40년 초장기 주택대출 나온다..금융위, 하반기 시범도입

청년·신혼부부 등 대상

◆ 기재부·금융위 업무보고 ◆

정부가 40년 초장기 주택담보대출(모기지)을 올해 하반기 도입한다. 이 상품이 도입되면 매달 갚을 원리금 부담이 줄어들고 전체 대출한도도 늘어나는 효과가 있다. 목돈이 부족한 청년과 신혼부부가 내집 마련을 보다 쉽게 할 수 있도록 금융위원회까지 팔을 걷어붙이고 나선 것으로 풀이된다.

금융위는 19일 '2021년 업무계획'에서 올 하반기 청년, 신혼부부, 생애최초구입자 등을 대상으로 40년 초장기 정책모기지를 시범 도입하겠다고 밝혔다. 처음엔 대상을 청년 등으로 제한하지만 향후 전면적으로 확대할 방침이다.

은성수 금융위원장은 브리핑에서 "대출만 가지고 어떻게 집을 사느냐는 말이 있다. 30·40년 모기지를 도입해 매달 월세를 내면 30·40년이 지나면 자기 집을 마련하는 것을 검토할 시기가 됐다"고 말했다. 그는 이어 "젊은 사람들이 지금의 소득으로 집을 갖고 주거 안정을 이룰 수 있는 제도를 만들어가겠다"고 말했다.

금융위가 40년 초장기 모기지 도입을 추진하는 주된 이유는 청년층 주택 구입 부담을 줄이는 데 목적이 있다. 모기지는 기간이 늘어나면 금리는 다소 높아지지만 매달 갚아야 하는 원리금은 줄어든다. 금융위는 우선 주택금융공사를 통한 40년 정책모기지를 올 하반기 운영해보고 부동산시장 상황 등을 감안해 시중 민간은행 등으로 초장기 모기지를 확대할 전망이다. 현재 주금공은 최대 30년 모기지를, 시중은행은 최대 35년 모기지를 운영 중이다.

금융위는 또 올 상반기 주금공이 운영하는 분할상환 전세대출을 민간보증기관까지 확대하기로 했다. 이는 전세대출을 받은 차주가 전세대출 원금을 분할상환하면 이자 부담이 줄어들 뿐만 아니라 소득공제를 받을 수 있는 제도다.

주담대 月상환액 15% 줄고…대출한도는 8천만원 더 늘어

40년 모기지 어떤 변화오나

금융권 초장기 대출 도입땐
30년 정책모기지 이용 대비
매달 원리금 13만원씩 줄어
소득 낮은 2030 불만 달래기

"美·日선 초장기 대출 일반적
임대주택 정책보다 효과적"

은성수 금융위원장이 지난 18일 정부서울청사에서 2021년 금융위원회 업무계획을 설명하고 있다. [사진 제공 = 금융위원회]

금융위원회가 올해 40년 초장기 주택담보대출(모기지)을 도입하기로 한 것은 내 집 마련의 기회가 상대적으로 희박한 청년들에게 주택 구매 부담을 조금이나마 줄여주기 위한 조치다. 정부가 집값을 잡으려 각종 금융 규제를 실행해도 오히려 집값만 오르는 상황에서 청년들의 불만을 달래면서 기회를 주겠다는 뜻이다. 실제로 이 제도가 도입되면 기존 대출에 비해 원리금 상환 부담은 줄어들고, 받을 수 있는 대출은 늘어나는 것으로 추산됐다.

19일 박수영 국민의힘 의원실에 따르면, 금융위가 하반기에 시범 도입하겠다고 밝힌 40년 정책모기지와 현재 운영 중인 30년 정책모기지를 비교하면 같은 금액을 대출받았을 때 매월 갚아야 하는 원리금이 15% 이상 줄어드는 것으로 나타났다.

예컨대 주택 가격이 3억원이고, 주택금융공사가 운영 중인 보금자리론에 최대 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용한다면 대출금은 2억1000만원이 된다. 금리는 현행 30년 모기지의 경우 고정 2.55%이지만 40년 모기지의 경우 2.58%로 0.03%포인트가 올라간다.

대출 금리는 장기가 될수록 부실률 등이 악화되기 때문에 높아지기 마련이다. 이때 30년 모기지의 월 원리금 상환액은 83만5000원이지만 40년으로 늘어나면 70만2000원으로 낮아진다.

월 상환 부담액이 13만3000원으로 15.9% 줄어들게 된다. 모기지 기간이 30년에서 40년으로 10년 늘어나면 총 이자 부담은 전체적으로 5600만원가량 늘어나지만 당장 매월 원리금 상환 부담은 줄어들어 당장 목돈이 없는 청년들에게는 유리하다는 분석이다. 박 의원은 "초장기 정책모기지는 미국, 일본 등 해외에선 일반적 제도"라면서 "초장기 정책모기지는 주택을 구매해서 소유할 수 있고 월 부담액 기준도 민간임대주택보다 낮아 효과적인 정책"이라고 밝혔다.

또한 40년 초장기 모기지가 시행되면 기존보다 대출을 받을 수 있는 금액도 늘어나는 장점이 있다. 특히 오는 3월 구체적으로 발표될 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 경우 그렇다. DSR는 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 예컨대 차주별 DSR 40%가 적용되고 모든 금리가 2.5%라는 가정하에 연봉 8000만원인 신용대출 1억원의 차주는 30년 모기지에서는 총 4억1100만원을 대출받을 수 있고, 40년 모기지에서는 4억9200만원을 대출받을 수 있다. 모기지 기간이 10년 확대되면서 대출금이 8100만원 늘어나는 효과가 있다.

금융위는 올해 우선 주금공을 통해 청년, 신혼부부, 생애최초구매자 등에게 40년 모기지를 시행해보고 부동산시장 상황 등을 감안해 정책금융사에서 일반 시중은행으로 시행기관을 확대하고 대상도 확대할 계획이다.

다만 이 경우 금리는 정책모기지와는 달리 일률적인 고정금리가 적용되기는 쉽지 않을 전망이다. 차주는 고정금리를 선호하겠지만 민간은행은 초장기인 만큼 금리 변동성이 커 변동금리를 원하기 때문이다.

은성수 금융위원장 역시 19일 브리핑에서 "고정금리와 변동금리, 이 관계를 어떻게 연결시켜주느냐 그 부분이 고민되는 것"이라고 밝힌 바 있다. 은행권에서는 일정 기간 고정금리와 변동금리가 결합된 형태가 나올 것으로 예상하고 있다.

초장기 모기지 전면 확대는 부동산 시장 상황을 지켜보고 결정한다는 게 금융위 입장이다. 주택 구매 부담이 줄어들면 구매 수요를 급증시킬 수 있다는 우려가 있기 때문이다. 금융위는 또 올해 상반기 청년들을 위해 '비과세 적금' 효과가 있는 분할상환 전세대출을 기존 주택금융공사뿐만 아니라 서울보증에서도 운영할 수 있도록 확대할 계획이다.

기존 주금공에서는 전세금 대출 한도가 2억원까지였지만 서울보증에서는 최대 5억원으로 늘어난다. 분할상환 전세대출은 원금을 상환해 나가면 그에 따른 이자 부담이 줄어들고, 이자뿐만 아니라 원금에 대해서도 소득공제를 받을 수 있는 제도다.

[윤원섭 기자]

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