고 봤는데 강북은 1층이 늘었고요 강남은 1층이 유지되는 현상이 3,4분기 나타났습니다.

▶윤아영 기자

약간 그래서 꼬마빌딩 투자할 때 지역이 중요한 거군요.

▷서후석 교수

그렇죠. 강남이 왜 1층이 상대적으로 공실이 적으냐는 이유를 보면, 강남은 딜리버리 서비스가 잘 돼 있어요. 강남은 5분 10분 안에 음식이 따뜻한 채로 서비스가 되는 커버리지가 있어요. 그 정도로 오피스 주거 밀집이 돼 있는거죠. 근데 강북은 그런 서비스 받는게 쉽지 않아요. 사대문, 도심 안 주위는 되는데 마용성 정도는 되는데 나머지 넘어가면 그런 서비스 기대하기 어렵죠 그렇다 보니 그런 현상이 벌어져요. 

 지금 시장 상황이 임대차 시장이 좋은 편이 아니잖아요. 불안하니까 사되 그걸 2, 3년 후로 연기해 시장이 좋아졌을 때 접근해서 밸류업 시키는 게 좋겠다는 생각입니다. 그런데 그런 가치부과형 기회형을 하려면 투자적격 건물을 찾아야 하고, 역에서 가까운 쪽으로 가야하고 경쟁력이 있는 건물을 찾아야 한다.

▷김원상 대표

홍보를 위해서가 아니라 도출해놓은 의견은 시장에 적합한 건물을 찾아야 한다. 깊이 있는 내용은 책에 있다. 이런 얘기인거죠. 

 방배동에 카페골목이 있었어요. (지금도 있죠) 지금은 시들시들하죠. 근데 그 지역이 떴던 건 그쪽이 부촌이었어요. 반포쪽 아파트, 이제 재건축하고 있죠. 방배동 고급빌라들 들어오면서 2세들이 와서 선진문물 가져와서 놀고, 파티문화하고, 그 시절을 보면 그 지역이 문화를 선도했고 부촌을 키웠던 것이거든요. 지금의 재건축 아파트 분양하거나 신규로 된 아파트들이 어디 들어 오느냐, 소득수준이 되는 대단지와 그 역 주변과 그에 연계된 역들. 

 뭐 저는 다시 한번 얘기 드리지만 강남이다. 강남을 못사면 강남 가까운 서초구 송파 성수동 용산 요런 쪽으로 눈여겨보는게 좋지 않겠냐. 2015년부터 2020년까지 서울시 전체 건물 거래량을 본거죠. 여기서 보면은 강남구 서초구 송파구 마포구 용산구 성동구가 가장 관심 있는 지역이잖아요. 이 지역들을 꼽아봤는데, 2015년 27% 2020년도 38%까지 올랐어요. 결국 관심 있는 지역만 더 매입하려 했고, 거기가 수요가 있어서 이런 거래량이 나왔다라고 봐야하는 거죠. 그 수요는 강남구가 가장 많았고 그 뒤가 서초구. 강남구가 2015년 7.4% 2020년은 9월까지 14% 두 배 정도 늘은 거죠. 두 배 이상 다른 지역보다 올랐다고 볼 수 있죠.

그다음에 금액별로 설명을 드리면 2015년 총 거래건수를 쭉 조사를 해본거죠. 서울 건물 총 매매된 게 얼마야 8조 정도였어요. 그게 17년도 9조, 2019년 17조, 2020년 9월까지 집계를 하니 17조5000억원까지 됐거든요. 연말까지 잔금 고려하면 제 생각에는 19조 정도 될거 같아요. 불과 5년 사이 9조 정도 늘어난 것이에요. 한 200% 이상 늘어난거죠.

이런 상상을 해본거죠. 2015년 8조를 80억이라고 보자. 그때 당시 2015년도 본인의 자금이 20%가 있으면 살 수 있었어요. 80억 짜리 건물 사려면 16억 정도만 있으면 샀죠. 80억을 16억에 산다고 가정하면, 주식 전체 합산되는 거랑 똑같이 본다고 하면 이게 8조가 17조 5천억이 된거잖아요. 그러면 내가 투자한 금액 2015년 80억을 16억에 투자했고 그 건물이 5년만에 175억이 된거죠. 0을 다 뺀거죠. 이분이 175억에 샀고 그때 당시 16억원에 샀으니 수익률이 거의 1000%가 되는 거에요. 985%가 되거든요. 그러니까 투자하시는 분들은 이런 것들을 보고 꼬마빌딩이나 건물에 투자하시는 거에요. 아파트에서 보면 갭투자 같은 것 서서히 대출규제가 생기면서 예전만한 수익률은 내고있지 않지많은 빌딩시장에 대한 이면을 이해하기 위해서는 이렇게 숫자를 줄여서 판단해보면 어떨까 해서 만들어봤습니다.

▶윤아영 기자

긴 시간 감사했습니다. 이상 집코노미TV였습니다.

기획 집코노미TV
총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영 기자
촬영 김윤화PD·조민경PD·김두겸PD
편집 김윤화PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

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